[ BUSINESS FOCUS]- 글로벌 전자상거래 성장으로 수요 폭증…개인 투자자 위한 펀드도 속속 출시
(사진) 아마존 물류센터 [한경비즈니스 = 이홍표 기자] 국내 금융 투자 기업들이 ‘물류센터’에 꽂혔다. 금융 투자업계에 따르면 삼성증권·미래에셋대우·하나금융투자·이지스자산운용 등 대형 금융 투자 기업들은 미국과 유럽 내 아마존 물류센터를 공격적으로 인수하고 있다. 삼성증권이 가장 공격적이다. 삼성증권은 10월 23일 미국계 운용사 AEW로부터 체코 프라하 공항 인근의 1800억원대 아마존 물류센터 인수를 완료했다. 해당 물류센터는 체코 유일의 아마존 물류센터로 아마존이 2030년까지 장기 임대차 계약을 하고 사용 중이다. 삼성증권이 아마존 물류센터를 인수한 것은 이번이 넷째다. 삼성증권은 2016년 영국 레스터 물류센터(2100억원)를 시작으로 2018년 독일 하노버(1100억원), 지난 9월 독일 뮌헨글라트바흐-라인달렌(2600억원)에 있는 아마존 물류센터를 잇달아 인수한 바 있다. 이번 체코 프라하(1800억원) 투자를 포함한 삼성증권의 아마존 물류센터 투자 규모는 총 7700억원이다. 또 지난해 말 미래에셋대우 미국(LA)법인은 약 900억원을 투자해 미국 애틀랜타에 있는 물류센터 지분을 단독 인수했다. 하나금융투자는 2016년 NH투자증권과 함께 폴란드 포즈난에 있는 아마존 물류센터를 1000억원에 인수했고 지난해엔 이탈리아 토리노와 폴란드 슈체친 소재 물류센터를 각 1200억원에 사들였다. 이지스자산운용은 지난 6월 스페인 바르셀로나와 프랑스 파리, 영국 브리스톨에 있는 아마존 물류센터 3곳을 인수했다. 인수 가격은 약 5500억원이다. 올해 상반기 국내 증권사의 해외 대체 투자 규모는 14조원에 육박한다. 1년여 전에 비해 3배 정도 급증했다. 이 가운데 부동산에 투자된 금액만 58%에 육박한다. 이 중 물류센터는 안정적인 투자처로 인식되고 있다. 글로벌 부동산 서비스 회사 CBRE에 따르면 지난해 유럽 지역 평균 오피스 투자 수익률은 3.7%였던 반면 물류 투자는 5.2%의 수익률을 올렸다. 지난 10년간 유럽 부동산 시장 전반의 수익률이 떨어져 왔지만 ‘물류 우위’는 변함이 없다. 국내시장에서도 지난해 기준 물류 수익률(6.5%)이 오피스 수익률(4.75%)보다 좋았다.
◆연평균 16.9% 늘어난 대형 물류센터 이유는 세계적인 전자 상거래의 성장이다. 이커머스 산업이 급성장하며 전 세계 지역 거점 물류센터의 가치가 주목받기 시작했다. 지난해 글로벌 전자 상거래 시장 규모는 2조8600억 달러(약 3340조원)로 전년(2조3520억 달러) 대비 21.6% 급증했다. 이는 지난해 전체 무역 규모(24조2530억 달러)의 11.8%에 해당된다. 한국경제신문이 10월 23일 개최한 글로벌 대체 투자 콘퍼런스인 ‘ASK 2019’에서도 물류 부동산이 화제였다. 행사에 참석한 미국 교직원공제회·보험회사(TIAA) 산하 자산 운용사인 누빈의 브라이언 틸튼 전무는 “전자 상거래가 10억 달러(약 1조2000억원) 늘 때마다 미국에서는 평균적으로 11만6000㎡의 물류 부동산이 필요하다”며 “물류 부동산은 여전히 공급이 적고 수요는 많아 지난 5년간 임대료가 연평균 5.4% 올랐다”고 설명했다. 그는 “중간 기착지 물류 시설과 신선식품을 위한 냉장 유통 창고 등은 수요에 비해 공급이 특히 부족하다”고 말했다. 전자 상거래가 부동산 이용 형태를 바꾸고 있는 것도 주목된다. 주로 교외에 건설하는 대형 물류센터뿐만 아니라 도심과 도심 인근에 있으면서 소비자에게 물건을 전달하는 ‘라스트 마일 배송 기반 시설’에도 투자 기회가 늘어나고 있다. 금융 투자업계 관계자는 “아마존은 당일 배송이기 때문에 다수의 물류센터를 확보할 수밖에 없다”며 “미국이나 유럽은 물류 수요가 많은 반면 공급이 적어 물류센터가 새로운 투자처로 각광받고 있는 상황”이라고 말했다. 또한 “빌딩과 달리 렌트가 나가는지에 구애받지 않아도 되는 것이 장점”이라며 “매우 안정적인 투자처로 여겨진다”고 진단했다. 물류센터의 인기는 한국에서도 이어지고 있다. 2000년대 초반부터 주목 받기 시작한 이 분야는 꾸준히 성장하고 있다. 최근 1인 가구의 뚜렷한 증가세(연평균 성장률 5.6%)와 정보통신기술(ICT)의 발전으로 온라인 시장 거래가 급성장(연평균 성장률 25.9%)하고 있다. 특히 온라인 쇼핑 중 모바일 비율(62.8%)이 높아지면서 신선식품 거래 등 물류 거래 규모도 큰 폭으로 증가(연평균 성장률 29.6%)하는 추세다. 한국신용평가에 따르면 전국의 면적 1000㎡ 이상 물류센터는 2014년부터 지난해 12월까지 4년 동안 86.4% 늘어났다. 연평균 16.9%가 늘어난 셈이다. 서울·인천·경기 등 수도권 지역의 물류센터 공급량도 같은 기간 104.9% 증가한 것으로 나타났다.
