기존 건설 기업보다 보안·인프라·임대 관리·리츠 기업 주목
이번 주 화제의 리포트는 키움증권 라진성 애널리스트가 펴낸 ‘보안, 인프라, 건물 임대 관리, 리츠…이들의 공통점은?’을 선정했다. 라 애널리스트는 건설 업종에서 새로운 형태의 비즈니스 모델을 가진 기업들이 앞으로 업계의 성장을 주도할 것이라고 내다봤다.고령화·저출산 등으로 인구구조가 변화되고 1인 가구의 증가 등 가구 구조 역시 변화되면서 주택에 대한 패러다임이 투자 가치에서 주거 가치로 이동하고 있다. 주택 선택의 목표가 이제 더 이상 자산 증식이 아니라 편리하고 안전한 주거 서비스 활동 중심으로 이동하고 있는 것이다. 이런 환경 변화는 건설업계 재편의 시발점이 될 것으로 예상된다. 이에 따라 ‘보안·인프라·건물 관리·리츠’가 국내 건설 시장을 주도하게 될 산업이라고 판단된다. 그리고 이들의 외형과 이익 성장이 상당히 기대되는 시점이다.
‘건축’에서 ‘관리’의 시대로 넘어오면서 관련 기업의 주가도 꾸준히 상승할 것으로 예상된다. 관리의 시대에 맞는 기업 비즈니스 모델이 가진 특성은 일회성 이익이 아니라 지속성 이익이다. 기존 건설사들은 주택을 건축한 뒤 분양해 판매하는 모델로 프로젝트별 일회성 이익이 주를 이루고 있다. 하지만 향후 건설 시장을 주도할 것으로 전망되는 종합 부동산 회사들은 임대·관리·중개 등을 통해 지속적인 현금 흐름을 창출하고 있다. 이들은 짧게는 1년, 길게는 5년 이상 계약해 월별로 장기적인 수익을 내고 있다.
이에 따라 안정적인 현금 흐름을 확보하게 되고 지속적인 배당 또한 가능하다. 이런 종목들 중에서는 에스원·맥쿼리인프라·C&S자산관리·케이탑리츠를 추천한다.
사물인터넷과 스마트의 핵심 ‘에스원’
에스원은 목표가 11만1000원을 제시한다. ‘세콤’으로 알려진 에스원은 더 이상 보안 업체라고 할 수 없다. 에스원은 ‘보안’이라는 핵심 사업을 가지고 건물 관리, 에너지 관리, 통신, 운송, 헬스 케어 등 다양한 사업을 하고 있다. 키움증권은 이들 사업이 유기적으로 결합해 시너지를 낼 것이라고 분석한다. 특히 이 회사가 안정적인 이익 성장을 하고 있고 배당도 꾸준히 지급하는 것을 눈여겨봐야 한다.
기존 보안 부문은 세콤이라는 브랜드와 삼성이라는 수요를 바탕으로 지속적인 성장을 할 것으로 판단된다. 특히 가정 관리 시장이 커지면서 큰 기회가 될 것으로 보인다. 사물인터넷과 스마트홈 확산이 홈 시큐리티부터 시작되고 있고 보다 높은 품질의 주거 서비스를 원하는 수요자들이 늘어나고 있기 때문이다. 또 2015년 이 회사의 예상 주당 배당금은 1400원 수준, 배당수익률은 1.6%일 것으로 예상된다.
맥쿼리인프라는 목표가 9000원을 제시한다. 이 회사는 국내 인프라 시설에 투자하는 인프라 펀드다. 배당 가능 이익의 90% 이상을 배당하는 대표적인 배당주다. 이 때문에 안정적인 비즈니스 모델을 통한 주가 상승 여력, 지속적인 배당, 낮은 변동성 등 ‘황제 배당주’로서 갖춰야 할 모든 장점을 두루 갖추고 있다.
특히 올해부터 배당 수익이 본격화될 것으로 보인다. 작년까지는 이자 수익과 일회성 수익이 주요 수입원이었다. 하지만 올해부터 선순위 대출에 대한 상환이 만료되는 자산이 처음으로 발생하면서 배당 수익이 본격화될 전망이다. 수정산 터널과 인천 국제공항 고속도로에서 150억 원 이상의 배당 수익이 발생할 것으로 추정된다. 일부 자산에 대한 소송 등의 리스크도 있지만 펀드 전체의 수익성에 미치는 영향은 미미할 것으로 보인다.
