[송한사 법무법인 지평 변호사] 상가 건물 중에는 분양 당시부터 점포별로 업종을 지정해 분양하는 곳이 있다. 이때 점포는 적어도 해당 건물 내에서는 특정 업종에 대한 독점적 지위를 갖게 되며 이는 해당 점포의 가치에도 영향을 미친다. 이 때문에 업종 지정 여부는 점포의 매수를 결정하는 데도 중요한 요인으로 작용한다. 이러한 업종 제한의 효력은 분양 계약만으로 계속 보장될 수 있을까.
결론부터 말하면 위와 같은 업종 제한의 효력은 해당 상가 건물의 수분양자는 물론 그 지위를 양수한 자나 임차인 등 해당 건물의 입점자 전원에 대해 미친다. 효력이 침해되면 당사자는 동종 영업의 금지를 청구할 수 있다.
점포의 입점자가 업종 제한 약정을 위반하면 그로 인해 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해 배제를 위해 동종 영업의 금지를 청구할 수 있다.
예를 들어 분양 당시 업종이 ‘커피숍’으로 지정된 점포를 분양 받거나 그 점포를 임차해 ‘커피숍’을 운영하는 자는 같은 건물 내에서 ‘커피숍’을 운영하는 자에게 영업의 금지를 청구할 수 있다는 것이다.
법원은 이러한 동종 영업 금지 청구권은 분양 계약이나 관리단 규약 등에 특별히 달리 정한 바가 없다면 통상 동일 상권이라고 볼 수 있는 같은 건물 내 모든 상가 점포에 대해 주장할 수 있다고 판단하고 있다.
◆업종 효력은 강하게 보장돼
여기서 주목할 것은 이러한 청구 대상 점포에는 애초 분양 대상이 아니었던 건축주 소유의 점포도 포함된다는 점이다. 실제 사례에서 어떤 분양 회사가 일부 점포를 분양하지 않은 채 직접 보유하고 있다가 건물 운영 중에 해당 점포를 커피 전문점에 임차했다.
다른 점포들이 분양될 당시 이 점포의 업종은 ‘커피숍’으로 지정돼 있지 않았다. 이런 상황에서 법원은 ‘커피숍’으로 용도가 지정된 점포를 분양 받거나 이런 점포를 임차해 ‘커피숍’을 운영하고 있는 자는 이 분양 회사에 대해 영업 금지를 청구할 수 있다고 판단했다.
분양 회사는 그 점포가 애초 분양된 점포가 아니고 용도도 정해져 있지 않았기 때문에 업종 제한의 대상이 아니라고 주장했지만 법원은 이를 받아들이지 않았다.
오히려 법원은 상가 분양 회사가 수분양자에게 특정 영업을 정해 분양한 이유는 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장함으로써 이를 통해 분양을 활성화하기 위한 것이라고 하면서 지정 업종에 대한 동종 영업 금지 의무는 분양자에게도 발생하는 것이라고 보는 것이 타당하다고 했다.
한편 이 사안에서는 전문 커피점이 입점할 당시 관리단 대표위원회의 승인이 있었다는 점이 문제가 되기도 했다. 하지만 법원은 이러한 절차만으로 분양 당시 존재했던 업종 제한의 효력이 변경될 수 없다고 봤다.
다만 법원은 이 같이 업종 제한 약정을 이행할 의무는 기존의 영업상 이익을 침해 받을 처지에 있는 자에 대해서만 발생할 뿐 영업상 이익을 침해 받을 처지에 있지 않은 수분양자가 주장할 수 있는 사유는 아니라고 본다. 앞서 살펴본 사례에서 법원은 직접 영업을 영위하고 있지 않더라도 용도가 지정된 점포를 분양 받아 해당 점포를 제삼자에게 임차해 커피숍으로 사용하도록 한 구분 소유자는 영업 금지를 구할 법률상 이익이 있다고 봤다.
하지만 분양자가 업종 제한에 따라 특정 업종을 영위하는 수분양자들과 합의, 업종의 일부를 변경한 다른 사례에서 법원은 이 같은 변경이 해당 업종과 무관한 다른 수분양자들에 대해서는 의무 위반을 구성하는 것은 아니라고 봤다.
이 같은 업종 제한은 해당 업종 영위자에게 독점적 운영권을 보장하기 위한 약정으로 보기 때문에 효력이 해당 업종을 영위하지 않는 자에게 미치지 않는다고 보는 것이다.
이상에서 살펴본 것처럼 업종 제한의 효력은 분양 당시의 수분양자들은 물론 그 이후 해당 점포를 양수한 자 심지어 분양자에게도 주장할 수 있을 정도로 강하게 보장된다. 다만 이는 분양 계약의 내용이나 관리단 규약에 의해 달리 정해질 수 있으므로 업종이 제한된 점포를 분양할 때는 이 부분도 유념할 필요가 있다.
[본 기사는 한경비즈니스 제 1249호(2019.11.04 ~ 2019.11.10) 기사입니다.]