[부동산 시장 봄날은 오는가_시장 전망②_토지] 8·28 대책 후 가격·거래량 동반 상승
입력 2014-02-27 09:54:03
수정 2014-02-27 09:54:03
규제 완화가 가장 큰 활성화 동력…토지 거래 제한 줄줄이 빗장 풀려
올해 토지 시장은 부동산 거래를 막고 있던 규제들이 풀리고 6월 지방선거와 같은 정책 이슈들과 맞물려 2013년에 비해 역동적인 흐름을 보일 것으로 전망된다. 지난해 발표된 부동산 대책과 부동산 시장 활성화 조치들이 최근 입법화되면서 시장 회복에 대한 기대감이 높아지고 있다. 특히 토지거래허가구역 해제, 입지 규제의 네거티브 방식 도입, 계획관리지역 내 판매 시설 건축 허용 등 각종 규제 완화 정책들이 2014년 토지 시장에 본격적으로 영향을 미칠 것으로 전망된다.지난해 토지 거래량 9.6% 증가
우선 국내 토지 시장은 글로벌 금융 위기 이후 급격한 변동 없이 안정세를 유지했다. 지난해 전국의 땅값은 2012년에 비해 1.14% 올랐다. 6년 연속으로 지가 변동률이 물가 상승률을 밑돌면서 안정적인 가격 흐름을 보였다. 권역별로 보면 수도권은 1.04%, 지방권은 1.30% 상승해 2012년과 견줘 수도권의 회복세가 뚜렷했다.
2013년 토지 거래량도(필지 수 기준) 전년 대비 전국은 9.6% 증가했고 수도권은 13.9%, 지방은 7.6%로 모두 상승했다.
2013년 연간 토지 가격 상위 5개 지역은 정부 기관 이주, 도시 기반 시설 확대, 토지거래허가구역 해제, 대규모 개발 사업 영향 등으로 세종시(5.50%), 경기 하남시(3.78%), 경북 예천군(3.08%), 서울 송파구(3.01%), 서울 강남구(2.62%)순으로 나타났으며 하위 5개 지역은 개발 사업 무산 영향으로 서울 용산구(-2.11%), 인천 중구(-0.23%), 강원 태백시(-0.18%), 인천 강화와 옹진군(-0.16%)순으로 나타났다.
최근 토지 시장의 특징으로는 지가 변동률과 토지 거래량이 부동산 대책에 반응하며 정책 영향을 받는 것으로 나타 2013년 토지 가격 상승 요인은 주택 시장 정상화 대책에 의한 토지 거래 활성화로 이어진 간접적인 효과로 분석된다. 특히 도시지역 가운데 주거용 토지는 지난해 4·1대책 이후 하락세에서 상승세로 전환됐고 8·28대책 이후 상승 폭이 확대돼 전년 대비 토지 가격(1.20%)과 토지 거래량(18.6%) 모두 가장 높은 상승률을 보였다.
2014년 토지 시장은 큰 변동 없이 안정적인 상승세를 나타낼 것으로 보인다. 거시경제 여건 개선, 부동산 정책의 가시화, 주택 시장의 변화에 따른 변동 요인이 강하게 작용할 것으로 전망된다. 대내외 경제 여건이 개선돼 경제 회복세가 지속되면 기업의 부동산 투자가 확대되고 가계의 구매력이 증가할 것으로 전망된다. 또한 이러한 흐름이 부동산 시장의 거래 증가, 부동산 경기 회복으로 이어지면서 시장에서의 거래량과 가격 상승효과를 일으킬 것으로 예상된다.
지난해 지가 변동률 및 토지 거래량은 정부의 부동산 대책(4·1대책, 8·28대책)에 반응하며 정책 영향을 받는 것으로 나타났으며 향후 정부의 부동산 시장 정상화 정책과 규제 완화가 토지 시장 활성화에 영향을 미칠 것으로 예상된다. 국내외 경제성장에 따른 부동산 경기 상승 기대감과 부동산 시장 활성화 정책에 따른 가격 회복에 대한 기대감이 2014년 토지 가격 상승의 주요 요인으로 작용할 것으로 전망된다.
