[스페셜리포트Ⅰ: 올해 집값 상승률 1·2위 기록한 ‘용산·마포’…공공기관 이전·경전철 착공까지]
[한경비즈니스=차완용 기자] 서울 주택 시장에서 ‘강북’이 뜨고 있다. 집값 상승률이 강남을 앞질렀고 거래량도 강남보다 상대적으로 많다. 주택 거래 규제 강화에도 강북에서는 실수요자 위주의 주택 거래가 활발하다.
물론 악재도 있다. 최근 강북 개발 계획 중 큰 줄기였던 ‘용산·여의도 개발 플랜(마스터플랜)’이 무기한 연기된데 이어 과열 현상을 보이는 종로구·중구·동대문구·동작구가 투기지역으로 묶였다.
이 때문에 이들 지역 집값이 앞으로 어떻게 요동칠지 예측하기 어렵다. 그럼에도 불구하고 아직 강북은 개발 호재가 풍성하다. 박원순 서울시장의 강북 개발 의지와 교통축 확산 호재가 강북 주택 시장을 달구고 있다.
올해 강북권의 집값 상승률은 거침이 없다. 상승률만 놓고 보면 강남권(한강 이남 11개 구)을 추월했다. 전통적으로 집값 상승을 이끌었던 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)가 정부의 규제로 묶인 틈을 파고들어 서울 지역 집값 상승을 주도했다.
마(포)·용(산)·성(동) 등 그간 강북권(한강 이북 14개 구)을 주도해 온 지역뿐만 아니라 종로·동대문·서대문구 등 기존에 주목받지 못하던 곳까지 집값이 껑충 뛰었다.
한국감정원에 따르면 올해 7월까지 서울 강북권역 주택 매매가는 3.03% 오르며 지난해 상승률(2.87%)을 이미 뛰어넘었다.
같은 기간 강남권 상승률(3.90%)에는 못 미치지만 올해 3월 이후 강북권의 월별 오름폭이 강남권보다 줄곧 높았다는 것을 고려하면 상황이 달라질 수도 있다. 특히 용산구(8.26%)와 마포구(7.30%)의 상승률이 대단하다.
이 두 지역의 아파트 값은 천정부지로 올랐다. 용산구 신동아아파트 140㎡는 올해 1월 15억5000만원에서 지난 5월 22억2000만원까지 올랐다.
망원동 마포한강아이파크 아파트는 84㎡가 2016년 9월 분양 당시 7억원 정도였는데 현재 시세는 9억5000만원까지 형성됐다.
중구(6.25%)·서대문구(5.48%)의 아파트 값도 평균 이상으로 올랐다. 직주근접, 새 아파트 증가와 같은 영향을 받았기 때문으로 분석된다. 동작구(6.22%)도 주거 환경 개선 사업 진척 영향으로 아파트 값 오름세가 두드러지게 나타났다.
영등포구 아파트 값도 5.78% 상승했다. 박 시장의 ‘용산·여의도 개발 계획’이 제동이 걸린 상황이지만 큰 영향은 없는 모습이다. 여의도만 떼어 놓고 보면 아파트 값이 10% 이상 올랐다.
여의도 A공인중개사사무소 관계자는 “박원순 시장의 여의도 통합 개발 발표 이후 여의도 아파트 가격이 수천만원에서 수억원이 오른 상황”이라며 “계발 계획이 보류되긴 했지만 당장 매물을 내놓는 이들이 거의 없어 가격에는 큰 변동이 없다”고 말했다.
상대적으로 집값 상승률이 낮았던 동부권도 많이 올랐다. 성동(5.92%)·성북(5.59%)·광진(5.34%)·동대문구(5.37%) 아파트 값 상승률이 강남·서초구를 앞질렀다. 동대문구 청량리 미주아파트 전용 137㎡는 지난 7월 실거래가 7억원을 기록하며 최고가를 경신했다.
