[편집자 주] ‘미리 알아두면 쓸모 있는 새 집(알쓸신집) 이야기’를 시작한다. 매년 수십만 가구가 분양되는 현실 속에서 오롯이 소비자의 관점에서 단지의 장단점과 투자 포인트를 조명함으로써 소비자의 ‘알 권리’를 제공하는 것을 목표로 ‘조명해 볼 가치’가 있는 단지를 찾아 나선다.
[한경비즈니스=차완용 기자] ‘알쓸신집’ 둘째 이야기는 오는 11월과 12월 각각 분양이 예정돼 있는 서울 서북권의 수색·증산뉴타운의 ‘SK뷰’와 ‘자이’다.
총 11개 구역으로 나뉘어 개발되는 수색·증산뉴타운 분양 단지 중 가장 핵심지로 꼽히는 두 곳(수색9구역·증산2구역)이다. 지난해 37 대 1이라는 높은 청약률을 보이며 분양이 완판된 ‘롯데캐슬 DMC 더퍼스트(수색4구역)’보다 입지와 교통, 개발 호재 등 모든 부분이 우수한 곳이다.
상황이 이렇다 보니 이 두 아파트 단지는 현재 부르는 게 값이다. 현장에서 거래되는 조합원 물량의 ‘피(프리미엄)’가 112㎡ 기준으로 SK뷰는 5억5000만원, 자이는 6억원대다. 이마저도 물건을 구하지 못한다. 물건이 아예 자취를 감췄다.
인근 공인중개업소도 고개를 절레절레 흔든다. 매물이 없는데 호가는 계속 오르고 있다는 것이다. H공인중개업소 대표는 “이곳은 이미 상투가 잡혔다”며 “투자를 목적으로 해도 다시 생각해 봐야 하고 실 거주자는 아예 인근 다른 아파트를 찾아보는 것이 좋을 것 같다”고 말했다.
이 대표가 말한 상투는 부동산업계에서 흔히 쓰이는 말로 시세가 가장 고점을 찍었을 때를 뜻한다. 그럼에도 불구하고 현재 수색·증산뉴타운에는 SK뷰와 자이의 집을 알아 보기 위한 사람들의 발길이 이어지고 있다.
◆ 체크 포인트① - 분양가는 얼마나 되나
10월 3일 찾은 수색·증산뉴타운 인근의 공인중개업소들에는 사람들의 발길이 계속됐다. 눈에 띄는 공인중개업소마다 대부분 사람이 들어서 있었고 업자들은 설명에 여념이 없었다.
이들은 모두 “얼마 전만 해도 5억5000만원의 피가 붙은 조합원 물건이 거래됐는데 지금은 물건 자체가 없다. 일반 분양분을 노리는 수밖에 없다”고 입을 모았다.
한 공인중개업소에서는 이미 SK뷰 물건을 찾기 위해 온 사람들에게 일반 분양에 대한 예상 청약 가점을 설명하고 있었다. ‘최소 65점.’ 이 중개업소 관계자가 내다보는 SK뷰의 일반 분양 청약 커트라인이었다.
인근의 다른 중개업소들 역시 비슷한 가점을 제시했다. 70점은 당첨 가능하고 65점은 살짝 불안하지만 가능성이 있다는 것. 그래도 혹시 모르니 무조건 넣으라는 이야기도 전했다.
한 공인중개업소 대표는 “여기에서 일반 분양에 당첨만 되면 진짜 ‘로또’ 맞는 것”이라며 “판교·강남 부럽지 않을 것”이라고 말했다. 이들 업자들이 예상한 65~70점대 청약 가점은 기본적으로 5인 가구 이상, 무주택자, 청약통장 납입 15년 이상 등의 자격 요건을 갖춰야 가능하다.
이날 공인중개업소를 찾은 대부분의 사람들은 대부분이 가점과 거리가 멀었는지 ‘혹시 가격이 싸게 나오는 조합원 물량이 있으면 연락해 달라’는 말을 남기고 공인중개업소를 나섰다.
현재 분양을 앞둔 수색·증산뉴타운 SK뷰와 자이의 분양가는 아직 정해지지 않았다. 먼저 분양될 것으로 보이는 SK뷰는 분양가를 놓고 조합과 주택도시보증공사(HUG) 간의 줄다리기가 한창이다.
최근 SK뷰 조합 측에서 84㎡ 기준 7억2000만원을 일반 분양가로 신청했는데 HUG가 반려했다. HUG는 서울을 고분양가관리지역으로 지정하고 분양가를 통제하고 있고 신규 분양 아파트의 분양가는 최근 1년 내 인근에 공급된 아파트 분양가를 넘을 수 없도록 제한하고 있다.