2014년 토지 시장에 영향을 미칠 주요 토지 관련 제도들의 변화와 그 내용을 정리해 보면 다음과 같다.
첫째, 토지거래허가구역 해제다. 토지거래허가구역은 토지의 투기적 거래가 성행하거나 땅값이 급등하는 지역과 그 우려가 있는 지역을 대상(5년 이내)으로 정하고 있다. 토지거래허가구역에서는 용도별 일정 면적 초과분의 토지를 취득하려면 사전에 토지 이용 목적을 명시해 시·군·구청장의 허가를 받아야 한다.
분당의 15배 면적 거래 제한 풀려
지난해 5월 정부는 4·1 부동산 대책의 후속 조치로 분당 신도시 면적의 30배 규모이자 토지거래허가구역(1098.69㎢)의 56.1%에 해당되는 616.319㎢의 허가 구역을 1차로 해제했다. 또한 지난 2월 5일에는 장기간 지가가 안정적이었던 지역을 중심으로 분당 신도시 면적의 15배(287㎢)에 이르는 땅의 거래 제한 규제를 2차로 풀기로 했다. 이에 따라 토지거래허가구역은 국토 면적의 1.1%에서 0.2%로 대폭 줄어들었다.
특히 올해부터는 경제자유구역 중에서 황해 경제자유구역 포승지구와 현덕지구, 대구 경제자유구역 수성의료지구의 규제 빗장이 풀리며 서울 항동, 고덕강일, 성남고등, 광명시흥, 하남감일, 하남감북, 과천지식정보타운 등 보금자리지구로 지정된 곳의 토지 거래 제한도 해제된다. 또한 대구·광주·울산·경상남도는 국토교통부 지정 허가 구역이 전부(100%) 해제됨에 따라 2014년 토지 거래 활성화에 크게 기여할 것으로 예상된다.
둘째, 투자 활성화를 위한 입지 규제 완화 개선 대책이다. 지난해 7월 국토교통부는 투자를 활성화하기 위해 서울 면적의 20배, 전 국토의 12%에 이르는 지역에서 토지 이용 규제를 풀기로 했다.
이를 위해 19년 만에 입지 규제에 네거티브(negative) 방식, 즉 금지하는 시설 외에는 모두 지을 수 있도록 하는 방식을 다시 도입하기로 했다. 과거에는 용도 지역별로 입지 가능한 건축물을 법령에서 열거하는(positive) 방식으로 제한했지만 개정된 법령에서는 금지한 건축물을 제외하고 모두 입지를 허용하는 방식으로 바꾼 것이다.
쉽게 말해 최근까지의 법령에는 단독주택 등 ‘지을 수 있는’ 건물을 알려줬다면 올해부터는 아파트 등 ‘못 짓는’ 시설을 알려주게 된다. 이렇게 되면 특정 지역에 아파트는 못 짓지만 단독주택 외에 다가구주택이나 음식점, 숙박시설, 중소 규모 판매 시설, 나아가 반려동물 화장 시설 등 새로운 용도의 시설도 조례로 금지되지 않는 한 지을 수 있는 것이다.
또한 비도시지역에서 계획관리지역이 전체 면적의 50%를 넘으면 보전관리지역 일부를 개발할 수 있도록 허용하는데 이때는 공원이나 녹지만 지을 수 있다. 재해 방지를 위해 짓는 재해 예방 시설의 건폐율과 용적률도 완화된다. 이와 같은 입지 규제의 개선으로 토지 사용이 촉진되고 개발 사업이 확대되면서 2014년 토지 거래 증가에 기여할 것으로 예측된다.
토지 시장은 주택에 비해 정책 효과가 느리지만 정부의 부동산 정상화 대책이 가시적인 효과를 발휘하고 시장 참가자들의 시장 회복에 대한 기대감도 커지고 있어 올해 토지 시장은 안정적인 상승세가 지속될 것으로 전망된다.
박기정 한국감정원 부동산분석부 연구위원