◆강남-강북 집값 격차도 줄었다
조사 범위를 좁혀 최근 3개월(5~7월)간 상승률은 강북이 얼마나 주목받고 있는지 보여준다. 강북 지역 14개 구의 아파트 값은 1.14% 상승한 반면 강남권 11개 구는 0.48% 상승률을 보였다. 수치상 2배가 넘게 차이난다. 특히 이 기간 동안 강남 4구의 아파트 값은 0.55% 하락했다.
김은진 부동산114 리서치팀장은 “서울 강남권 아파트 지구에서 가격 상승이 시작되면 인근 아파트 지구로 전이하는 경우가 많은데 강북이 뉴타운 사업 등으로 상승세를 이어받을 곳이 많이 생겼다”며 “주거 환경이나 인프라 측면에서 강북권 아파트의 매력이 두드러지고 있다”고 말했다.
강북과 강남의 집값 격차도 줄었다. KB부동산에 따르면 강남 아파트 중위가격은 지난해 1월 7억3000만원대에서 올해 3월 9억3000만원대로 2억원 상승했다.
같은 기간 강북은 여전히 4억원대에 머물렀다. 강남 중위가격 대비 강북의 중위가격 비율은 지난해 초 58% 수준이었지만 올 3월 53%까지 떨어졌다. 강북 아파트 값 상승률이 강남을 따라가지 못했기 때문이다.
하지만 4월 이후 강북 아파트 값이 강남 아파트 값을 조금씩 따라잡으면서 격차를 줄이고 있다. 지난 7월 강북 지역 14개 구의 아파트 중위가격은 5억2322만원으로 나타났다. 강남 지역 11개 구(9억5676만원) 중위가격의 54.7% 수준이다. 중위가격은 비싼 아파트부터 순서대로 나열했을 때 중간에 있는 가격이다.
강북에서는 아파트 거래도 꾸준하게 이뤄지고 있다. 강남에서는 지난 4월 다주택자 양도세 중과 시행 이후 아파트 거래량이 급격하게 줄었다.
서울부동산정보광장에 따르면 다주택자 중과 시행을 앞둔 4개월(2017년 12월~올해 3월) 동안 서울 강남 4구에서 거래된 아파트는 1만383건으로 집계됐다. 하지만 양도세 중과 시행 이후 4월부터 강남 4구의 아파트 거래량이 급격하게 줄었다.
4~7월 사이 강남 4구의 거래량은 3092건에 불과했다. 양도세 중과 시행 전후 4개월 거래량이 70% 이상 줄었다.
양도세 중과 시행 이후 비강남권 아파트 거래량도 감소 추세를 보이고 있지만 급감 기울기는 강남권에 비해 훨씬 덜하다. 강북 4구(노원·도봉·강북·성북구)의 아파트 거래량은 양도세 중과 시행 이전 4개월간 8217건이 거래됐지만 양도세 중과 시행 이후에는 5300건으로 35% 감소하는데 그쳤다.
주택 담보대출(주담대)도 강북 지역에서 활발히 일어나고 있다. 주요 시중은행인 A은행에 따르면 올 2분기 서울시 25개 구별 주담대 신규 취급액을 보면 강남(1518억9200만원)·강동(1086억5000만원)·용산(620억300만원)·동대문(549억8200만원)·송파구(525억2100만원) 등의 순으로 조사됐다.
이어 서초(476억1500만원)·성동(463억1600만원)·동작(450억1600만원)·성북(399억5800만원)·은평구(391억2000만원) 등의 순이다. 서울 전체로는 주담대 신규 취급액이 9357억3200만원에 달했다.
이는 부동산 값이 초강세인 강남 4구 중심의 프레임을 깬 것으로 해석된다. 용산과 동대문이 서초와 송파를 밀어내고 빅4권에 진입한 점이 이를 방증한다.
지난 1분기까지만 해도 서울 25개 구 중에서 주담대 신규 취급 규모로 용산은 7위, 동대문은 16위에 불과했다. 1분기 만에 용산은 4계단, 동대문은 12계단이나 오른 셈이다.
