부동산 거래 과정에서 어떠한 필요에 의해 매매 대금이나 임대차 보증금을 실제보다 올리거나 내리는 이른바 ‘업다운’ 계약서를 작성하는 이가 적지 않다.
별일 아닐 것으로 생각하고 무심코 행하게 되지만 나중에 생각지도 않은 부메랑으로 돌아올 수 있다는 점을 유의해야 한다. 경각심 고취 차원에서 대법원 판결을 소개한다.
임 모 씨는 지인인 매도인으로부터 토지를 16억5000만원에 매수하면서 해당 토지를 담보로 금융권 대출액을 늘리기 위해 26억5000만원이 매매 대금인 것처럼 허위 계약서를 작성했다. 임 씨의 제안에 매도인도 협조했고 그 결과 실제 매매 대금보다 무려 10억원이 부풀려진 계약서가 작성된 것이다.
이 사실을 알지 못한 모 금융회사는 이를 근거로 대출 심사를 했고 담보를 평가하기 위해 실시된 감정평가 결과에서 해당 토지는 22억3000만원으로 평가됐다. 그 결과 실제 매매 대금과 감정평가 금액 중 낮은 금액을 기준으로 대출이 이뤄지는 금융권 내부 기준에 따라 최종적으로 임 씨는 15억9000만원을 대출받았다.
그 후 일부 대출금이 상환되지 못하는 과정에서 임 씨 등의 매매 대금 부풀리기가 밝혀지고 수사로 이어지면서 결국 임 씨와 매도인은 특정경제범죄가중처벌 등에 관한 법률 위반(사기) 등 혐의로 기소됐다.
재판 과정에서는 이들 범행에 의한 사기 액수가 얼마인지가 논란이 됐다. 검찰은 대출금 전체인 15억9000만원을 사기액으로 보고 기소했다. 반면 피고인들은 약 4억원에 불과하다고 주장했다.
이들은 실제 거래 가격인 16억5000만원으로 정상 대출 받았을 때 11억9000만원은 대출 가능했다는 점에서 실제 대출된 금액에서 이 금액을 제외한 금액만이 사기 피해액이라고 주장했다. 1심 법원은 검찰 기소 내용대로 사기 액수를 15억9000만원이라고 보고 특경법(사기)을 인정하면서 주범인 임 씨에게 징역 2년 6개월을 선고했다.
반면 항소심은 피고인의 주장을 받아들여 사기 액수가 약 4억원에 불과하다고 판단해 특경법(사기)이 아닌 일반 형법상 사기죄만 인정하고 임 씨에게 징역 2년을 선고했다.
결국 이 사건은 대법원에 상고됐고 선고 결과 2심 판결이 파기됐다. “담보로 제공할 목적물가액을 허위로 부풀려 금융회사에서 대출을 받은 경우 그 대출이 기망행위에 의해 이뤄졌다면 사기죄가 성립하고 이 경우 사기죄의 이득액에서 담보물의 실제 가액을 전제로 한 대출 가능 금액을 공제해야 하는 것은 아니다”는 이유에 근거했다.
‘편법이기는 하지만 대출금을 모두 변제하면 아무런 문제가 없겠지’ 하는 안이한 마음으로 이런 행동을 하지만 자칫 잘못되면 위 판결과 같은 참담한 결과에 이를 수 있다. 정상 대출이라면 비록 변제하지 못하더라도 형사처분 받는 경우는 거의 없지만 이런 비정상 대출은 형사처분 받는 것은 물론 대출금 전체가 사기 금액이 되면서 엄벌에 처해질 수 있다.
특히 이런 행위에 매도인 개입은 더더욱 자제돼야 한다. 매수자력이 부족한 매수인 편의를 봐주면서 조금 더 유리한 조건으로 매도할 수 있는 정도의 이익을 보기 위해 형사 범죄에까지 연루되는 것은 결코 현명하지 못한 행동이다.
이 사건 매도인 역시 특경법(사기)으로 징역 1년 6개월에 집행유예 2년의 형사처분을 받았는데, 이에 그치지 않고 대출금을 손해 본 금융회사로부터 불법행위에 기한 손해배상청구소송을 당할 우려도 있어 현실적인 금전 손실도 적지 않을 수 있다.
최광석 법무법인 득아 변호사
[본 기사는 한경비즈니스 제 1227호(2019.06.03 ~ 2019.06.09) 기사입니다.]