인구 감소, 주택 가치 하락으로 이어져…중고 주택 인기
인구경제학의 결론은 꽤 부정적이다. 수급 붕괴 때문이다. ‘인구 감소→적정 성장’이면 1인당 몫이 더 커진다는 의견도 있지만 이는 좀 섣부른 판단이다. 대전제인 인구 감소 속에 성장 유지가 대단히 힘들기 때문이다. 대세는 여전히 ‘자산시장 붕괴 가설’이다. 후속 세대의 수요 부족이 자산 선호를 떨어뜨릴 것이란 쪽이다. 바통을 받아 줄 이가 줄어드니 가격 유지와 시장 지탱이 힘들다는 의미다.‘인구 감소→지역 과소→유지 불능→기반 소멸’의 점염적인 연쇄 사슬인 인구병(人口病)은 고령 대국 일본 부동산 시장의 암울한 그림자다. 사회경제적 난치병답게 토지 신화를 사실상 붕괴시켰다. 물론 아직은 일부다. 아베 정권의 엄청난 유동성 공급에 따라 부동산의 자산 인플레까지 목격된다는 점에서 현실성이 낮다는 지적도 있다. 다만 밑그림은 어둡다. 금융 완화 후의 시황 개선도 도심 일부의 인기 입지에 한정된다. 교외 지역의 황량한 디플레이션은 20년이 넘었다.
지금 일본에선 주택이 대형 쓰레기로 전락했다. 고성능 인구 블랙홀의 수혜지로 차별화 온기가 가득한 도심 주택을 빼면 집은 처리하기 힘든 중고 폐기물로 인식된다. 가뜩이나 후속 수요가 급감하는데 이들의 경제력조차 나빠 바통 연결은 기대난이다. 그러니 파격 할인의 중고 주택이 도미노처럼 확산된다.
확연히 뒤지는 생활환경도 아니다. 의외로 평범한 주택가에 자리한 물건이 많다. 오래됐거나 엘리베이터가 없는 등 저가 원인도 있지만 그래도 싸다.
파격 할인 중고 주택 ‘봇물’
주택 담보대출 금리는 저수준이다. 마이 홈을 원하면 약간의 용기(?)만으로 구입할 수 있다. 인구 수요도 거든다. 1992년 18세였던 제2차 베이비부머(단카이주니어)가 20년이 지나 이제 주택 구입 적정 시점이 됐다. 그런데도 주택 버블은 없다. 최근 도심 일부 물건이 올랐지만 미니 버블에 불과하다. 도심 외부부터 시세가 붕괴하는 ‘역(逆)도넛 현상’만 가중된다. 최대 이유는 수급 붕괴다. 공급과잉에 빠진 주택 시장 때문이다. 5년마다 발표되는 주택·토지조사에 따르면 2013년 전국 주택은 6063만 호다. 이 중 820만 호(13.5%)가 빈집이다. 과거 최대치다. 2003년과 동일한 주택 착공·멸실이 유지된다면 빈집은 2040년 43%에 달할 전망이다(노무라종합연구소).
일본 인구는 2008년부터 내리막길이다. 매년 26만 명의 중견도시가 하나씩 사라지는 규모다. 올해부터는 가구 숫자도 감소세로 전환된다. 단카이 세대가 본격적으로 간병 시설 및 고령자 전용 주택(서비스 부가)에 들어가면 빈집은 더 늘어난다. 그럼에도 불구하고 주택 건설은 왕성하다. 이쯤 되면 빈집 문제는 정책 이슈다. 여차하면 ‘대형 쓰레기’로 전락할 우려다. 귀중한 증식 자산에서 가전·가구처럼 버리기 힘든 일반 소비재가 된다는 의미다. 자산 가치의 충격적인 하락 개막이다. 감가상각 등을 고려하면 더 그렇다. 소유에 따른 관리비·수선 적립금 등 고정자산세도 부담스럽다. 이를 아는 후속 세대가 팔리지 않고 값어치가 떨어지며 유지비까지 드는 집을 사지는 않을 것이다. 단순히 빌려 쓰는 게 속 편하다. 자산 붕괴 경고 신호다.
전영수 한양대 국제학대학원 특임교수(전 게이오대 방문교수)