[아기곰의 부동산 산책] 35평 이상 아파트 수직증축 오히려 손해

리모델링 투자에 대한 3가지 오해와 진실…‘지역·평형’따라 수익 천차만별

리모델링 수직증축 허용을 계기로 리모델링 투자에 대한 시장의 관심이 높아지고 있다. 과거 재건축 투자 열풍 때와 같은 수익을 기대하는 사람도 있고 추가 부담금 때문에 손해가 날 것이라고 비관론을 쏟아내는 사람도 있다. 어느 것이 진실일까. 어느 것도 진실은 아니다. 지역에 따라, 단지의 평형 구성에 따라 이익이 날 수도 손해가 날 수도 있는 것이 리모델링 투자다. 리모델링 투자에 대한 오해와 진실을 살펴보자.


3.3㎡당 1000만 원 넘어야 수익
첫째, 리모델링 투자는 15년이 지난 아파트면 비슷하다?
아니다. 지역에 따라 투자 수익률이 극명하게 달라진다. 기존의 아파트 가격이 3.3㎡(평)당 500만 원인 곳이 있다고 하자. 이 지역 66㎡(20평)형 아파트의 시세는 1억 원에 불과할 것이다. 이 아파트는 리모델링 되면 면적이 40%가 늘어나 93㎡(28평)형이 될 수 있다.

그러면 돈은 얼마나 더 들어갈까. 리모델링을 위해서는 추가 분담금을 내야 한다. 기존에 리모델링을 완공한 단지를 기준으로 보면 3.3㎡당 550만 원 정도 들어간다고 보면 된다. 다시 말해 1억5400만 원(=93㎡×550만 원) 정도가 더 들어간다고 봐야 한다. 그러면 기존 아파트 매입가 1억 원과 더해 총 2억5400만 원의 자금이 들어간 셈이다. 이것을 리모델링 후의 면적 93㎡로 나누면 3.3㎡당 907만 원이 된다. 새 아파트에 입주하기 위해 3.3㎡당 907만 원을 지불해야 되는 셈이다. 공사 전에 비해 시세가 무려 81%나 올라야 본전인 셈이다.

이렇게 시세가 오르는 것이 가능할까. 거의 불가능하다고 봐야 한다. 지역마다 편차는 있지만 새 아파트와 낡은 아파트의 시세 차이는 20~30% 정도에 불과하기 때문이다.

이번에는 3.3㎡당 시세가 2000만 원인 지역에서 리모델링을 할 때를 생각해 보자. 이 지역 66㎡형의 시세는 4억 원에 달한다. 이 아파트를 리모델링하면 추가 분담금은 아까와 마찬가지로 1억5400만 원이 들어간다. 결국 93㎡형 새 아파트를 얻기 위해서는 기존 아파트 매입가를 포함해 5억5400만 원이 들어가고 3.3㎡당 1978만 원이 된다. 리모델링 전 낡은 아파트의 시세가 3.3㎡당 2000만 원인데, 리모델링 후 새 아파트 시세가 그보다 낮은 3.3㎡당 1978만 원만 돼도 수익이 나는 구조인 것이다. 결국 기존 집값이 비싼 강남이나 분당과 같은 곳이나 리모델링이 수익이 난다는 것은 바로 이 때문이다. 이론적으로 따지면 기존 집값이 3.3㎡당 1132만 원 이하인 지역은 리모델링 사업에서 수익이 나기 어렵다.

둘째, 평형 구성에 상관없이 리모델링이 가능하다?
아니다. 리모델링은 단지 내 평형 구성과 상당히 밀접한 관계가 있다. 법에서부터 차별이 있다. 소위 국민주택 규모라고 불리는 전용면적 85㎡(25.7평) 이하의 경우 전용면적의 40%까지 증축이 가능하지만 국민주택 규모를 초과하는 대형 평형은 전용면적의 30%까지밖에 증축할 수 없어 수익성에 차이가 나는 것이다. 예를 들면 분양 면적 112㎡(34평, 전용면적 84㎡)형은 40%인 46㎡(14평) 정도가 증축돼 159㎡(48평)형으로 증축되는 것이 가능하지만 분양 면적 119㎡(36평)형은 30%인 36㎡(11평)밖에 증축할 수 없어 155㎡(47평)형으로 가야 한다. 기존의 더 작은 평형이 리모델링 후 더 큰 평형을 배정받는 모순이 생긴다.

이런 법적인 측면 외에도 평형별 시세 차이도 수익성에 영향을 준다. 1기 신도시 평균 시세를 평형별로 나눠 보면 <표1>과 같다.

