집게가 성장함에 따라 더 큰 소라 껍데기를 원하듯 사람도 생애 주기에 따라 걸맞은 집이 있다. 신혼 때는 방 한 칸이라도 행복한 시기지만 아이가 생기고 짐이 점점 늘어나면서 좀 더 큰 집을 원하게 된다.
자녀가 점점 커짐에 따라 집의 규모뿐만 아니라 학교 문제 때문에 다른 지역으로 이사 갈 것을 고려하기도 한다. 이렇듯 생애 주기에 따라 갈아타기는 자연스러운 욕구다. 결국 갈아타기는 삶의 질 향상 욕구와 맞닿아 있다고 할 수 있다.
문제는 갈아타기를 하기 위해서는 지금보다 더 많은 자금이 필요하다는 것이다. 누구나 더 좋은 집에서 살고 싶어 하지만 경제적 현실과 타협해야 한다. 이 때문에 요즘과 같은 경기 침체기에는 갈아타기 욕구보다 경제적 현실이 더 커 보이는 것이고 거래도 줄어들게 된다.
전세 끼고 갈아타기 2005년 수준
하지만 역발상으로 보면 지금이 갈아타기를 해야 하는 최적의 시기다. 첫 번째 이유는 가격 때문이다. KB국민은행 통계에 따르면 2012년 9월 말 우리나라 평균 주택 값은 2억5922만 원이다. 이런 집값을 5개 단위로 나눠 보면, 집값이 가장 싼 하위 20%라고 할 수 있는 1분위는 9820만 원, 차상위 20%랄 수 있는 2분위는 1억5835만 원, 중간층 20%랄 수 있는 3분위는 2억1810만 원, 그다음 20%인 4분위는 3억462만 원, 가장 고가 주택인 5분위는 5억3796만 원이다.
이때 다음 분위로 갈아타기를 하는데 들어가는 자금은 각각 6015만 원, 5975만 원, 8652만 원, 2억3334만 원이며 이들의 평균은 1억994만 원이다. 다시 말해 현재는 1억994만 원 정도 있으면 다음 분위로 갈아타기 할 수 있다는 의미다.
그런데 이것은 불과 3년 전인 2009년 10월의 1억2667만 원에 비해 크게 낮아진 것이다. 3년 전에 비해 갈아타기 하는데 1673만 원이나 돈이 적게 들어간다는 의미다. 이는 KB국민은행 통계가 시작된 2008년 12월 이후 가장 적은 부담이다.
전세를 끼고 집을 사려는 투자자도 이런 효과를 톡톡히 볼 수 있다. 그동안 고가 아파트일수록 매매가는 많이 조정을 받은 반면 전세가는 꾸준히 올랐기 때문에 실투자금이 적게 들어가게 된다. 강남 등 일부 지역은 전세를 끼고 갈아타기를 하는데 들어가는 비용이 2005년 초 수준이다.
갈아타기를 지금 해야 하는 두 번째 이유는 세금 혜택 때문이다. 우선 취득세와 등록세가 올 연말까지만 한시적으로 인하됐기 때문에 유리하다. 9억 원 이하 1가구 1주택자는 4%에서 1%로 3% 포인트 인하된 상태이고 다주택자나 9억 원 초과 12억 원 이하 1가구 1주택자는 4~2%로 2% 포인트 인하됐다.
12억 원 초과 주택이라고 하더라도 4%에서 3%로 1% 포인트 인하됐다. 전체 집값 기준으로 보면 1~3% 정도 수준이기 때문에 이 정도 세제 혜택으로 집을 사지 않을 사람을 사게 할 수는 없지만 갈아타려는 계획이 있던 사람에게는 큰 도움이 될 수 있다. 적게는 수백만 원에서 크게는 수천만 원까지 비용을 절감할 수 있기 때문이다.
취득세도 영향을 주지만 진짜 중요한 것은 양도소득세 특례 조항이다. 과거 참여정부 때 1가구 2주택은 양도 차익의 50% 중과세, 3주택 이상은 60% 중과세라는 징벌적 세금을 부과했다. 배보다 배꼽이 큰 세금 때문에 다주택자들은 거래할 수 없었고, 이는 오히려 시장에서 매물을 사라지게 하는 역효과를 불러 집값을 급등하게 하는 부작용을 가져왔다.
현 정부 들어 이를 완화하는 조치를 취했는데, 그것이 바로 양도세 특례 조항이다. 이 규정에 따르면 2012년 말까지 처분하는 주택에 대해서는 주택 수와 상관없이 일반 과세를 적용할 수 있다.
