용적률 완화는 지자체장 권한…규제 풀리면 가구당 수억 원 차익
부동산 규제 완화의 일환으로 국토교통부에서 재건축 용적률 완화 안을 들고나왔다. 정확하게 말하면 용적률을 예전보다 완화하자는 게 아니라 법에서 허용된 용적률을 지방자치단체에서 지켜 달라는 일종의 요구인 셈이다. 기존에도 도시정비법에서는 1종 주거지는 200%, 2종 주거지는 250%, 3종 주거지는 300%까지 재건축이나 재개발 때 용적률이 허용됐다. 하지만 서울시를 비롯한 일부 지방자치단체에서는 자치 조례에서 이를 각각 150%, 200%, 250%로 제한했다. 상위 법을 하위 법이 제한하는 기현상을 보였던 것이다.
만약 국토교통부의 의도대로 용적률이 상향 조정된다면 어떤 결과가 나올까. 현재 답보 상태에 있는 재건축 사업의 사업성이 크게 좋아지게 된다. 예를 들어 보자. 강남구 대치동에 있는 은마 아파트의 대지 면적은 대략 24만㎡(7만2500평) 정도 된다.
이 단지는 3종 주거지이기 때문에 도시정비법에 의해 300%까지 재건축이 가능하지만 앞서 언급한 대로 서울시의 규제 때문에 250%까지밖에 건축할 수 없다. 300%와 250%의 차이는 상당히 크다. 건평 기준으로 약 12만㎡를 더 지을 수 있느냐 마느냐의 문제다. 용적률이 상향 조정되면 분양 면적 100㎡(30평)짜리 아파트를 무려 1200채 정도 더 지을 수 있는 중요한 문제다.
이것의 경제적 가치는 어느 정도 될까. 은마 아파트와 인접한 래미안 대치 청실 아파트가 몇 달 전 성공적으로 분양됐다. 그 당시 3.3㎡당 분양가는 3280만 원으로 책정됐는데, 분양가 상한제가 적용돼 본질 가치보다 상대적으로 낮게 책정됐다고 시장에서 평가되고 있다. 이를 반영하듯 청실 아파트의 청약 경쟁은 평균 25 대 1이라는 높은 경쟁률을 기록했고 몇 달이 지나지 않은 지금 프리미엄이 1억 원 이상 붙어 있다. 결국 3.3㎡당 3280만 원 정도면 충분히 분양된다는 의미다.
은마, 가구당 2억1000만 원 대박 가능
그러면 건설 원가는 어느 정도일까. 삼성물산과 청실 아파트 재건축 조합이 체결했다고 밝힌 건설 원가는 3.3㎡당 650만 원 정도다. 실제 계약은 이보다 훨씬 낮은 계약이지만 그것은 계약 면적 기준이고 이를 분양 면적으로 환산하면 3.3㎡당 650만 원이다. 그러므로 분양가 3280만 원과 건설 원가 650만 원과의 차액 3.3㎡당 2630만 원이 분양 이익이다. 다시 말해 99㎡(30평)형짜리 한 채를 더 지을 수 있다면 한 채당 7억8900만 원의 분양 이익이 생기게 된다.
이 이익은 누가 챙길까. 건설사가 아닌 재건축 조합, 다시 말해 소유주들의 몫이다. 그런데 앞서 언급한 대로 은마 아파트의 경우 규제 완화가 현실화되면 이런 아파트를 최대 1200채 더 지을 수 있다는 것이다. 현재 주택 수가 4424가구이므로 가구당 2억1000만 원 정도의 추가 이익이 돌아간다는 의미다. 만약 이것이 현실화된다면 소위 ‘대박’이라고 하지 않을 수 없다.
물론 모든 단지가 이 정도의 혜택을 누릴 수 있는 것은 아니다. 만약 분양가가 3280만 원이 아니라 그 절반인 1640만 원 정도인 단지라면 99㎡형 아파트 한 채를 일반 분양할 때 얻을 수 있는 이익은 7억8900만 원이 아니라 2억9700만 원으로 줄어든다. 기존 소유주의 이익도 2억1000만 원이 아닌 8000만 원 선으로 크게 줄어든다. 분양가가 절반인데도 이익의 규모가 절반보다 더 줄어드는 이유는 분양가는 그 지역의 시세에 비례하지만 건설 원가는 지역과 상관없이 비슷하기 때문이다. 결국 이런 규제 완화도 기존 집값이 비싼 지역일수록 효과가 더 나타나는 것이다. 재건축·리모델링·재개발 등 도시 재생 사업은 집값이 비싼 지역일수록 성공 가능성이 높은 것도 바로 이 때문이다.
