[커버스토리=도심 속 ‘신강남’ 뉴타운 탐방]
-“3년 새 집값 두 배 가까이 뛰었다”
-“아직 덜 오른 만큼 상승 가능성 충분하다”
[한경비즈니스=최은석 기자] 장위뉴타운은 서울 성북구 장위동 일원에서 진행되는 대규모(총 1만4531가구) 정비 사업이다. 조합 설립을 준비 중인 15구역까지 포함하면 가구 수가 1만7000여 곳으로 늘어날 것으로 예상된다.
장위뉴타운은 비교적 저렴한 가격에 재개발 프리미엄을 누릴 수 있는 곳인 데다 인근 광운대 역세권 개발 등의 호재로 주목 받고 있다. 최근 3년 사이 평균 실거래 시세가 두 배 가까이 올랐다.
장위뉴타운은 2008년 총 15개 구역으로 지정됐다가 5개 구역이 해제됐고 10개 구역에서 사업이 진행되고 있다. 올해 4구역의 일반 분양이 예정되면서 인근 공인중개업소 등에 관련 문의나 상담을 원하는 투자자들의 발길이 이어지고 있었다.
◆10개 구역 중 4곳 개발 완료
장위뉴타운은 10개 구역 중 광운대 인근 4곳의 개발이 완료된 상태다. 개발 속도가 가장 빠른 2구역에는 장위뉴타운꿈의숲코오롱하늘채가 자리해 있다. 513가구 규모로 2017년 입주했다. 북서울꿈의숲 바로 옆에 자리한 ‘숲세권’ 단지다. 동북선 경전철역이 단지 바로 앞에 들어설 예정이다.
서승혜 황금공인중개사 대표는 “최근 거래된 꿈의숲코오롱하늘채 전용면적 84㎡형의 실거래 가격은 10억3000만원으로 3년 전 5억9000만원대에 비해 두 배 가까이 오른 상황”이라며 “향후 경전철 착공과 동시에 아파트의 프리미엄이 더 높게 형성될 것으로 보인다”고 말했다.
1구역의 래미안장위포레카운티는 939가구로, 지난해 6월 입주했다. 전용면적 84㎡형의 실거래 가격은 10억5000만~11억원 선이다. 5구역 래미안장위퍼스트하이는 1562가구로, 지난해 9월 입주를 완료했다. 래미안포레카운티와 래미안퍼스트하이는 광운초·광운중과 우이생태하천이 단지 옆에 들어서 있다. 7구역 꿈의숲아이파크는 1711가구로, 12월 입주를 시작할 예정이다. 장곡초가 옆에 있다. 입주 전임에도 불구하고 84㎡형의 실거래가가 10억4000만원대를 형성하고 있다.
A부동산 관계자는 “개발이 완료된 단지들은 예정된 동북선 경전철역은 물론 GTX광운대역과도 가깝다”며 “GTX-C노선 등이 착공되면 확실한 프리미엄을 기대할 수 있는 곳”이라고 말했다.
◆GS건설, 올해 4구역 일반 분양 예정
장위뉴타운은 올해 4구역 일반 분양이 예정돼 있다. 4구역의 시공사는 GS건설이다. 총 2840가구가 들어선다. 장위뉴타운 최대 단지다. 4구역은 지하철 6호선 돌곶이역이 단지 바로 옆에 자리해 있다.
박정홍 황금공인중개사 부장은 “장위뉴타운은 서울 다른 지역에 비해 아직까지 저평가된 곳”이라며 “인근 길음뉴타운 중 지난해 입주한 래미안길음센터피스 전용면적 84㎡형의 현 실거래가가 13억원 선인 점 등을 감안하면 투자 매력이 충분한 지역으로 꼽힌다”고 말했다.
장위뉴타운의 남은 퍼즐도 차근차근 맞춰지고 있다. 관리 처분 인가 후 이주·철거 단계에 접어든 10구역의 속도가 가장 빠르다. 재개발 과정은 구역 지정에 이어 추진위원회 구성, 조합 설립 인가, 사업 시행 인가(조합원 분양), 관리 처분 인가, 이주·철거, 일반 분양(조합원 동·호수 추첨), 입주, 조합 해산 순이다.
10구역은 지하철 6호선 상월곡역과 돌곶이역 중간에 자리해 있다. 장위초와 장위전통시장 등이 가깝다. 시공사는 대우건설로, 1968가구가 들어선다. 지하철 1·6호선 석계역 옆에 자리한 6구역은 관리 처분 인가를 준비 중이다. 1637가구 규모로 조성된다.
장위중 옆 14구역은 사업 시행 인가 준비 단계다. 2283가구가 들어설 예정이다. 시공사는 HDC현대산업개발과 SK건설이다. 2030년 입주가 목표다. 15구역은 추진위 변경을 거쳐 조합 설립을 앞두고 있다.
이 밖에 부동산 경기 악화 등으로 정비구역에서 해제됐던 5개 구역도 공공 재개발을 다시 추진하고 있는 상태다. B부동산 관계자는 “최근 12구역 집주인들이 재개발준비위원회를 설립하고 정비구역 지정을 위한 동의서를 받기 시작했다”며 “8구역과 9구역도 재개발 사업 재추진을 위한 행정 준비에 착수한 것으로 알고 있다”고 말했다.
조합 설립 단계인 15구역의 빌라는 40㎡ 한 채가 약 3억원 선에 거래되고 있다.
이상우 익스포넨셜 대표는 “장위뉴타운은 가구 수가 많지만 입주를 완료한 구역이 3곳밖에 없다”며 “향후 분양과 입주가 차례로 진행될 예정임에도 불구하고 그에 대한 기대감이 아직 덜 반영된 상태”라고 말했다.
choies@hankyung.com
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[본 기사는 한경비즈니스 제 1280호(2020.06.06 ~ 2020.06.12) 기사입니다.]