[아기곰의 부동산 산책]
- 수익이 나는 곳에 철저하게 흘러드는 것이 돈의 속성
[아기곰 ‘아기곰의 재테크 불변의 법칙’ 저자] 부동산은 땅·주택·상가 등 종류에 따라 투자 방법이 달라진다. 예를 들어 상가 투자는 내수 경기와 밀접한 관계를 가진다.
내수 경기가 살아나면 자영업이 활성화되면서 상가 수요가 증가하고 상가 임대 수익이 늘어난다. 반대로 내수 경기가 시들해지면 사업을 접는 자영업자들이 늘어나면서 상가에 대대적인 공실이 발생한다.
땅이나 주택은 시중에 풀리는 돈의 양에 따라 좌우되는 경향이 있다. 이에 따라 내수 경기가 주춤하더라도 이를 극복하기 위해 시중에 돈이 많이 풀리면 주택 시장이 먼저 자극 받는 것이다.
이런 면에서 ‘금’과 비슷한 성격을 지녔다고 할 수 있다. 다만 금 투자보다 나은 점은 금은 10년간 금고에 보관해도 스스로 그 양이 늘어나지 않지만 부동산은 스스로 가치를 창출할 수 있다는 점이다.
땅을 주차장으로 활용해 수익을 올릴 수 있고 주택을 세를 줘 수익을 올릴 수 있는 것이다. 물론 금도 금값이 오르니 수익이 나는 것 아니냐고 반문할 수 있지만 부동산은 시세도 오르지만 시세 차익 외에 다른 수익도 창출할 수 있다는 뜻이다.
◆ 희소성을 지닌 부동산은 금보다 낫다
그렇다고 모든 부동산 투자가 금 투자보다 낫다는 것은 아니다. 금이 자산으로서 가치가 있는 것은 지구상에 24만 톤밖에 없기 때문이다. 그만큼 희소성이 높다.
아무리 금에 대한 수요가 늘어나도 더 이상 공급할 수 있는 방법이 없기 때문에 수요가 증가하면 바로 가격 상승으로 이어지는 구조다. 하지만 부동산, 특히 입지가 떨어지는 곳의 주택은 그렇지 않다.
계속 지어질 수 있어 희소성이 없다. 다시 말해 본인이 멋진 새 아파트를 분양 받았다고 하더라도 몇 년 후 그보다 더 멋있는 새 아파트가 인근에 들어선다면 본인 아파트에 대한 수요가 급감하게 된다. 나중에 분양된 아파트보다 낡은 아파트가 되기 때문이다.
하지만 입지는 희소성을 갖는다. 예를 들어 어떤 지역에 역세권 아파트가 1000채밖에 없다면 시간이 흘러 그 아파트들이 낡아 가도 역세권 아파트라고 부를 수 있는 것은 1000채의 아파트뿐이다.
건물은 시간이 흐름에 따라 그 가치가 줄어들지만(감가상각) 입지는 시간의 흐름에 크게 영향을 받지 않는다. 시간이 흐름에 따라 오히려 입지가 더 부각되는 것도 많다.
강남 재건축 아파트가 투자처로 각광을 받는 이유는 일반 아파트보다 새것이어서 그런 것이 아니라 좋은 입지에 지어진 희소성 때문이다.
이에 따라 금과 같이 희소성을 지닌 부동산에 투자하는 것은 금 투자보다 나은 수익을 보장해 주지만 쉽게 복제될 수 있는 부동산에 투자하는 것은 금 투자보다 수익이 떨어질 가능성이 높다. 쉽게 생산되고 소비되는 ‘라면’에 투자하는 사람이 없는 이유가 그것이다.
주식 투자보다 금 투자가 좋다고 꼽는 이유가 이것이다. 물론 단순한 시세 차익이 아니더라도 배당 수익 등의 수익을 올릴 수 있다는 점은 주식 투자가 금 투자보다 나을 수 있다. 문제는 금은 복제되지 않지만 주식은 유상증자 등이 가능하기 때문에 희소성이 낮다.
더구나 어떤 특정 주식이 한 번도 증자된 적이 없다고 해도 그와 비슷한 종목이 계속 상장되기 때문에 주식은 희소성과는 거리가 있다.