만약 1년 내 분양된 아파트가 없다면 인근 아파트 매매가 혹은 평균 분양가의 110% 안에서 책정해야 한다. 작년 6월 분양된 DMC 롯데캐슬 더퍼스트의 분양가는 3.3㎡당 1670만원이었다.
HUG 규제에 따라 110%를 적용하면 SK뷰의 예상 분양가는 1837만원 정도로 전용 84㎡ 기준 6억2400만원이다. 하지만 SK뷰 측은 지난 7월 팔린 DMC 롯데캐슬 더퍼스트의 동일 면적 입주권 실거래가가 7억9225만원이기 때문에 조정할 필요가 있다고 주장한다.
만약 조정이 이뤄진다면 SK뷰는 3.3㎡당 1800만원대 후반에서 1900만원대 초반이 될 가능성도 있다. 자이 단지의 분양가는 더 높게 책정될 것으로 보인다. 분양 예정을 12월로 잡은 자이는 SK뷰의 분양가 책정에 따라 변동될 가능성이 높다.
◆ 체크 포인트② - 3.3㎡ 1900만원, 값어치 할까
수색·증산뉴타운은 2005년 지정된 개발지다. 본격 개발을 추진하려던 찰나 국내 부동산 시장이 침체기에 들어가면서 뒤로 미뤄졌다. 하지만 최근 몇 년 새 부동산 시장이 살아나면서 개발이 본격 시작됐다.
지난해 롯데건설이 스타트를 끊었고 이제 SK건설과 GS건설이 차례로 분양에 나선다. 수색·증산뉴타운은 교통 환경과 개발 호재가 풍부하다. 지하철 6호선·경의중앙선·공항철도 등 3개 노선이 지나는 ‘트리플 역세권’의 입지를 갖추고 있고 DMC역 주변 일대의 개발 사업이 탄력을 받고 있다.
주거 시설들만 밀집된 ‘베드타운’이었던 이곳에 서울시와 코레일이 수색역~DMC역 일대 면적 31만㎡ 부지에 업무·상업·문화시설을 복합 개발하는 사업이 가시화되고 있다. 국내 주요 미디어 기업 사옥들이 있는 마포구 상암동과 이어지는 고가 보행로가 설치되고 국내 주요 기업 사옥들이 들어설 예정이다.
특히 주거 환경의 큰 걸림돌이었던 수색역 철도 차고지와 정비 기지도 이전될 전망이다. 이미 서울시가 코레일과 공동으로 지난해 1월부터 ‘수색역 일대 종합개발 기본 구상 및 타당성 조사’ 용역을 실시하고 있고 연내 수색역 철도 차고지, 정비기지 이전 계획을 공개할 것으로 알려지고 있다.
또한 DMC역 남쪽 상암동 롯데 복합 쇼핑몰 개발 사업도 큰 기대를 모은다. 현재 조합과 보상 문제를 놓고 난항을 겪고 있기는 하지만 이 개발 사업은 일대 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 대형 호재로 기대를 모은다.
은평구 증산동 223의 15 일대에 삼표그룹 사옥을 짓는 개발 계획안도 올 상반기 중 서울시 도시계획위원회에 상정될 예정이다. 수색·DMC역 주변지역 지구단위계획구역 특별계획구역 10구역(부지 면적 7828㎡)에 용적률 789%를 적용해 지하 7층~지상 29층으로 건축하는 내용이다.
건축 후에는 현재 종로구 수송동 이마빌딩에 입주해 있는 삼표그룹 및 계열사들이 입주할 것으로 전해진다. 앞서 지난 9월 7일 서울시 도시계획위원회 심의에서는 근처 5구역의 증산동 223의 2 일대에 스포TV(SPOTV) 사옥을 용적률 798%가 적용된 지상 15층 규모의 업무·상업시설로 짓는 내용의 개발 계획안이 통과됐다.
수색·증산뉴타운을 둘러싸고 추진되고 있는 이런 일련의 개발 호재들은 대부분이 SK뷰와 자이가 들어서는 단지 주변에서 이뤄진다. 이 때문에 수색·증산 뉴타운 중에서도 SK뷰와 자이 단지가 가장 핵심 지역이다.
물론 아쉬운 점도 있다. SK뷰가 들어설 단지 옆에 자리한 한전의 대형 변전소가 걸림돌이다. 현재 변전소의 지하화에 대한 논의가 이뤄지고 있지만 아직 확정되지는 않았다. 이 때문에 이 일대 부동산 전문가들은 SK뷰보다 자이의 주거 환경이 더 우수하다고 평가한다.
cwy@hankyung.com
[본 기사는 한경비즈니스 제 1193호(2018.10.08 ~ 2018.10.14) 기사입니다.]