예를 들면 1가구 3주택자가 양도 차익을 거둬 과세표준이 1억 원이라고 할 때 올해 안에 처분한다면 양도세 2010만 원과 지방소득세 201만 원을 합해 2211만 원만 부담하면 된다. 하지만 내년 1월 1일 이후 처분할 때는 6600만 원의 세금을 부담해야 한다. 불과 몇 달 차이로 세금이 세배가량으로 늘어난다.
물론 이런 징벌적 중과세를 영구 폐지하고 일반 과세로 전환하려는 법안이 국회에 계류돼 있다. 하지만 부자 감세 반대라는 명분으로 야당이 강력하게 반대하고 있고 여당에서도 정치 일정에 쫓겨 미지근한 태도를 보여 법안이 연내 통과될 수 있을지도 불분명한 상태다. 만약 이 법안이 통과되지 않는다면 2008년 이전에 취득한 주택을 가지고 있는 다주택자는 상당한 타격을 입게 된다.
다행히 2009년 이후에 취득한 주택은 2년 이상 보유 시 언제 팔더라도 주택 수와 상관없이 일반 과세 혜택을 받을 수 있기 때문에 문제가 되지 않는다. 그러므로 2008년 12월 이전에 취득한 주택을 가지고 있는 다주택자는 일반 과세 혜택이 종료되는 올해 말이 가기 전에 처분하는 것이 절대 유리하다.
그리고 올해 안에 다른 주택을 취득하더라도 그 주택도 일반 과세 혜택을 받을 수 있는 것이다. 다시 말해 어떤 아파트의 701호를 팔고 같은 가격에 702호를 산다고 하면 매도하는 701호는 물론 매수하는 702호도 일반 과세의 혜택을 받을 수 있는 것이다. 이때 취득·등록세 등 비용이 더 들어간다는 문제가 있었지만 이번 연말까지는 이마저도 인하 혜택을 주기 때문에 지금이 다주택자들도 갈아타기에 절호의 기회라고 할 수 있다.
올해 연말까지가 가장 적합한 시기
이렇듯 시세 차이나 세제 혜택 등 여러 여건상 올해 연말까지가 갈아타기에 가장 적합한 시기라는 것은 누구나 공감할 것이다. 하지만 이를 실천하는 것은 또 다른 문제다. 사람의 심리 때문이다. 이성적으로 생각하면 내 물건이 오르면 다른 매물도 오르고 내 물건이 내리면 다른 매물도 내릴 가능성이 높다. 하지만 대부분의 사람은 자신이 사고 싶은 매물이 내린 것은 다행스럽게 생각하면서도 정작 자신의 물건을 매입가보다 싸게 파는 것은 손해 보는 것이라고 생각한다.
예를 들어보자. 시세가 2억 원인 A라는 집과 3억 원인 B라는 집이 있다고 하자. B라는 집을 사고 싶지만 자금 여력이 2억 원밖에 되지 않기에 A라는 집을 산 사람이 있다고 하자. 그런데 일정 기간이 지나 A라는 집은 1억5000만 원으로 떨어졌고 B라는 집은 2억 원으로 떨어졌다고 하면 이 사람에게는 잘된 일일까, 아니면 잘못된 일일까.
언뜻 보면 집값이 5000만 원이나 내렸기 때문에 손해가 났다고 생각할 수 있다. 그러나 달리 생각해 보면 과거에는 1억 원이나 더 들기에 B라는 집을 사지 못했지만 지금은 5000만 원만 더 있으면 살 수 있기 때문에 새로운 기회가 온 것이다. 이 기회를 잡으면 성공적인 갈아타기를 할 수 있는 것이다.
이때 A가 2억 원으로 다시 회복되기까지 기다렸다가 팔아서 추가 부담 없이 B를 사면 되지 않을까 생각할 수도 있다. 그러나 현실에서는 이런 일이 벌어지지 않는다. A가 2억 원으로 시세가 회복되면 그 사이 B도 3억 원으로 오르기 때문에 자금이 1억 원 더 필요하게 된다. 결국 자신의 것을 비싸게 팔려고 하면 다른 사람 것도 비싸지기 때문에 갈아타기가 더 어려워지는 법이다. 그러므로 남의 것을 싸게 사려면 자신의 것도 싸게 팔 수 있는 결단력이 필요하다.
더욱 좋은 것은 시세 변동이 많지 않다는 것이다. 시세가 급등할 때는 자신의 것을 먼저 싸게 팔았는데 나중에 다른 것을 비싸게 사는 일이 많이 발생한다. 이를 방지하기 위해 반대로 남의 것을 먼저 샀는데 시세가 하락한다면 자신의 것을 제때 팔지 못해 손해를 볼 때도 있다. 그러나 현재의 시장은 급변하는 상황이 아니기 때문에 안정적인 갈아타기가 가능하다.