[법으로 읽는 부동산] -임차인만 피해 보는 구조…건물주 책임 강화해야 사기 예방 경각심 가져
전세 사기는 잊을 만하면 터져 나온다. 언론에 어지간히 보도돼 이제 충분히 경각심이 들만도 한데 피해자 수나 피해 금액은 오히려 더 늘고 있는 듯하다.
전세 사기 수법 자체는 단순하다. 월세 계약임에도 불구하고 보증금이 거액인 전세 계약인 것처럼 실제 세입자를 속이는 것이다. 실제 사기 행태는 임대차계약을 중개하는 부동산 중개업소의 관여 여부에 따라 크게 두 가지로 분류할 수 있다.
먼저 중개업소가 관여하지 않은 유형은 갑이라는 사기범이 등기부 발급 등을 통해 범행 대상 아파트(주택)를 물색한 다음 중개업소를 통해 월세 계약을 체결한다. 예를 들어 보증금 1000만원에 월차임 80만원으로 계약하는 것이다.
이 과정에서 건물주의 인적 사항과 주민등록증 사본 등 필요한 정보를 입수하고 합법적으로 해당 아파트에 거주한다. 그다음 자신이 집주인인 것처럼 월세 아닌 전세로, 예를 들어 보증금 1억8000만원에 세입자를 구한다.
물론 월세를 구했던 곳과 다른 중개업소를 통한다. 이 과정에서 건물주의 위조된 주민등록증을 사용한다. 인적 사항 확인을 주로 신분증에 의존하는 거래 관행상 전세 사기를 확인하기가 쉽지 않다.
그다음은 중개업소 사무소가 사기에 적극 가담하는 것이다. 앞의 경우와 비교할 때 피해 금액도 크고 사기 예방도 매우 어렵다. 건물주로부터의 건물 관리 위임 여부에 따라 이런 범행도 다시 두 가지 형태로 구분할 수 있다.
먼저 건물주로부터 건물 관리를 위임받지 않은 일반 중개업소의 범행이다. 앞서 본 유형에 중개업소가 조직적으로 개입하는 식이다.
즉, 사기범 일당 중 한 사람이 건물주와 월세로 임대차계약을 체결한 후 이를 통해 건물 점유를 확보한다. 다른 사기범 일당은 중개업소를 차려 전세를 구하는 피해자를 물색한다. 이 피해자와 건물주로 행세하는 월세 세입자 사기범이 전세 계약을 체결하고 전세금을 가로채는 식이다.
그다음은 건물주로부터 건물 임대 관리를 위임받은 중개업소가 이런 범행을 주도하는 유형이다. 임대차계약을 포함한 건물 관리에 관한 건물주 위임을 미리 받았기 때문에 굳이 건물주 들러리를 동원하지 않더라도 범행이 가능할 수 있다.
세입자와 전세 형태로 계약을 체결하고도 건물주에게는 월세로 계약이 체결된 것처럼 거짓 보고를 하는 방법으로 보증금 차액을 중개업자가 횡령하게 된다. 건물주에 대한 허위 보고용으로 가짜 전세 계약서가 만들어진다.
이런 범행이 발생하는 근본 원인은 계약의 기본 원칙인 적법한 계약 당사자를 확인하는 노력이 계약 당사자 모두에게 부족하기 때문이다. 하지만 이런 사고의 거의 대부분은 피해가 임차인에게 돌아간다는 점에 주목할 필요가 있다.
물론 이런 유형의 사고 방지를 위한 건물주의 주의 정도도 많이 미약한 것이 현실이다. 하지만 앞서 본 바와 같이 건물주가 보증금 반환에 대해 책임질 가능성은 낮다. 법적 책임 부담의 가능성이 낮기 때문에 사고 방지를 위한 건물주의 노력도 부족한 것이다.
임대차계약을 체결할 때 참석하지 않은 것은 물론 임대차 기간 중에도 건물 방문을 거의 하지 않다가 월차임 지급이 중단돼서야 비로소 건물을 방문하면서 사고 사실을 알게 되는 것이 엄연한 현실이다. 반대로 이런 사고 발생에 대해 건물주 책임이 훨씬 강화된다면 건물주는 지금보다 훨씬 더 경각심을 가질 것이다.
하지만 현실은 전세 사기 발생 시 건물주의 책임을 묻기 힘든 구조이고 그 때문에 불성실한 건물주를 양산하고 있다.
당연히 이런 구조에서는 전세 사기 근절을 기대하기 어렵다. 구조적인 문제가 있다면 우리 사회 전체가 해결하기 위해 노력해야 하는데 사고 책임을 온전히 임차인에게 돌리면서 수수방관하고 있는 것이다. 임차인에게 너무 가혹하다고 하지 않을 수 없다. 전세 사기를 예방하기 위한 관련 법과 제도 정비에 우리 사회가 보다 적극적으로 나서야 할 때다.
최광석 법무법인 득아 변호사
[본 기사는 한경비즈니스 제 1232호(2019.07.08 ~ 2019.07.14) 기사입니다.]