79㎡(24평)형 미만인 A그룹이 리모델링이 되면 B그룹이 되면서 3.3㎡당 단가가 12.5% 오른다. 하지만 116~132㎡(35~40평)형인 C그룹은 리모델링되더라도 D그룹이 돼 오히려 ㎡당 10만 원 정도 시세가 하락하는 기현상이 나타난다. 대형 아파트일수록 단위면적당 매매가가 낮아지기 때문에 국민주택 규모를 초과하는 대형 아파트는 상대적으로 수익성이 떨어질 수밖에 없다.

이런 문제를 해결하기 위해 대형 평형의 리모델링을 추진할 때 대형 한 채보다 소형 두 채로 분할해 리모델링하면 될 것이라고 기대하는 사람도 있다. 1+1 재건축 방식과 같은 방식으로 추진한다는 것이다.

하지만 이것은 현행법상 실현 가능한 방법이 아니다. 리모델링으로 늘어날 수 있는 가구 수는 15%에 불과하다. 이론적으로는 15%의 가구까지는 1+1 방식으로 가구를 분할할 수 있지만 현실 세계에서는 누구는 되고 누구는 안 되는 방식에 찬성할 사람은 없다. 수혜를 받지 못하는 나머지 85%가 반대할 것이 자명하기 때문이다.

셋째, 수직증축이 허용되면 수익성이 아주 좋아진다?

반드시 그렇지는 않다. 기존 가구 수의 15% 만큼 일반 분양이 허용되기 때문에 분양 수익이 생길 것으로 기대되기 때문이다. 하지만 여기에 함정이 있다. 시장의 기대와 달리 현행 리모델링은 용적률 총량제 방식을 취하고 있다. 단지별로 용적률을 정해 놓고 그 한도 내에서 리모델링 방식을 정하는 것이라고 할 수 있다.


리모델링 수익성 개선 법안 발의
예를 들어 어떤 단지가 66㎡형으로만 구성돼 있다면 이 아파트는 국민주택 규모 이하이니까 40% 증축이 돼 92㎡(28평)형으로 리모델링될 수 있다. 그러므로 용적률도 기존보다 40% 증가되는 셈이다. 그런데 이때 수직증축은 할 수 없다. 허용된 용적률 증가분을 모두 가구 면적 증가에 사용했기 때문이다.

물론 수직증축을 먼저 하고 남는 용적률을 가구 면적 증가에 활용하는 방법을 선택할 수 있다. 용적률의 15%를 수직증축, 일반 분양에 사용하고 나머지를 가구별 증축에 사용하는 방법이 그것이다. 하지만 소형 평형은 용적률을 일반 분양에 사용하기보다 가구별 증축에 사용하는 것이 수익이 더 높다. 일반 분양은 분양가 상한제에 묶여 있기도 하지만 분양가를 시세보다 낮춰야 분양이 잘되기 때문이다. 다시 말해 용적률 증가의 수혜를 일반 분양을 받는 사람과 나누는 결과가 되는 셈이다.

그러면 정부에서는 왜 용적률 총량제 방식을 취했을까. 이유는 딱 한 가지다. 재건축에 비해 수익이 많이 나면 형평성에 어긋난다는 논리다. 하지만 정부의 우려처럼 리모델링에서 수익이 많이 나지는 않는다.

<표2>는 1기 신도시 평형별 평균가를 가지고 필자가 수직증축 리모델링을 시뮬레이션한 것이다. 기존의 56㎡(17평)형 이하는 리모델링 사업을 하면 적자가 난다. 116㎡(35평)형 이상의 평형도 적자가 나는 것으로 분석됐다. 일반 분양을 하지 않아도 59~79㎡(18~24평)형은 14.0%, 83~96㎡(25~29평)형은 14.8%의 수익이 난다. 99~112㎡(30~34평)형은 일반 분양을 하지 않는다면 10.0%의 수익에 그쳤는데, 일반 분양하면 14.8%까지 수익률이 올라간다. 이처럼 수직 증축은 리모델링 사업 전체에 수익을 올려주는 것이 아니라 일부 평형에만 제한적인 효과가 있는 것이다.

이런 문제점을 해결하기 위해 새누리당에서 리모델링 수정안을 발의하고 있는 상태다. 이 법이 통과되면 수직 증축은 제 살을 깎아 먹는 것이 아니라 플러스 개념이 돼 리모델링 사업 수익성 증대에 크게 일조할 것으로 보인다. 결국 리모델링 투자는 지역과 평형에 따라 수익성이 천차만별이기 때문에 정확하게 따져본 후 해야 한다.


아기곰 부동산 칼럼니스트 a-cute-bear@hanmail.net