[법으로 읽는 부동산]-신탁부동산은 계약 시 등기부등본 확인 필수…세입자는 보증금 돌려받지 못할 수도
[이승태 법무법인 도시와사람 대표 변호사] 최근 서울 성북구 일대에서 세입자들이 신탁된 다세대주택 등을 임차했다가 임대차 보증금 전액을 돌려받지 못할 위기에 처하는 일이 발생했다. 40여 명의 임차인들이 거리에 나앉게 됐고 그중 한 세입자는 그 충격에 극단적인 선택을 하고 말았다.
피해 액수는 무려 70억원에 이를 것으로 추산된다. 더욱 마음을 아프게 하는 것은 피해자들 대부분이 사회 초년생이거나 신혼부부들이라는 것이다.
주택임대차보호법에 따라 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤다면 집주인이 바뀐다고 하더라도 새로운 소유자에게 대항력을 행사할 수 있을 뿐만 아니라 임대차 계약서에 확정일자까지 받았다면 다른 일반 채권자들에 우선해 임대차 보증금을 우선변제 받을 수 있는 법적 지위에 있다.
그럼에도 불구하고 이런 문제가 발생하는 이유는 무엇일까. 위 사건에서 임차인들이 임차한 다세대주택이 ‘신탁부동산’이라는 점에 있다.
신탁은 위탁자와 수탁자 사이의 신임 관계를 기초로 특정의 재산권을 이전하거나 담보권 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수익자의 이익을 위해 그 재산을 관리·처분·운용·개발 등의 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다. 대표적인 부동산 신탁의 종류는 개발신탁·관리신탁·담보신탁 등이 있다.
이러한 부동산신탁은 부동산의 개발이나 신규 건물을 건축하는 과정에서 빈번하게 발생한다. 토지 소유자가 다수인 토지를 개발할 때 신탁계약을 통해 신탁회사에 부동산의 관리나 처분을 신탁함으로써 부동산의 관리를 투명하게 할 뿐만 아니라 권리관계를 단순화할 수 있기 때문이다.
또한 토지 소유자에 대한 다른 채권자들이 소유 토지를 강제집행하는 것을 차단해 사업의 안정성을 꾀할 수 있다는 장점이 있다.
하지만 신탁된 부동산의 소유권이 누구에게 있는지 유념해 살펴봐야 한다. 신탁법상 신탁은 종류를 불문하고 수탁자 앞으로 소유권 이전등기가 종료되면 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고 위탁자인 토지 소유자와의 내부 관계에서도 소유권이 위탁자에게 유보되는 것이 아니라는 것이 대법원의 확고한 태도다.
이 때문에 위탁자는 이미 신탁해 놓은 토지와 지상에 건축하고 있는 건물을 임의로 매도하거나 임대차를 체결할 아무런 권한이 없는 무권리자에 불과하다.
따라서 무권리자인 위탁자와 임대차 계약을 체결하고 전입신고를 마치고 임대차 계약서에 확정일자까지 받았다고 하더라도 그 임차인은 무권리자와 임대차 계약을 체결한 것이어서 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 취득할 수 없다.
따라서 신탁 부동산에 대한 공매 절차에서 부동산을 취득한 새로운 소유자에게 부동산을 인도해야 할 뿐만 아니라 보증금의 우선변제를 청구할 수도 없다.
물론 다른 사람의 부동산에 관해 체결한 임대차 계약도 당사자 사이에서는 유효한 것이기 때문에 위탁자에게 여전히 임대차 보증금의 반환을 청구할 수 있고 만일 위탁자가 다른 재산이 있을 때는 그 재산에 대한 강제집행을 통해 보증금을 돌려받을 수 있다.
이에 따라 신탁 부동산에 대해 임대차 계약을 체결할 때는 반드시 등기부등본을 열람하고 해당 부동산의 소유권이 누구에게 있는지 확인해야 한다. 그리고 부동산 등기 사항 전부 증명서 ‘갑구’란에 기재된 신탁 번호를 확인한 후 관할 등기소를 직접 방문해 신탁원부를 발급받아 해당 부동산에 관한 신탁 유형, 신탁 조건과 임대차에 대한 권한이 누구에 있는지 여부를 확인해야 한다.
한편 신탁 부동산의 임대차를 중개하는 공인중개사는 공인중개사법에 정해진 바와 같이 중개 대상물의 상태·입지뿐만 아니라 권리관계를 성실하고 정확하게 설명하고 토지대장과 부동산 등기부등본뿐만 아니라 등기의 일부인 신탁원부를 제시해 피해를 보는 세입자들이 발생하지 않도록 해야 한다.
[본 기사는 한경비즈니스 제 1248호(2019.10.28 ~ 2019.11.03) 기사입니다.]