올해 자산 시장의 화두로 떠오른 단어는 저성장과 저금리다. 투자자들은 글로벌 경제의 저성장과 높은 유동성 때문에 지금까지 경험하지 못한 높은 변동성의 불안정한 투자 환경에 노출돼 있다. 이런 시기에는 투자에 대한 기대 수익률을 낮추고 위험을 고려한 수익에 집중해야 한다.
투자에서도 낮아질 대로 낮아진 시중금리보다 조금이라도 높은 수익률을 얻을 수 있도록 장기적으로 안정적인 수익을 꾸준히 얻는 것이 무엇보다 중요해졌으며 이 같은 트렌드는 앞으로도 이어질 전망이다.
지금과 같은 시대에는 인컴 자산에 투자하는 방식이 대안일 수 있다. 한 가지 자산에 투자하는 게 아니라 안정적인 현금 흐름(인컴) 창출을 목표로 정해진 범위 내에서 다양한 자산군에 투자하는 방법이 위험을 줄이고 성과를 높일 수 있다. 인컴 투자는 투자된 주요 자산들에서 일정 수준 이상의 높은 현금 흐름이 발생하기 때문에 전통적인 투자처인 주식·채권 등에 비해 장기적으로 안정성이 높고 위험 조정이 가능하며 기대 수익도 높다.
인컴 자산의 특징에 가장 잘 부합하는 자산이 부동산이다. 부동산 투자는 크게 두 가지 큰 목적을 가지고 하게 된다. 첫째는 보유하고 있는 동안 안정적인 임대 수익(현금 흐름)을 얻는 목적, 둘째는 장기적으로 보유한 이후 가치가 올라 매도 시 매입 가격과의 차이만큼 자본 이익을 얻는 것이 목적이다.
국내 부동산이 침체 일로를 걷는 상황에서 해외 부동산이 새로운 투자 대안이 될 수 있다. 국내 투자자들의 유동성 대비 국내 부동산 투자시장의 규모가 상대적으로 작은 데다 해외 부동산은 국내 기준금리가 하락하고 있는 상황으로 여전히 매력적인 자본환원율(capitalization rate)을 보이고 있기 때문이다.
저성장·저금리 시대 재테크법
자본환원율은 투자용 부동산의 수익성을 판단하는 지표로, 투자 금액에 대한 순수익률을 나타낸다. 글로벌 부동산 분석 기관인 쿠시먼앤드웨이크필드의 조사에 따르면 2012년 한국 오피스의 자본환원율은 6.0% 수준인데 비해 러시아는 8.5%, 브라질 9.0%, 인도네시아 10.0%, 인도 10.5%, 멕시코 11.5%에 달해 해외시장의 매력도가 상대적으로 크게 나타나고 있다.
이들 국가들은 대표적인 이머징 시장으로, 지속적인 경제성장에 따른 투자 기회도 늘고 있다. 위험관리 측면에서도 해외 부동산은 채권 및 주식에 비해 국가 간 상관관계가 적기 때문에 분산투자를 통해 포트폴리오 효과를 얻을 수 있다.
이들 이머징 마켓에 비해 미국을 중심으로 한 선진국 부동산 시장은 안정성이 가장 큰 장점으로 꼽힌다. 선진국일수록 환율 변동성이 작고 정책적 리스크와 국가의 조세 리스크가 작다. 매매 사례가 풍부하고 분석이 체계적이어서 투자 판단을 위한 객관적이고 다양한 정보가 있어 상대적으로 투명한 시장이라고 할 수 있다.
미국·영국·호주 등이 대표적인 국가들이다. 선진국의 부동산 시장은 신뢰도가 높은 임차인들의 장기 임대 시장이 활성화돼 있어 공실 리스크가 상대적으로 낮은 물건에 대한 투자가 가능하다.
영국은 해외 투자자의 양도세 면제 특례가 있으며 초장기 임차가 많아 매력적인 시장이다. 미국도 검증된 투자 구조와 다양한 자산 클래스를 통한 안정성이 돋보이는 시장이고 호주도 선진국 중에서 높은 편의 자본환원율을 보이고 있어 주목할 만하다.
하지만 선진국 부동산은 이머징 마켓에 비해 성장성이 떨어진다. 그뿐만 아니라 프라임 물건들에 대한 과도한 경쟁으로 투자자들의 기대 수익률에 부합하는 투자 물건을 찾을 수 있는 기회가 상당히 적다. 이에 따라 지속적이고 면밀한 조사를 통해 기대 수익률에 어느 정도 부합할 수 있는 물건인지 확인할 필요가 있다.
