처음부터 집 팔 때 고려해야, 진짜 가치는 건물 아닌 땅이 좌우
주택 거래가 폭발적으로 늘어나고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 4월 아파트 매매 거래량은 1만3913건으로, 4월 거래량으로 최고치였던 2008년 4월의 1만1791건을 훌쩍 넘어버렸다. 올 들어 1월부터 4월까지 모두 월별 역대 최고 기록을 경신하고 있는 것이다. 이렇게 거래량이 늘어난 것은 오래 지속된 전세난에 지친 실수요자들이 대거 내 집 마련에 나섰기 때문이다. 전세를 구하지 못해 할 수 없이 집을 사게 됐든, 안정된 주거 생활을 위해 자발적으로 집을 사게 됐든 간에 이들 실수요자들은 처음으로 자기 집을 마련하거나 많아야 한두 번의 매매 경험이 있는 이가 대부분이다. 이에 따라 급한 마음에 덜컥 사 놓았지만 몇 년 후 후회하는 일이 일어나기도 한다. 그러면 실수요자들이 집을 살 때 어떤 점을 유의해야 할까.
전세 구하듯 집 사면 낭패
첫째, 집을 사는 것과 전세를 구하는 것은 전혀 다른 일이다. 실수요자는 전세를 구하듯이 집을 구한 후 전셋값 대신 매매가만 지불하면 집을 사는 것으로 생각하기 쉽다. 물론 법률적 요건으로는 맞는 얘기다. 하지만 투자라는 측면에서 보면 낙제점이다. 전세는 전세 기간이 만료되면 전세금을 돌려받게 된다. 이때 다른 세입자를 구하든, 대출을 받든, 집을 팔든 간에 전세금을 돌려줄 의무가 집주인에게 있기 때문에 원금 회수에 아무런 문제가 없다. 본인이 살고 싶은 곳에 가서 계약 기간 동안 살다가 나오면 되는 것이다. 하지만 집을 사게 되면 그 책임은 본인의 것이 된다. 집을 사 3년 동안 살다가 사정이 생겨 집을 팔고 이사를 가려고 할 때 팔리지 않을 때도 있고 심지어 매수가보다 시세가 더 떨어질 때도 있다. 하지만 이런 위험성이 있으니 집을 사지 말고 전세로 살라는 얘기는 아니다. 왜 이런 일이 벌어지고 이것을 피하려면 어찌해야 할지 알아보자는 것이다. 전세를 살 때는 본인이 살기 편한 곳에서 살면 그만이다. 그러나 집을 살 때는 반드시 팔 때의 상황을 고려해야 한다. 자기 집 값이 오를 때는 ‘누군가 그 집을 자기가 산 가격보다 높은 가격에 사 줄 때’다. 다시 말해 그 누군가가 많으면 많을수록 자기 집을 쉽게 팔 수 있고 비싼 가격에 팔 수 있다.
집을 사서 나중에 팔 때 시장 평균 수익보다 조금이라도 더 높은 수익을 거두고 싶다면 본인의 관점이 아니라 철저하게 제삼자의 관점으로 매물을 평가해 봐야 한다. 본인이 선호하는 게 아니라 미래의 매수자가 선호할 집을 골라야 한다는 것이다. 개인 사정이나 선호에 맞춰 엉뚱한 곳에 집을 사게 되면 팔 시점에 고생하게 된다. 결국 집을 살 때는 개인적인 사정이나 선호도를 철저하게 배제해야 한다.
둘째, ‘사람들은 바보가 아니다’라는 것을 명심해야 한다. 일전에 어떤 이가 수도권 어떤 지역을 방문한 후 집값이 너무 싸다며 “몇 채를 사면 어떨까” 문의한 적이 있다. 필자의 반응은 엉뚱하게도 “그 지역의 주민이 얼마나 되느냐”였고 몇 만 명쯤 된다는 대답에 “당신의 생각은 그 몇 만 명을 무시하는 것”이라고 대답한 적이 있다. 어쩌다 한 번 방문한 사람이 그 지역에서 수십 년간 살아 온 수만 명의 주민보다 그 지역 사정을 더 잘 알 수 있을까. 그럴 가능성은 극히 낮다. 어떤 시장가격이 형성됐다는 것은 그것을 구성하고 있는 여러 조건이 오랜 시간 동안 밀고 당김을 거듭하면서 균형점을 이룬 것이다. 어쩌다 그 지역을 방문한 사람에게는 그 일부밖에 보이지 않기 때문에 그 지역 집값이 싸다고 느끼게 된 것뿐이다. 그 반대도 마찬가지다. 어떤 지역의 집값이나 전셋값이 비싼 데에는 그만한 이유가 있을 가능성이 높다. 이것은 본인의 잣대로 거품이라고 정의해 봤자 시장은 변하지 않는다. 물론 대중이 언제나 옳은 것은 아니다. 대중도 편견에 사로잡혀 있을 수 있기 때문에 시장가격이 언제나 정답은 아닐 수도 있다. 하지만 그런 편견이라고 하더라도 그것이 바로잡히기에는 아주 오랜 시간이 걸리거나 아예 불가능한 것도 있다. 그러므로 시장에 접근하는 첫걸음은 그 시장가격을 일단 인정하는 것이다. 하지만 호가대로 무조건 사라는 것은 아니고 그 와중에도 상대적으로 싸고 좋은 물건을 고르는 것이 요령이다. 개인의 편견에 의해 시장 자체를 부정하는 것은 본인만 손해다.