여기까지만 보면 정도의 차이는 있지만 ‘대박’이라고 불러도 좋을 정도의 호재라고 할 수 있다. 문제는 이런 규제 완화가 과연 현실성이 있는지 여부다. 이번 규제 완화 법안이 강제 규정이 아니라 지방자치단체장의 결정에 따른다고 되어 있기 때문이다. 지금까지 재건축을 막아 왔던 것은 표면적으로 도시계획위원회라는 자문 기구였지만 실제로는 지방자치단체장의 의지였던 것을 감안하면 지방 자치단체장의 의지에 따라 이번 용적률 완화 안이 ‘대박’이 될 수도 있고 ‘그림의 떡’이 될 수도 있다.
이에 대해 지금까지 언론에 보도된 서울시의 의견은 부정적이다. 서울시 관계자의 의견에 따르면 현재도 기부채납과 임대주택 건설에 따라 최대 300%의 용적률이 적용되고 있다. 그러나 이것은 형식 논리상 맞는 말일 수 있지만 실제로는 사실과 거리가 멀다. 이를 이해하기 위해서는 기준 용적률, 허용 용적률, 상한 용적률, 법정 최고 상한 용적률과 같은 복잡한 개념을 먼저 이해해야 한다. 기준 용적률은 지구단위 계획에 따라 입지 여건을 고려해 지역마다 정해지는 용적률이다. 예를 들어 2종 주거지인 개포 주공 아파트(1~4단지, 시영)의 경우 190%가 적용된다. 대지가 1만㎡라면 건물을 19만000㎡까지 지을 수 있다는 의미다. 하지만 이것으로는 사업성이 나오지 않는다. 서울시에서 요구하는 조건을 만족시키면 허용 용적률인 200%까지 용적률을 높일 수 있다. 건축비를 더 들여 도시 미관을 위해 차별화된 디자인을 채택한다든지, 친환경 소재를 사용한다든지 하는 서울시의 요구를 만족시키면 2만㎡까지 지을 수 있다.
정부 완화 방침에도 서울시 시각차
문제는 지금부터다. 여기서 용적률을 더 늘리려면 소위 ‘기부채납’이라는 것을 해야 한다. 기부채납은 공원이나 도로를 확장하기 위해 대지의 일정 부분을 서울시에 기부하는 것이다. 그런데 이 부분에서 용적률의 왜곡 현상이 일어난다. 대지 1만㎡에 건물 2만㎡를 지으면 용적률은 200%다. 그런데 대지의 12%를 기부채납하면 건물은 그대로 2만㎡인데, 대지는 8800㎡로 줄어들면서 용적률만 227%로 올라간다. 주민에게 이익이 되는 게 하나도 없는 숫자 장난에 불과하다. 이런 모순점을 해결해 주기 위해 상한 용적률 235%까지 규제를 완화해 주고 있다. 그러면 2만680㎡까지 건축이 가능한 것이다.
여기에 임대주택을 추가로 건설하면 법정 상한 용적률 250%까지 허용해 준다. 다만 늘어나는 용적률의 절반을 임대주택 건설에 사용해야 한다. 여기까지 되면 서울시 관계자의 말대로 기존 법에 의해서도 2종 주거지는 250%의 용적률을 다 찾아먹는 것이다. 하지만 실제로 주민에게 돌아가는 건물은 2만5000㎡가 아니라 2만1340㎡에 불과하다. 나머지 3660㎡의 용적률은 어디로 갔을까. 일부는 임대주택으로 들어갔지만 일부는 기부채납이라는 행위를 통해 공중으로 사라진 것이다.
서울시 관계자의 의견에 따르면 현재도 기부채납과 임대주택 건설에 따라 최대 300%의 용적률이 적용되고 있다. 그러나 이것은 형식 논리상 맞는 말일 수 있지만 실제로는 사실과 거리가 멀다.
국토교통부와 서울시의 시각차가 이만큼 큰 것이다. 이번에 국무회의를 걸쳐 공표된 법을 서울시장이 따르면 2만5000㎡만큼 건물을 지을 수 있는 것이고 기존의 서울시 조례를 고집하면 2만1340㎡밖에 지을 수 없는 것이다.
앞서 예로 들은 은마 아파트에 이를 적용하면 가구당 무려 1억5000만 원 정도의 이익이 차이가 나는 셈이다. 지난 몇 년간 잠실이나 반포의 재건축 이후 서울시에서 이렇다 할 재건축 사업이 없던 이유, 그동안 재건축·재개발 사업이 지지부진한 이유가 바로 과거의 무리한 기부채납 요구에 있었던 것이다. 그 큰 전봇대가 이번에 뽑히게 될는지, 아니면 계속 유지될는지는 아이러니하게도 6월 지방자치단체 선거에 달려 있다고 할 수 있다.
용적률 완화를 법으로 강제한 것이 아니라 지방자치단체장의 권한으로 못 박았기 때문이다.
아기곰 부동산 칼럼니스트 a-cute-bear@hanmail.net