이머징 부동산 시장은 선진 시장에 비해 높은 수익률을 기대할 수 있다는 점이 큰 장점이다. 시장의 성장성이 커 금리가 높기 때문에 그만큼 높은 배당 수익을 가능하게 해준다. 향후 자산 가치의 상승 기대감도 높다고 할 수 있다.
브라질 부동산 시장은 다른 이머징 시장에 비해 성숙한 임대 시장이 조성돼 있어 투자 환경이 특히 매력적이다. 중국도 향후 성장성과 세계경제에 끼치는 영향력 등을 고려해 글로벌 투자자들의 공감을 얻고 있는 시장이고 인도네시아는 지속적인 성장성을 유지하고 있어 경제적으로 자산 가치 상승을 기대할 수 있다.
반면 이머징 국가는 정책적 리스크가 높다는 단점이 있다. 이들 국가들은 정부의 정책 변화가 부동산 시장에 미치는 영향이 상당히 크다. 정책 변화에 따라 환율 및 수익률이 예상을 크게 빗나갈 때가 종종 있다. 이에 따라 투자할 때 정책에 따르는 리스크 관리가 중요한 고려 사항이다.
“ 브라질 부동산 시장은 다른 이머징 시장에 비해 성숙한 임대 시장이 조성돼 있어 투자 환경이 특히 매력적이다.”
해외 부동산 펀드 투자 시 유의할 점
해외 부동산에 대한 투자 메리트가 이처럼 부각되면서 해외 부동산에 관심을 갖는 일반 투자자들이 늘고 있다. 일반 투자자들이 손쉽게 접할 수 있는 투자 상품은 해외 부동산 펀드다. 해외 부동산 펀드는 해외 부동산에 직접 투자 또는 개발 사업에 대출하는 펀드와 해외 수익형 부동산 관련 기업의 주식이나 리츠에 투자하는 펀드를 말한다. 이러한 펀드는 다양한 글로벌 경제 변화 요인의 영향을 받는 해외 자산에 투자하게 되므로 국내 자산에 투자하는 것보다 더 꼼꼼히 위험 요인을 확인해야 한다.
해외 부동산 펀드는 현지의 정치·경제, 시장 상황, 부동산의 제도 변화, 투자 관련 지표 등을 투자자가 파악하고 이해하는데 한계가 있다. 이 때문에 투자 지역 및 투자자산에 대한 안정성과 수익성을 정확히 판단하기 어려울 때가 있다. 해외 부동산은 현지에서 사업이 진행돼 실질적인 관리 통제를 직접 하기 어렵기 때문에 많은 사항을 현지에 위임하게 되는데 그 부분도 면밀하게 체크해 볼 필요가 있다.
현지 문화, 법률, 조세, 관청 업무 등이 국내와 많이 다르기 때문에 국내뿐만 아니라 현지 법무법인·회계법인 등을 고용해 문제점을 조기에 발견하고 대처할 수 있는지도 중요하다. 부동산은 동서양을 막론하고 자본이득에 대한 과세가 일반적이기 때문에 펀드 수익률에 미치는 영향이 어느 정도인지, 운용 기간 동안 어떤 비용이 더 들 수 있는지도 확인해 볼 필요가 있다.
보통의 일반적인 해외 부동산 펀드는 투자자산의 특성상 짧게는 5년, 길게는 7년 이상 환매 금지형 상품으로 만들어진다. 공모 펀드는 투자 기간 동안 자금을 유동화할 수 있도록 한국거래소에 상장하도록 되어 있으므로 투자 기간을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.
해외 펀드는 환율의 변화에 따라 투자 성과가 크게 달라질 수도 있다. 환율 변동에 따른 수익률의 변화를 없애기 위해 환헤지를 하는 방법이 있지만 지역에 따라 환헤지가 용이하지 않아 이를 반드시 체크해야 한다. 해외 투자인 만큼 투자자가 해당 펀드의 투자자산을 직접 조사하기에는 시간적으로나 위치적으로 상당한 제약이 따를 수 있으므로 펀드 운용사 및 판매사의 전문성과 신뢰성이 더욱 요구되는 상품이라고 할 수 있다. 미래에셋자산운용은 2006년부터 해외 부동산에 투자해 왔다. 투자처는 이머징 시장인 중국 상하이와 브라질 상파울루 등 전 세계 주요 도시에 프라임급 오피스였다. 해외 부동산에 투자하면서 여러 위험 요소와 기회를 동시에 발견할 수 있었다. 가능성 있는 투자처 발굴과 함께 현지 밀착 조사가 얼마나 중요한지 깨닫게 됐다. 그런 과정을 통해 리스크에 대한 체계적인 관리와 현지 조사 등이 효과적으로 이뤄지면 해외 부동산 투자가 저금리·저성장 시대의 주목할 만한 투자처가 될 수 있다는 점을 확인할 수 있었다.