맥쿼리인프라펀드의 비즈니스 모델은 투자 포트폴리오 구성이 성패를 좌우한다. 이 펀드는 12개의 자산 중 11개의 자산이 MRG(최소 수입 보장제)를 기반으로 장기적이고 예측 가능한 현금 흐름을 가지고 있다. 유일하게 MRG가 적용되지 않는 부산항 신항은 높은 성장이 예상되는 양질의 자산이라고 판단된다.
리스크 털어낸 C&S자산관리
앞으로 건물 관리 시장은 대형 건물 및 첨단 빌딩(IBS)의 증가와 빌딩 관리 업무의 중요성 인식 증가로 전문 용역 업체에 위탁 관리하는 사례가 더 많아질 것으로 판단된다. C&S자산관리는 전국 200여 개의 현장을 관리하는 전문 건물 관리 업체로 시장점유율 1위 기업이다. 특히 특수 경비와 주차 사업 등도 하고 있어 일반적인 시설 관리 및 경비 업무 기업에 비해 수익성이 더 높은 편이다. 최근에는 ‘도로 공사’ 부문을 신사업으로 확대, 추진해 수익성이 더 높아질 것으로 보인다.
C&S자산관리의 장점은 안정적인 현금 흐름이다. 하지만 이 회사도 하나의 골칫거리가 있었다. 바로 동부산관광단지에 투자한 것이었다. C&S자산관리는 이 단지에 투자하기 위해 1500억 원 규모의 프로젝트 파이낸싱을 조성했는데, 이는 작년 영업손실(8억900만 원) 및 순손실(95억 원)의 주범이었다.
그러나 작년 말 동부산관광단지의 핵심인 ‘해운대비치 골프앤리조트’를 개장했다. 이 골프장은 해운대 신시가지와 10분 거리에 있는 도심형 골프장으로, 연간 매출액 100억 원을 달성할 것으로 예상된다. 현재 회원권 판매로 468억 원을 확보했고 최대 761억 원의 현금을 확보할 수 있을 것으로 보인다.
C&S자산관리는 꾸준한 본업 실적에 골프장 투자 회수가 더해지면서 실적 레벨 업에 따른 고배당이 가능할 것으로 판단된다. 2015년 연결 매출액은 3195억 원, 영업이익 524억 원이 예상되며 주당 배당금은 최하 300원에서 최대 550원이 될 것으로 전망된다.
케이탑리츠는 안정적인 자산 포트폴리오를 보유하고 있다. 5개의 상업용 빌딩과 1개의 주거용 부동산을 보유하고 있고 임대료를 받아 이익의 90%를 배당으로 돌려주는 대표적인 배당주다. 작년 주당 배당금은 320원으로, 46.4%의 배당성향과 6.8%의 배당수익률을 기록했다. 올해 역시 임대차 수익을 바탕으로 최소 4% 이상의 배당수익률을 올릴 수 있을 전망이다.
케이탑리츠가 가진 사업 모델은 안정적인 자산 포트폴리오와 임차인 유지가 가장 중요하다. 일반적인 부동산 투자처럼 ‘싸게 사서 비싸게 판다’기보다 꾸준한 인컴 수익을 추구하기 때문이다. 케이탑리츠는 작년 자산 관리 업무를 통해 매출액 75억 원, 순이익 35억 원을 기록한 것으로 추정된다. 또 자산 재평가를 통해 이익이 약 130억 원 발생했다. 회복되는 경기와 연간 4~5% 정도의 임대료 상승률을 감안하면 올해도 양호한 수준의 실적을 낼 것으로 보인다.
케이탑리츠는 최근 신규 투자를 위해 부동산 펀드를 만들어 상반기 내 론칭할 계획이다. 만약 이 펀드가 성공하면 외형 성장은 물론이고 배당이 늘어날 전망이다. 또 하반기에 상장을 준비 중인 리츠사들의 일정이 가시화되면 리츠 산업 전반에 대한 관심이 늘어날 것으로 보인다. 이때 이미 검증된 실적과 지속적인 배당을 하고 있는 케이탑리츠가 재평가 대상이 될 것으로 예상된다.
정리 이홍표 기자 hawlling@hankyung.com