지역 특성 따라 인기 평형 달라져
셋째, 지역적 수요를 파악해야 한다. 지역별로 주택 수요는 조금씩 다르다. 맞벌이 부부는 업무 중심지에 가까이 있거나 교통이 편리한 곳을 선호할 것이고 자녀가 있는 학부모는 학군이 좋은 곳을 선호할 것이다. 은퇴한 노부부는 집값이 싸지만 풍광이 좋은 곳을 선호할 것이다. 이런 특성을 이해한다면 그 지역에 맞는 평형의 주택을 사면 된다. 교통이 편리한 곳이라면 직장인 수요가 많을 것이니 40대도 있을 것이지만 20~30대가 주류를 이룰 것이다. 그러면 평형이 작더라도 역세권 위주로 집을 사면 된다. 학군이 좋은 곳은 10대 자녀가 있는 사람들이 선호하는 지역이니 가족 수가 적어도 3~4명은 될 것이고 방이 3개 이상 되는 평형의 수요가 많을 것이다. 이렇듯 그 지역의 특성에 따라 인기 평형이 달라진다. 그 지역 주택 수요에 맞는 평형 선택에 따라 희비가 엇갈리는 것이다.
넷째, 입지를 뛰어넘는 요소는 없다. 부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지라고 한다. 왜 그럴까. 집이라는 것 자체는 건물과 그 건물이 깔고 있는 땅으로 구성된다. 그런데 우리에 눈에 띄는 것은 건물이지 땅이 아니다. 집이 ‘멋있다’ 또는 ‘낡았다’ 하는 것은 건물에 대한 것이지 땅이 멋있거나 낡은 것은 아니기 때문이다. 이 때문에 초보자일수록 눈에 보이는 건물만 보고 집을 선택할 때가 많다. 하지만 그 집 가치의 상당 부분은 땅에 있다. 강원도 철원군에 있는 아파트는 ㎡당 82만 원에 불과하지만 서울 강남구에 있는 아파트는 ㎡당 941만 원이나 한다. 집값에서 열한 배 이상이나 차이 나는 이유는 건물 때문이 아니다. 강원도 아파트는 시멘트로 짓고 강남 아파트는 금으로 짓는 게 아니기 때문이다. 그 차이는 바로 땅값 때문이다. 결국 집값이 비싼 동네일수록 집값에서 건물 값이 차지하는 부분보다 땅값이 차지하는 부분이 훨씬 크다. 집을 고를 때 건물 상태만 보고 선택하는 것은 극단적으로 비유하자면 선물을 고를 때 포장지만 보고 고르는 것과 같다. 물론 같은 값이면 포장이 예쁘게 된 것을 고르는 것이 좋지만 포장이 선물의 본질은 아니다. 이와 같이 집을 고를 때도 건물의 상태보다 땅의 가치를 보고 투자해야 하는데, 이를 입지라고 하는 것이다. 다시 말해 ‘많은 사람이 선호할 만한 위치에 그 집이 있느냐’가 ‘그 집이 새것이냐’보다 훨씬 중요한 선택 요소인 것이다. 더욱이 건물은 시간이 흐를수록 낡아 가기 때문에 가치가 점점 떨어지지만 그 건물이 깔고 있는 땅은 낡지 않는다. 입지가 좋은 곳의 낡은 주택을 헐고 새로 지으면 되지만 입지가 떨어지는 곳이 입지가 갑자기 좋아지는 것은 극히 드물다.
실수요자는 집을 사 본 경험이 없거나 적을 수밖에 없다. 주택 거래라는 것 자체가 일상에서 흔히 있는 일이 아니기 때문에 주변을 살펴봐도 마땅히 물어볼 사람이 없을 때가 많다. 하지만 집을 산다는 것 자체는 일생 동안 모은 돈을 모두 쏟아붓는 중대사이기 때문에 잘못된 투자는 그 당시는 물론 나중까지도 후유증이 남는다. 그래서 집을 고르는 것에도 공부가 필요한 것이다.
아기곰 부동산 칼럼니스트 a-cute-bear@hanmail.net