경매로 부동산을 취득하려면 권리 분석만큼 경매 진행 절차에 대한 이해가 필요하다. 절차를 완벽하게 이해하고 있어야 수순에 따른 자금 계획과 준비에 차질이 발생하지 않기 때문이다.
채권자가 채무자의 부동산에 경매를 신청하면 신청일로부터 2일 안에 법원은 그 부동산이 경매 절차에 들어갔다는 것을 등기부등본에 경매개시결정등기를 촉탁함으로써 공시한다. 이것이 경매 절차의 첫 번째 단계다.
이후 3일 이내에 채무자에 대한 개시결정정본을 송달하고 부동산에 대한 현황 조사와 감정평가를 명령한다. 또 배당요구의 종기를 결정해 채권자들이 자기의 채권 금액만큼 배당을 요구할 수 있는 기한을 정한다. 배당요구의 종기는 보통 2~3개월 정도의 기한을 두며 배당요구 종기로부터 1개월 이내에 최초 매각 기일과 매각 허가 결정 기일이 지정, 공고된다.
입찰자가 어떤 부동산이 경매로 매각된다는 사실을 알 수 있는 때는 최초 매각 기일 14일 전이다. 이 시점 이전부터 법원은 그 부동산에 대한 매각 절차를 진행해 왔지만 그 사건의 이해관계인이 아니라면 사실상 이 시점 이전에 경매에 대한 정보를 얻기는 어렵다.
매각 기일 7일 전부터 법원은 매각물건명세서의 사본과 현황 조사 보고서, 감정평가서 사본을 법원의 민사신청과에 비치해 입찰자들에게 공개한다. 그러나 요즘은 대부분의 입찰자들이 경매에 관한 정보를 법원에 직접 방문해 얻는 것이 아니라 경매 정보 회사가 운영하는 인터넷 사이트에서 얻는다.
인터넷 경매 정보 회사들은 법원이 공개한 자료를 입찰자들이 쉽게 이해할 수 있는 형태로 가공하고 자체적으로 조사한 내용을 추가해 정보를 제공하기 때문에 경매 초보자라면 법원의 서류를 직접 열람하는 것보다 인터넷을 이용하는 편이 좋다.
법원이 공개한 서류를 열람했다면 반드시 현장을 방문해 봐야 한다. 서류상으로 나타나지 않는 위험이 있을 수 있고 감정평가 및 현황 조사가 이뤄진 시점에서 실제로 매각이 이뤄지는 시점까지는 상당한 시간이 경과되기 때문에 그동안 변동 사항이 발생했는지도 확인해 봐야 하기 때문이다. 이때 매각 부동산에 대한 정확한 시세와 거래 동향까지 함께 알아본다면 경매에 어쩔 수 없이 따르는 위험을 최소화할 수 있을 것이다.
매각 기일에 매각을 실시한다. 현행의 민사집행법에 따르면 매각은 기일입찰·기간입찰·호가경매의 방식으로 진행할 수 있다. 매각 기일에 유효한 입찰이 있다면 법원은 최고가 매수 신고인을 지정한다. 최고가 매수 신고인이 되지 못한 패찰자는 현장에서 바로 입찰표와 동봉했던 입찰 보증금을 반환받고 최고가 매수 신고인은 입찰 보증금에 대한 영수증을 교부받는다.
매각 기일 7일 후 매각을 허가할 수 없는 특별한 사정이 없다면 매각 허가가 결정된다. 이 결정에 불복하는 이해관계인은 매각 허가 결정이 있은 때로부터 7일 내에 항고할 수 있다. 항고는 항고 보증금을 공탁해야 하고 만약 항고의 사유가 정당하지 않아 기각되면 항고 보증금의 전부 또는 일부가 몰취될 수 있으므로 항고는 신중한 판단에 따라야 한다.
항고 기간 내에 항고장이 제출되지 않거나 항고가 기각되면 매각 허가 결정이 확정된다. 매각 허가 결정의 확정일 또는 항고가 있다면 상소법원으로부터 기록 송부를 받은 날로부터 3일 내에 대금 지급 기한이 지정된다.
대금 지급 기한은 통상 1개월 이내로 지정되는데 낙찰자는 이 기한 내 언제든지 대금 납부가 가능하다. 만약 대금 납부 기한까지 대금을 납부하지 못하면 법원은 재매각 절차를 시작하는데, 재매각 3일 전까지 지연된 기간만큼의 이자와 재매각 절차에 소요된 비용을 대금과 함께 납부한다면 재매각 절차가 취소되고 낙찰자는 소유권을 취득할 수 있다.