상황이 이렇다 보니 기관투자가뿐만 아니라 일반 투자자를 대상으로 한 물류 창고 투자 상품도 속속 등장하고 있다. 키움자산운용은 지난 5월 미국 동부와 중부에 있는 물류 창고 6곳을 보유하고 있는 2개 사모펀드에 투자하는 재간접 펀드인 ‘키움히어로즈 미국물류포트폴리오펀드’를 내놓았다. 이 펀드가 소유한 물류센터의 임차인은 아마존·TJ맥스·페덱스·홈디포·네슬레 등이다. 이지스자산운용도 아마존 물류센터에 투자하는 부동산 공모펀드(이지스글로벌공모부동산투자신탁 281호)를 출시해 2300억원이 넘는 모집 금액을 전액 판매했다. 이 밖에 KB자산운용이 홈플러스와 코스트코를 고객사로 둔 물류 기업 다코넷의 대출 채권 투자 사모펀드를 출시했고 미래에셋증권 출신 구재상 대표가 이끄는 케이클라비스자산운용이 잇달아 물류센터 개발 상품을 내놓고 있다. 하나대체투자자산운용과 현대자산운용도 물류센터 투자 사모펀드를 출시했다. 그러면 앞으로 국내에선 어떤 형식의 물류센터가 각광 받을까. 이지스자산운용 리서치센터에 따르면 1~2인 가구의 증가와 배달 문화의 확산으로 유통기한이 짧은 냉장 제품의 수요가 증가하고 빠른 배송 속도를 위해 저온 냉장 방식이 가능한 물류센터와 소규모 도심형 물류센터가 성장 가능성이 높다고 설명했다. 이에 따라 기존 상온 창고의 골격을 유지하고 저온 시설로 변경하는 사례가 늘고 있고 공유 오피스와 같이 단기 임차 수요를 흡수할 수 있는 물류센터 수요도 증가할 것이라고 내다봤다. 또 최근 물류 부동산 임대료와 매매가격이 고속도로 나들목과의 거리보다 시장이 형성된 도심과의 접근성이 더 중요해지고 있는 것으로 분석됐다. hawlling@hankyung.com [돋보기] 건설사 시공능력 순위까지 바꾼 물류센터 올해 시공능력평가에서 물류 전문 기업 CJ대한통운이 49위를 차지해 50위권 안에 진입했다. CJ대한통운의 시공 실적이 상승한 데는 물류센터 시공이 큰 역할을 했다는 평가다. CJ대한통운 건설부문은 2015년부터 CS양산물류센터, BLK평택물류센터, CJ대한통운 택배메가허브터미널, 이천마장물류센터 수주 등의 실적을 올렸다. 이케아 고양점 시공도 그중 하나다. 모두 합하면 축구장 약 67개(약 48만3000㎡)에 달하는 규모다. 물류센터 수주 실적이 쌓이면서 시공능력평가 순위도 꾸준히 상승했다. CJ대한통의 종합 순위는 2016년 63위, 17년 58위, 18년 53위, 올해 49위를 기록했다. 또 포스코건설은 지난 2월 1240억원 규모의 시흥 스마트 허브 내 물류센터를 수주한 데 이어 최근 604억원 규모의 용인 남사면 북리 물류센터 신축 공사를 수주했다. 2014년부터 물류 시장에 본격적으로 뛰어든 신세계건설 역시 이마트 쓱배송과 함께 ‘스마트 물류’라는 독자적인 커리어를 쌓아 가고 있다. 신세계건설은 계열사인 이마트 김포 물류센터 수주 이외에도 2014년 부산 송정동 물류센터 신축, 냉동 자동화 창고 설비 공사와 2016년 금호미쓰이화학 자동화 설비 설치 공사, 2017년 서울향료 진천공장 자동 창고 자동화 설비 설치 공사 프로젝트를 수주했다. 신세계건설은 물류 자동화 기술인 ‘물류용 AGV(Automated Guided Vehicle)’를 결합해 스마트 물류 플랜트 사업을 확대할 계획이다.
[본 기사는 한경비즈니스 제 1249호(2019.11.04 ~ 2019.11.10) 기사입니다.]