[스페셜 리포트Ⅰ]
- 일반 분양 1406가구 쏟아져
- 증산2·수색6·수색7은 동시 분양으로 한 곳만 청약 가능
[한경비즈니스=차완용 기자] 내 집 마련을 꿈꾸는 이들의 시선이 한곳으로 향하고 있다. 바로 서울 은평구 수색증산뉴타운이다. 8월 총 4개 단지가 분양에 나서는데 일반 분양 물량만 1406가구에 달한다.
분양가가 3.3㎡당 1992만원으로 주변 아파트 대비(전용 84㎡ 기준으로) 최대 5억원 정도 시세가 낮다. 당첨만 되면 ‘로또’나 다름없다. 시장은 벌써부터 난리다. 청약통장이 10만 개 이상 몰릴 것이라는 소문까지 돌고 있다. 분위기상 역대급 청약 전쟁이 벌어질 태세다.
더구나 4개 단지 중 3곳이 한날한시에 분양을 시작하는 만큼 치열한 눈치 싸움이 예상된다. 그 어느 때보다 치밀한 청약 전략을 잘 짜야만 수색증산뉴타운에 내 집을 마련할 수 있다.
2017년 37.98 대 1, 2018년 91.62 대 1. 취업난 속 입사 경쟁률도 아니고 대입 경쟁률도 아니다. 서울 은평구 수색증산뉴타운에서 분양된 단지들의 평균 청약 경쟁률이다. 2017년 경쟁률은 ‘DMC롯데캐슬더퍼스트(수색4구역)’, 2018년 경쟁률은 ‘DMC SK뷰(수색9구역)’의 것이다.
숫자만 놓고 본다면 최근 서울에서 분양된 일부 단지의 경쟁률이 1000 대 1이 넘었다는 이야기까지 나오는 판국이니 놀랄 정도는 아니다. 하지만 면밀히 들여다보면 이야기는 달라진다.
우선 이들 단지의 경쟁률은 평균이라는 점을 주목해야 한다. 아파트 분양 평가 전문 업체인 리얼하우스에 따르면 DMC SK뷰가 분양된 당시인 2018년 서울의 1순위 평균 청약 경쟁률이 28.03 대 1이었으니 4배 가까운 차이를 보인다.
DMC롯데캐슬더퍼스트가 분양했던 2017년 서울의 1순위 평균 청약 경쟁률은 12.31 대 1로 이 역시 3배 정도 차이가 난다.
수색증산뉴타운의 인기는 청약 가점에서도 확인된다. 특히 DMC SK뷰에서는 2018년 12월 무주택 실수요자 위주로 청약제도가 개편된 직후 처음 청약 가점 최고점인 84점 만점자가 청약을 신청했다.
현재까지 서울에서 청약 가점 만점자가 나온 곳은 DMC SK뷰와 올해 5월 분양된 서울 동작구 ‘흑석리버파크자이(흑석3구역 재개발)’밖에 없다.
평균 청약 당첨 가점도 높았다. 주택형별 차이는 있지만 DMC SK뷰 평균 청약 당첨 가점이 최저 58점, 최고 71점에 이른다.
비슷한 시기에 큰 주목을 받으며 1순위에서 완판된 ‘ｅ편한세상 청계 센트럴포레’가 주택형별로 최저 54점, 최고 66점을 기록했으니 수색증산뉴타운의 인기가 얼마나 큰지 알 수 있다.
특히 수색증산뉴타운은 시간이 더해지면서 가치가 쑥쑥 오르고 있다. 수색역과 DMC역 일대를 개발하는 수색역세권 개발과 상암DMC 롯데쇼핑몰 개발 사업 등 대형 개발 호재 등이 계속 덧입혀지고 있기 때문이다. 기대감은 프리미엄으로 반영됐다.
이미 분양을 완료한 DMC 롯데캐슬 더 퍼스트와 DMC SK뷰의 집값이 연일 치솟고 있다.
실제 국토교통부의 실거래가 공개 시스템에 따르면 수색4구역의 입주권은 지난 6월 11억9890만원(전용 84㎡ 기준)에 거래됐다. 이 단지의 분양가는 5억7000만원 선으로 2배 정도 웃돈이 붙은 것이다.
◆ 551가구 특별 공급…청약 전략 꼼꼼히 체크
이런 수색증산뉴타운에 8월 들어 대규모 분양이 펼쳐진다. 총 4개 구역(수색6·수색7·수색13·증산2구역)에 한꺼번에 쏟아지는데 공급되는 물량만 4745가구다. 이 중 1406가구(특별 공급 포함)가 일반 분양분이다.