또한 주식 투자에는 치명적인 약점이 있다. 시간을 너무 많이 소모한다는 점이다. 금 투자나 부동산 투자도 경제 공부를 지속적으로 해야 수익이 나지만 시급을 다툴 정도로 급하게 시간을 쓸 일은 없다.
하지만 주식 투자는 시시각각으로 변하는 시세를 쫓아가다 보면 시간과 에너지를 상당히 많이 소모하게 된다. 고임금 직종이나 고임금 직장인은 주식에서 얻는 이익보다 생업에 끼치는 악영향이 더 클 수도 있다.
고도의 집중을 요하는 생업을 하는 사람이 주의가 주식 투자로 분산되면 생업에 지장을 받을 수밖에 없다는 뜻이다.
이에 따라 직장인이나 고임금 직종에서 근무하는 사람이 주식 투자를 한다면 시류에 따라 시시각각 변하는 테마주 위주의 투자를 피하고 주가 변동 폭이 좁더라도 안정적인 대형 우량주 위주의 투자를 하는 것이 좋다.
한번 어떤 종목의 주식을 사면 1년 이상 보유하는 습관을 키운다면 주식 투자가 직장 생활을 방해하지 않을 것이다. 다시 말해 부동산처럼 주식을 장기 투자하면 단기 투자 때보다 의외로 수익을 더 올릴 수 있다는 뜻이다.
◆ 테마주 위주의 투자는 피하라
주식 투자가 부동산 투자보다 월등히 좋은 것은 환금성 때문이다. 하지만 환금성이 좋다는 것이 오히려 수익을 올리는 데 방해가 될 수도 있다. 시간이 지나면 해결될 수 있는 작은 악재에도 흔들려 덜컥 팔아버릴 수 있기 때문이다.
하지만 부동산 투자는 환금성이 떨어지기 때문에 악재가 나타났을 때 매물로 내놓아도 거래가 되지 않는다. 그러다 시간이 흘러 그 악재가 사라지면 그 이전 가격 이상으로 오르는 것이 지금까지의 모습이었다.
부동산 투자를 하는 사람들이 주식 투자를 하는 사람에 비해 특출 나게 투자에 재주가 있는 것은 아니다. 잔파도에 거래를 못한 것이 전화위복이 되는 사례가 반복되면서 수익이 나는 것이다.
결국 부동산이든 주식 투자든 우량주를 신중히 골라 장기 투자하는 것이 수익을 올리는 첩경이다.
그러면 요즘같이 경기가 가라앉고 있는 시점에서 주택 시장만 홀로 잘나가는 이유는 무엇일까. 아이로니컬하게도 경기가 나쁘기 때문이다. 예를 들어 보자. 호황기에 투자시장에 200억원이 흘러 다녔는데 주택 시장에 100억원, 주식시장에 100억원의 자금이 들어와 있다고 하자.
그런데 경기가 나빠져 투자시장에 들어오는 자금 규모가 줄어들어 지금은 150억원만 남아 있다고 가정하자. 그러면 예전에 비해 25%나 투자 자금이 줄어든 것이다.
그런데 문제는 돈에는 경계가 없다는 것이다. 수익이 나는 곳에 철저하게 흘러드는 것이 돈의 속성이다. 남아 있는 150억원의 돈 중에서 주식시장에 30억원만 흘러가고 나머지 120억원은 부동산 시장으로 흘러가는 현상을 보인 것이다.
이러니 예전에 100억원만 돌아다니던 부동산 시장에 120억원이 흘러 다니면서 가격을 높이는 것이다. 더구나 주택 시장마저 지역별·가격대별로 극심한 양극화 현상을 보이고 있다. 수익이 될 만한 곳에만 돈이 몰리는 돈의 속성 때문이다.
투자의 세계에서 남보다 더 높은 수익을 올리는 것은 쉬운 일이 아니다. 남들도 상당한 노력을 하고 있기 때문이다. 그러므로 남들이 좋다는 투자처보다 자신이 가장 잘할 수 있는 투자 방법과 투자처를 찾아 투자하는 것이 중요하다.
[본 기사는 한경비즈니스 제 1247호(2019.10.21 ~ 2019.10.27) 기사입니다.]