◆굵직한 사업 즐비한 강북
강북권의 상승 여력은 아직 충분하다. 용산·여의도 개발 플랜이 보류됐지만 아직 공공기관 이전과 경전철 조기 착공 등 굵직한 사업이 뒤를 잇고 있다.
특히 강북권 개발에 대한 박 시장의 의지가 대단하다. 용산·여의도 개발 플랜은 보류됐지만 강북에 집중 투자를 통한 개발은 차질 없이 추진한다고 강조하기도 했다.
박 시장은 “강남이 발전한 이유는 정부가 1970년대 강남에 교통·도시계획·주거·학군을 집중 투자하고 강북 개발을 억제했기 때문”이라며 “이렇게 해서 크게 기울어진 운동장을 앞으로 평평하게 하기 위해 기존 획일적·기계적 재정 배부에서 벗어나 강북에 집중적으로 예산을 배분할 것”이라고 말했다.
강북 발전 예산은 서울 전체 개발 이익을 철저히 환수해 1조원 규모 균형발전특별회계를 만들어 마련하겠다고 밝혔다.
서울시는 이를 위해 교통 인프라스트럭처 확충, 주거 환경 개선, 지역 경제 자생력 강화, 교육·문화·돌봄시설 확충, 공공기관의 전략적 이전, 재정투자 패러다임 전환 등 6대 분야에서 ‘균형 회복을 위한 불균형 전략’ 을 준비하고 있다.
우선 지지부진했던 비강남권 도시철도 사업은 경제성이 떨어지더라도 시 재정을 적극 투입해 박 시장 3선 임기가 끝나는 2022년 이전에 조기 착공하기로 했다.
대상은 민자 사업자 선정에 난항을 겪으며 제대로 진척되지 못한 면목선·우이신설선연장선·목동선·난곡선이다.
오르막과 구릉지가 많은 강북 특성에 맞춰 경사형 모노레일을 2020년까지 5개 권역에 각각 1개소, 자치구별로 1개소 이상 설치한다.
만성적인 주차 공간 부족 문제를 해결하기 위해 공유 차량인 ‘나눔카’ 우선 주차 구역 설치를 공영 주차장과 공공 시설에 의무화한다. 비강남권 공영 주차장을 늘리기 위해 총사업비 20억원 이상의 주차장 건설에는 시 보조금을 추가 지원해 2022년까지 90개소를 추가 조성할 계획이다.
주거 환경 개선을 위해서는 강북 내 방치된 빈집을 매입해 청년 창업 공간, 청년 주택, 커뮤니티 시설로 활용한다. 내년에 400가구를 우선 매입하고 2022년까지 빈집 1000가구를 사들여 청년·신혼주택 4000가구를 공급한다.
낡은 주택을 고쳐 쓰는 문화가 확산될 수 있도록 서울시가 집 수리비를 지원하는 ‘서울형 가꿈주택’ 보조금은 최대 1000만원에서 2000만원으로 두 배 늘린다. 2022년까지 총 2000가구를 지원한다.
대기업 프랜차이즈에 밀린 전통시장·소상점가를 살리기 위한 방안으로는 ‘지역 선순환 경제 생태계 구축’을 제시했다.
박 시장은 “시에서 도시 재생·집수리 사업 등을 위해 막대한 예산을 투입하는데 돈이 돌아가는 곳은 큰 건설회사 등 외부 업체들인 게 문제”라며 “외부 업체에 맡기는 게 아니라 동네 주민이 주체가 돼 수익과 일자리를 창출하고 그 이익이 다시 지역에 유입되는 생태계를 구축하겠다”고 말했다. 기존 전통시장 중심의 공공 지원을 소상점가까지 확대한다. 상업지역도 2019년부터 비강남권 위주로 지정하기로 했다.