2017년 DMC롯데캐슬더퍼스트, 일반 분양 454가구 2018년 DMC SK뷰 일반 분양 251가구였던 점을 감안하면 이번 분양 물량은 역대급이다.
더욱이 증산5구역은 관리처분 예정, 수색8구역은 관리처분 대기, 증산3·증산4구역은 관리처분, 수색 14구역은 정비구역 해제로 언제 분양이 진행될지 알 수 없는 상황이다. 상황이 이렇다 보니 수색증산뉴타운 입성 기회는 이번이 절호의 찬스다.
물량이 많으니 청약 당첨 확률도 앞선 2차례보다 높다. 청약 전략만 잘 세우고 청약통장을 제대로 사용한다면 수색증산뉴타운에 입성할 수 있다.
하지만 주의해야 할 점도 있다. 4개 단지 중 3개 단지가 한날한시에 동시 분양한다. 도시정비구역도 다르고 규모도 다르지만 당첨자 발표일이 같아 예비 청약자들은 3곳 중에 한 곳만 청약할 수 있다. 만약 중복으로 청약하면 당첨되더라도 무효 처리돼 주의해야 한다.
한 번에 분양에 나서는 단지는 GS건설이 공급하는 단지들이다. ‘DMC센트럴자이(증산2구역)’ 463가구, ‘DMC파인시티자이(수색6구역)’ 453가구, ‘DMC아트포레자이(수색7구역)’ 307가구가 8월 13일 특별 공급을 시작으로 8월 14일부터 1순위 일반 분양 일정에 돌입한다.
세 단지 모두 추첨제로 공급되는 85㎡(이하 전용면적) 초과 물량이 없어 전량 가점제로 당첨자를 가린다. 3.3㎡당 평균 일반 분양가는 3곳 모두 1992만원으로 책정됐다. 전 주택형의 분양가가 9억원 이하로 대출이 가능하다.
SK건설과 HDC현대산업개발 컨소시엄이 분양하는 수색13구역 ‘DMC SK뷰 아이파크 포레’ 183가구는 8월 18일 특별 공급, 8월 19일부터 일반 분양을 시작한다. 전용면적이 39~120㎡로 구성돼 있어 앞서 분양하는 3개 단지보다 평형대가 다양하다.
전용 102㎡ 4가구와 120㎡ 5가구가 일반 분양으로 나온다. 이들 가구는 가점제(102㎡ 2가구, 120㎡ 3가구)와 추첨제(120㎡ 2가구, 120㎡ 2가구)가 적용된다. DMC SK뷰 아이파크 포레 역시 3.3㎡당 평균 일반 분양가는 1992만원이다.
이번 수색증산뉴타운 청약의 핵심은 특별 공급이다. 단지가 4개인 만큼 특별 공급 물량도 많고 3개 단지가 동시 분양에 나오기 때문에 분산될 가능성이 높아 그만큼 당첨 확률이 높다.
특별 공급은 국가에서 정책적·사회적 배려가 필요한 계층의 주거 안정을 위해 일반 청약자들과 경쟁하지 않고 주택을 분양받을 수 있도록 실시하고 있는 제도다.
대상이 제한된 만큼 일반 공급과 비교해 청약 경쟁률은 낮은 편이다. 당첨 기회가 무주택 가구 1가구에 평생 1회로 제한돼 당첨 가능성도 비교적 높다.
특별 공급 물량은 DMC파인시티자이 171가구, DMC센트럴자이 183가구, DMC아트포레자이 124가구, DMC SK뷰 아이파크 포레 73가구 등 551가구다. 구체적으로는 기관 추천(유공자·장애인 등) 127가구, 다자녀 가구 127가구, 신혼부부 269가구, 노부모 부양자 28가구로 구분된다.
일반 청약은 치열한 경쟁이 예상된다. 인근 공인중개소 업계에서는 최소 60점대 초반을 커트라인으로 잡는 분위기다.
하지만 DMC센트럴자이·DMC파인시티자이·DMC아트포레자이 등 3곳이 동시 분양을 하는 만큼 눈치 싸움만 잘한다면 청약 가점이 다소 낮더라도 당첨될 가능성도 있다. 50점대 후반이라면 노려볼 만 하다.
반면 대부분의 단지가 가점으로만 당첨자를 결정하므로 60점대 초반 예비 청약자라면 전략을 잘 짜야 한다. 특히 가족 모두가 청약이 가능할 때 각자 청약을 시도하는 것보다 가점 항목 합이 높은 한 사람에게 집중하는 것이 당첨 확률을 높이는 전략이다.
