‘역발상’이 가장 중요…비강남권 관심 둬야
최근 조사에 따르면 자산가들의 중소형 빌딩에 대한 투자가 예년에 비해 상당히 증가한 것으로 파악되고 있다. 이는 자산가들이 중소형 빌딩을 불안한 금융시장에 대한 대안 투자 대상으로 보거나 안정적인 임대 수익과 향후 시세 차익, 효율적인 자산 관리 수단으로 간주하기 때문이다. 이에 따라 투자자로서는 안정적이면서도 향후 장래성이 있는 빌딩을 매입하기를 원해 소위 ‘강남’ 소재 중소형 빌딩들을 가장 선호하는 것이 일반적이다. 하지만 부동산 시장에는 이들의 수량이 적어 누구나 다 투자할 수 없다는 게 문제다. 과연 ‘강남 소재 중소형 빌딩만 투자 대상으로 봐야 할까’라는 물음에 역발상을 활용한 중소형 빌딩 투자 방안이 필요하다는 생각이다.
▷강남에만 국한하지 마라= 강남 부동산은 집이든지 빌딩이든지 투자 지역 중 가장 선호되는 ‘핫 플레이스’다. 하지만 강남 부동산 모두가 투자 대상은 아니다. 또한 모두가 강남 부동산에 투자할 수도 없다. 일례로 강남은 투자 자금 규모가 타 지역 부동산보다 훨씬 크다. 대로변은 수억 단위이며 이면도로도 억 단위에 가까운 금액이기 때문에 그 누구도 선뜻 투자하고 결정하기에는 부담이 된다.
이때 투자 지역을 강남이 아닌 다른 지역으로 바꿔보면 어떨까. 예를 들면 구로·가산디지털단지, 마곡·발산지구, 문정·장지지구, 천호동 등 강남만큼의 상권은 아니지만 지역 상권이 점점 내실화되고 있거나 확대될 가능성이 있는 지역이라면 본인 자금 규모에 적합한 중소형 빌딩을 선별만 하면 될 것이다.
‘매입’도 중요하지만 ‘관리’도 신경 써야
▷미운 오리새끼를 찾아라 = 외형도 아주 양호하고 임차인 구성과 임대 수익도 좋은 빌딩은 시장에 매물화되자마자 바로 거래가 이뤄지는 경우가 다반사다. 그런데 이런 빌딩들을 매입하려는 매수 대기자들은 많지만 실제 아주 신속하게 거래되기 때문에 매수 대기자들 모두가 좋은 빌딩을 매입하지는 못한다. 그렇다면 과연 이렇게 반듯한 빌딩 매물만 기다려야 할까. 꼭 그렇지만은 않다.
예를 들어 입지는 좋지만 건물이 오래돼 빌딩 외관이 불량인 상태라면 이런 점을 감안해 가격 조정을 유도, 매입한 뒤 리모델링해 건물 가치를 높이는 게 오히려 더 나은 방법이 될 수도 있다. 또한 좋은 빌딩임에도 불구하고 이해 권리관계가 복잡하다는 이유로 외면 받는 경매 물건을 철저히 분석해 아주 헐값에 낙찰 받아 성공하는 사례처럼 남들이 선호하지 않는 부동산 중에서도 미운 오리새끼에서 화려한 백조로 변신할 보석이 숨어 있을 수 있다.
▷현재의 임대 수익만으로 판단하지 마라= 대부분의 빌딩 투자 시 매입 여부를 결정하는 요인은 입지와 임차인 구성, 임대 수익을 감안한 투자수익률일 것이다. 만약 동일한 투자 금액으로 빌딩을 매입한다면 당연히 총 임대 수익과 투자수익률이 양호한 것을 매입할 것이다. 하지만 임대 수익과 투자수익률은 높지만 향후 주변 여건이 변화하거나 개선될 여지가 없는 경우와 비록 지금은 임대 수익과 투자수익률이 낮지만 향후 주변 여건이 개선되고 잠재력이 있는 경우라면 전자보다 후자가 훨씬 더 현명한 투자 결정이 될 수도 있다.
▷직접 관리하지 마라= 빌딩을 매입한 후 대부분의 소유자들은 자신이 직접 관리에 참여하는 경우가 많다. 이때 소유자는 빌딩 관리에 관한 모든 사항을 직접 인수 인계받아야 하고 심지어 임차인 관리에도 신경 써야 한다. 하지만 현명한 빌딩 소유자라면 빌딩과 관련된 의사결정은 하되 직접 관리에 나서지 않는 게 오히려 더 나을 수도 있다. 일례로 빌딩 소유자의 노력에 따라 임차인과 좋은 관계를 가질 수 있지만 그렇지 못할 경우도 있기 때문에 임차인과 분쟁 시에는 소유자가 직접 나서 문제를 해결하기보다 제삼자, 즉 관리 대리인을 통해 해결하는 것이 바람직하다.
전문 관리 업체에 건물 관리를 위탁할 경우에는 이들의 전문 관리 노하우를 빌려 임대차 관리, 시설 관리, 세무 등 전문화된 서비스를 지원받을 수 있기 때문에 이를 적극 활용하는 게 오히려 현명한 사후 투자 관리라고 할 수 있다.
장현창 삼성증권 SNI지원팀 차장hyunchang.jang@samsung.com