교육 양극화 해소를 위해 영·유아 열린 육아방(373개), 국공립어린이집(468개), 우리동네 키움센터(357개) 등 서울에 새로 짓는 돌봄시설 중 90% 이상을 비강남권에 배치한다. 강북권 어린이 전문병원도 신설한다.
교육의 질을 높이기 위해 내년부터 고려대·중앙대·세종대·광운대 등 4개 대학과 강북 내 고등학교들을 연계해 다양한 교육·진로 프로그램을 운영한다. 또 내년부터 매년 30개 학교에 스마트패드, 3D 프린터 등을 지원해 정보기술(IT) 기반의 학습 환경을 만들고 체육관이 없는 서울 강북권 29개 학교에 2022년까지 체육관을 짓는다.
서울시 산하 공공기관의 강북 이전도 추진한다. 박 시장은 “강남에 본사가 있는 서울주택도시공사(SH)·서울연구원·서울특별시인재개발원 등 일부 공공기관을 강북으로 옮기기 위한 특별팀을 이미 꾸렸다”고 말했다.
시는 올해에 이전 대상 기관을 발표할 예정이다. 강북 우선 투자를 안정적으로 추진하기 위해 1조원 규모의 균형발전특별회계를 만들어 재원으로 활용할 계획이다. 재건축 과정에서 발생하는 공공 기여금, 초과 이익 환수금도 균형발전 재원으로 사용하기로 했다.
◆개발 호재 있는 강북은 매물이 없다
이런 개발 호재로 강북권의 개발 수혜 지역은 매물을 찾기 어려운 상황이다. 대표적인 곳이 강북구다. 미아동 일대 재개발구역에선 매물이 아예 자취를 감췄다.
박 시장 구상에 따르면 강북구에는 모노레일, 우이신설선 연장선 등 각종 교통 인프라와 주차장·복지시설 등이 들어설 예정이다.
인근 M공인중개사사무소 대표는 “미아동에서 매물을 찾기는 사막에서 바늘 찾기”라며 “매물을 찾기 위해 백방으로 알아보고 있지만 아예 없다”고 말했다. 그는 이어 “반대로 매수 문의를 위한 전화는 불이 나고 있다”고 덧붙였다.
경전철 목동선이 지나게 될 양천구 목동 일대 중개업소에도 투자 문의가 쏟아지고 있다. 목동신시가지 7단지 인근 C공인중개사사무소 관계자는 “박 시장의 개발 계획 발표 후 여기까지 투자 열기가 번지면서 아파트 매물이 3000만~4000만원 오른 가격에 거의 소진됐다”며 “그나마 남아 있던 매물도 집주인들이 거둬들이며 자취를 감췄다”고 설명했다.
이런 기류는 집값 상승에서 상대적으로 소외됐던 중랑구 면목동도 마찬가지다. 인근 S공인중개사사무소 대표는 “주말 이후 전화를 10통 넘게 받았다. 면목두산아파트 4단지 99㎡ 아파트를 이달 초보다 1000만원 더 비싼 5억원에 계약하기도 했다”고 전했다.
면목선의 반대편 종착역이 될 동대문구 청량리 일대도 기존 재개발 호재에 더해 집값 상승 기대가 커진 모습이다. 부동산 커뮤니티 등에서는 이번 발표에 따른 ‘박원순 수혜주’ 찾기가 한창이다.
일각에서는 이번 계획이 여의도·용산 개발계획처럼 대규모 개발이 아닌 데다 경전철의 사업성이 떨어져 실현 가능성이 낮다는 등 실제 효과가 제한적이라는 지적도 나온다. 강북권에 교육과 생활 인프라를 집중 투자해도 강남권과의 격차를 해소하기엔 한계가 있다는 말도 있다.
하지만 부동산 전문가들은 이번 발표가 서울 집값을 자극하기엔 충분하다고 보고 있다. 부동산업계 관계자는 “지방에서도 서울 아파트에 투자하려는 지금 상황에서 강북의 개발 호재는 강북 집값을 당분간 끌어올릴 가능성이 높다”고 전망했다.