◆ DMC센트럴자이가 좋기는 한데, ‘너무 인기네’
물론 이번에 분양되는 4개 단지들 중에서도 유독 인기를 끄는 단지가 있다. 바로 수색증산뉴타운의 대장이라고 할 수 있는 DMC센트럴자이다.
지도상 ‘V’형 개발의 꼭짓점이자 가장 중심, DMC역 맞은편이면서 사거리에 자리한 단지다. 6호선·공항철도·경의중앙선이 교차하는 디지털미디어시티역과 직선거리로 150m 이내의 트리플 역세권이다. 단지 앞 불광천을 사이에 두고 가재울뉴타운과 마주하고 있다.
DMC센트럴자이는 워낙 입지가 좋다 보니 부르는 게 값이다. 현장에서 거래되는 조합원 물량의 ‘피(프리미엄)’가 112㎡ 기준으로 6억5000만원이 넘는다.
2018년 분양된 증산2구역 바로 옆에 있는 수색9구역 ‘DMC SK뷰’의 피가 동일 평형 기준 5억5000만원이었으니 1년여 사이 1억원 이상 오른 셈이다. 이마저도 물건을 구하지 못한다. 물건이 아예 자취를 감췄다.
DMC센트럴자이 84㎡ 분양가는 최소 6억2500만원에서 최고 7억3400만원까지 형성돼 있다. 최소 면적인 55㎡의 분양가는 4억원대 초반이다.
DMC파인시티자이는 경의중앙선 수색역과 가장 가까운 대로변에 들어선다. 3개 단지 중 상암생활권과 가장 가깝고 한강공원 접근이 용이하다. 단지 인근엔 수색초가 맞붙어 있다.
분양가는 84㎡가 6억3500만원에서 7억2800만원, 59㎡는 4억4100만원에서 5억2600만원까지 형성됐다.
DMC아트포레자이는 입지가 나머지 두 단지에 비해 떨어지지만 로열층 당첨 확률이 높다는 것이 장점이다. 전체 건립 물량의 절반 가까이가 일반 분양으로 나오기 때문이다.
일반 분양분 307가구 중 소형인 59㎡가 155가구 배정돼 있어 1인 가구나 신혼부부의 선호도가 높을 것으로 예상된다. 수색초와 맞붙어 있어 교육 환경도 좋다. 84㎡ 분양가는 6억500만원에서 7억700만원으로 형성돼 있다. 59㎡는 4억5700만원에서 5억2700만원 수준이다.
현재 이들 3개 단지는 자이 및 각 단지 공식 홈페이지와 스마트폰 자이 애플리케이션을 통해 사이버로 공개되고 있는데 열기가 상당하다.
각 단지별 홈페이지 개설 당일인 8월 3일에만 DMC센트럴자이 약 6만7000건, DMC파인시티자이와 DMC아트포레자이는 각각 2만6000건의 조회 수를 기록했다. 홈페이지 방문객 수로만 따지면 DMC센트럴자이가 다른 단지들보다 3배 가까운 관심을 받고 있다.
다른 날 분양하는 DMC SK뷰 아이파크 포레는 입지가 DMC아트포레자이와 비슷하다. 교통은 DMC센트럴자이나 DMC파인시티자이보다 못하지만 수색초가 인접해 도보 통학이 가능하고 봉산도시자연공원과 가까이 있어 단지 안에서 자연의 사계절을 즐길 수 있다. 무엇보다 자이의 3개 단지보다 큰 평수가 있다는 것이 장점이다.
DMC하나공인중개사무소 김선연 대표는 “수색증산뉴타운은 서울의 서북권 최고 대장주로 서울 전역의 뉴타운 중 가장 알짜”라며 “이번 분양에서 당첨만 되면 로또를 맞은 것이나 다름없고 증산2구역에 당첨되면 로또 중에 로또에 당첨된 것”이라고 말했다.
수색증산뉴타운은 국내 최대 미디어밸리인 상암DMC는 물론 여의도·광화문·마포 등 주요 업무지구를 가깝게 이동할 수 있는 서울 서부권 마지막 뉴타운으로 꼽힌다. 총 11개 구역에서 재개발이 진행 중이고 개발이 완료되면 1만1000여 가구 규모의 새 아파트가 들어설 예정이다.
호재도 풍부하다. 서울시가 지난해 6월 발표한 ‘수색 역세권 마스터플랜’에 따르면 경의중앙선 지상철을 지하화하고 철도로 단절된 상암동과 수색동을 연결하는 수색 역세권 개발 사업이 진행 중이다.
서울시와 코레일은 총 1조7000억원을 투자해 2025년까지 수색역과 DMC역 일대 32만㎡를 개발할 예정이다. 1단계로 DMC역을 먼저 개발하고 철도 시설 부지를 2단계로 구분해 추진한다. 완공되면 현재 철도로 인해 단절된 상암동과 사실상 같은 생활권이 되면서 주거 여건이 더 개선될 것으로 전망된다.
철도 차고지 자리에는 스포츠 중계 전문 방송 회사인 SPOTV 본사와 건축 자재 제조 회사인 삼표 본사가 이전을 협의 중인 것으로 알려졌다. 도시가스 회사인 삼천리도 수색역 인근 빌딩으로 이전할 계획이다.
골칫거리였던 수색변전소는 지하 30m 지중화가 확정됐다. 이곳에는 2026년까지 주상복합과 체육센터 등을 건립하는 계획이 추진 중이다. 또한 DMC역 남쪽 상암동 롯데 복합 쇼핑몰 개발 사업도 수색·증산뉴타운에 힘을 보태고 있다.
현재 조합과 보상 문제를 놓고 난항을 겪고 있기는 하지만 이 개발 사업은 일대 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 대형 호재로 기대를 모은다.
◆ [돋보기] 내 청약 점수는 몇 점?…낮다면 방법은
분양 주택은 크게 국민주택·민영주택·중형국민주택으로 구분된다. 주택 청약자들은 분양받고자 하는 분양 주택의 종류에 따라 일정한 입주 자격을 갖춰 사겠다는 의사 표시로 청약통장에 가입해야 한다.
청약예금은 일정 금액을 일시에 정기 예금으로 예치하는 것으로 일정 기간 경과하면 청약 자격이 발생하는데 분양 주택의 규모에 따라 청약 자격을 얻기 위해서는 지역별로 일정 금액 이상을 예치해야 한다.
청약저축은 적금 형식으로 불입해 일정 기간 경과 후 국민주택과 중형국민주택 청약권이 부여된다. 단, 20세 이상 무주택 가구주만 가입할 수 있다.
반면 청약예금과 부금은 20세 이상 가구주면 누구나 가입할 수 있고 2년 이상 가입하면 1순위, 6개월 이상 가입하면 2순위 자격이 주어진다.
당첨 확률은 당연히 주택청약 1순위 조건에 해당하면 높아진다. 하지만 올해 4월 말 기준 1순위 자격을 갖춘 사람은 전국 청약통장 가입자 수의 57.6%를 차지한다. 이렇다 보니 1순위라고 하더라도 원하는 아파트를 분양받기 위해선 경쟁해야 한다.
이때 기준이 되는 것은 가점제다. 무주택 기간 15년 이상 32점, 부양가족 6명 이상 35점, 청약통장 가입 기간 15년 이상 17점 등이 합쳐진 점수 84점(만점)을 기준 삼아 분양 단지 청약자 중 점수가 높은 사람에게 순차적으로 배정한다.
가점제에서 가장 큰 영향력을 행사하는 사항은 가장 높은 점수인 무주택 기간이다. 특히 만 30세를 기점으로 계산하기 때문에 20·30대 젊은 층에게는 불리할 수밖에 없다.
물론 예외 조항이 있기는 하다. 만 30세 이전에 혼인한 경우 혼인 신고일로부터 무주택 기간을 산정한다. 그렇다고 빨리 결혼할 수도 없는 노릇. 결국 청약은 40·50대가 유리하다.
부양가족으로 인정되는 가구원은 법률상 배우자, 청약 신청자와 동일한 주민등록등본에 3년 이상 기재된 무주택 직계존속(부모), 만 30세 미만의 미혼 직계비속(자녀)이다. 만 30세 이상의 직계비속은 모집 공고일 기준 1년 이상 같은 주민등록등본에 등재돼야 한다.
만약 청약 가점이 높지 않은 예비 청약자라면 특별 공급을 노리는 것이 좋다. 국가에서 정책적·사회적 배려가 필요한 계층의 주거 안정을 위해 일반 청약자들과 경쟁하지 않고 주택을 분양받을 수 있도록 특별 공급제를 실시하고 있다.
대상이 제한된 만큼 일반 공급과 비교해 청약 경쟁률은 낮은 편이다. 당첨 기회가 무주택 가구 1가구에 평생 1회로 제한돼 당첨 가능성도 비교적 높다.
특별 공급은 △기관 추천(유공자·장애인 등) △신혼부부·다자녀 가구 △노부모 부양 △생애 최초 주택 구입 △이전 기관 종사자 △외국인 등이 포함된다.
cwy@hankyung.com
[본 기사는 한경비즈니스 제 1289호(2020.08.08 ~ 2020.08.14) 기사입니다.]