◆그래도 강남, 3.3㎡당 1억원 넘어
하지만 여전히 강남과 강북의 집값의 차이는 크다. 아무리 주춤하다곤 하지만 3.3㎡당 1억원이 넘는 가격에 거래되는 아파트 매물이 나오는 곳이 강남이다. 최근 서울 서초구 반포동 아크로리버파크 99㎡대인 전용면적 84㎡가 29억5000만원에 거래됐고 지금도 이 아파트의 로열층은 매물 호가가 31억원까지 형성돼 있다.
부동산114에 따르면 서울에서 아파트 매매가 평균(2018년 6월 기준)이 가장 높은 곳은 16억838만원을 기록한 강남구다. 이어 서초구가 15억7795만원으로 2위, 11억5395만원을 기록한 송파구는 용산에 이어 4위를 기록했다.
이들 강남3구의 아파트 평균 매매가는 14억4676억원으로 3위에 오른 용산구보다 3억원 정도 비싸고 서울 평균(7억6976억원)의 1.8배다.
반면 강북3구는 모두 하위권이다. 강북구의 평균 매매가는 4억1327만원으로 서울 25개 구 중 21위, 3억7809만원을 기록한 노원구는 23위, 3억5279만원을 기록한 도봉구는 꼴찌다. 3개구의 평균 매매가는 3억8138만원으로 강남3구 평균의 4분 1 수준이다. 강북 아파트 4채를 팔아야 강남 아파트 1채 값이 나오는 셈이다.
이처럼 강남과 강북이 차이를 보이게 된 데에는 1970~1980년대 일어난 강남 위주의 부동산 개발 때문이다. 강북 인구의 강남 이주를 위해 명문 학군을 강남으로 강제 이전한 것도 강남을 키우는 데 한몫했다. 이 같은 개발 붐에 산과 논밭 천지였던 강남 일대는 천지개벽 수준으로 변하며 대한민국 부동산 1번지가 됐다.
같은 기간 강북의 개발은 상대적으로 정체됐다. 개발이 정체되자 시장에서 소외됐고 점점 벌어진 가격차를 좁히지 못했다. 이는 강남3구와 강북3구의 가격 상승 폭에서도 확인할 수 있다.
부동산114에 따르면 2005년 기준 평균 매매가는 강남구가 8억5603만원, 서초구가 7억7953만원, 송파구가 6억6593만원으로 나타나 13년 동안 각각 7억5235만원, 7억9842만원, 4억8802만원 오르며 평균 6억7959만원 뛰었다.
반면 같은 기간 강북3구의 평균 매매가는 상대적으로 적게 올랐다. 2005년 당시 2억2116만원이던 강북구는 13년 동안 1억9211만원 올랐고 1억8588만원의 노원구는 1억9221만원, 1억9796만원의 도봉구는 1억5483만원 오르는 데 그치며 평균 1억7971만원 상승했다.
부동산업계 관계자는 “강남과 강북의 벌어진 아파트 값 격차를 지금 당장 좁히는 것은 현실적으로 어렵다”며 “다만 최근 발표된 강북 일대 개발 계획을 균형감 있게 진행해 자연스럽게 강북으로 인구 유입을 유도한다면 장기적으로 강남과 강북의 격차가 줄어들게 될 것”이라고 말했다.
수년간 대규모 개발 사업이 진행되고 있는 용산은 고급 아파트와 대형 오피스 빌딩이 계속 들어서고 있다. 용산역 앞에 들어선 ‘용산 푸르지오써밋(왼쪽)’과 ‘래미안 용산 더 센트럴’.
최근 3개월(5~7월)간 상승률은 강북이 얼마나 주목받고 있는지를 보여준다. 강북 지역 14개 구의 아파트 값은 1.14% 상승한 반면 강남권 11개 구는 0.48% 상승률을 보였다.
cwy@hankyung.com [본 기사는 한경비즈니스 제 1188호(2018.09.03 ~ 2018.09.09) 기사입니다.]