틈새 재테크, 대물(代物) 부동산과 공매 투자법 "고수익 뒤 숨은 ‘ 위험 요인 ’ 파악"
입력 2012-09-19 17:25:53수정 2012-09-19 17:25:53
부동산 경기가 침체를 이어가고 미분양 물량이 증가함에 따라 2008년 금융 위기 때처럼 다시 대물(代物) 부동산에 대한 관심이 증가하고 있다. 실제 국토해양부는 7월 말 기준 전국 미분양 주택이 6만7060가구로 전달보다 4772가구 늘었다고 밝혔다.
필자는 요즘 고객에게 추천해 줄만한 대물을 찾기 위해 수도권과 지방으로 출장을 자주 다녀온다. 간혹 잘만 가다듬으면 단기간에 고수익을 올릴 수 있는 ‘진흙 속의 진주’처럼 물건을 찾기도 하지만 시행사와 시공사 간의 분쟁이 끝나지 않은 물건들이 임의로 시중에 대물로 나오는 것도 더러 있다.
당분간 부동산 경기 침체가 지속될 것으로 예상되기 때문에 일반인들이 부동산에 접근, 투자 시에는 무조건 싸게 사야 하는 게 정답이다. 경매에서 최근 NPl(Non Performing Loan: 금융권의 무수익 여신, 미회수 채권)를 이용하는 투자법이 유행하고 있지만 전문가들 사이에서 수익률이 알차다고 소문 난 대물 부동산에도 관심을 가져보면 좋을 듯싶다.
대물 부동산 투자는 통상 시행사가 자금난에 봉착했을 때 시공사에 건축비 대신 완공 중인 부동산으로 대납하는 과정에서 흘러나오는 틈새 투자 상품에 투자하는 것을 말한다.
이러한 대물 물건은 시공사에서 1~3채씩 개별적으로 파는 것도 있지만 일시적인 자금 회수와 기존 분양 계약자와의 형평성 등의 이유로 통상 10채 이상 묶음으로 거래되기도 한다.
대물 물건들은 큰손들과 투자자들을 많이 확보한 컨설팅 업체나 투자 자문사들을 통해 흘러나온다.
임대 수익률 극대화를 원하는 자금력이 있는 투자자라면 건설사 분양팀을 직접 만나 투자성 있는 대물을 알아보는 적극적인 전략이 필요하다. 통상 대물 물건은 오피스텔, 반주거용 아파트나 상가, 도시형 생활주택 등을 망라하기 때문에 평상시에 건설사 관계자와 안면을 터서 인간관계를 두텁게 해 놓든지 건설사와 일을 많이 하는 부동산 컨설팅 업계 관계자와 인연의 끈을 계속 유지하는 게 좋다.
작년 11월 입주가 시자됐는데도 입주율이 30%에 못 미친 김포한강신도시 한가람마을 단지
/강은구기자 egkang@hankyung.com 2012.6.18 대물(代物) 부동산이란?
2008년 금융 위기 당시 분당에 거주하는 김성호(가명) 씨도 필자의 소개로 인천시 부평에 있는 오피스텔을 30% 정도의 할인된 가격에 3채를 구입해 연 13% 이상의 임대 수익을 올리고 있다. 계약 후 바로 임대 사업자 등록을 해 건물분에 대한 부가세인 6% 정도를 환급받았고 사업자에게 임대를 해줬기 때문에 수익률이 더 좋았다.
당초 분양가는 56㎡(17평)에 7500만 원이었으나 시행사의 자금 사정으로 시공사를 통해 5250만 원에 나온 대물이었다. 임대가 500만 원에 50만 원으로 이미 맞춰진 상태라 임차인 공실 위험 없이 안정적인 임대 수익을 올리고 있다. 매각 시에도 애당초 30% 정도 할인한 가격으로 구입했기 때문에 한 채당 수천 만 원의 시세 차익도 기대하고 있다. 2008년 이후 오피스텔 투자 바람으로 시세도 추가적으로 급등해 추가적인 차익도 얻어 연일 흡족해 하고 있다. 인기 있는 오피스텔은 높은 경쟁률을 뚫고 낙찰 받더라도 낙찰가율이 최초 감정가 대비 100%가 넘는 경우가 허다해 일반인들은 대중화된 경매에서는 수익을 내기 힘들다. 하지만 대물로서 수령한 부동산은 시공사에서 신속한 자금 회수를 위해 통상 시세의 50~60%에서 알음알음 나오기 때문에 잘만 잡으면 경매 투자보다 높은 투자 수익을 올릴 수 있다. 소형 오피스텔 같은 임차인이 맞춰져 있는 경우가 많아 금융권 대출을 활용하면 큰돈 들이지 않고 매입이 가능하고 연 20%의 고수익도 가능하다.
대물 부동산 투자에 성공하면 연 10%가 넘는 임대 수익에 매각 시 시세 차익까지 거둘 수 있다. 하지만 대물 부동산으로 전락한 이유를 파악하지 못하고 투자했을 때는 악성 부동산에 뜻하지 않게 장기 투자할 수 있기 때문에 주의해야 한다.
또 하나의 틈새 투자 공매 투자법
또한 공매를 통한 부동산 투자에도 관심을 가져볼 만하다. 레드오션으로 전락한 경매시장에 비해 일반인들에게 아직까지 생소한 공매를 틈새 재테크로 생각하는 이들이 많기 때문이다. 한국자산관리공사(캠코)에서 취급하는 공매는 부동산뿐만 아니라 비상장 주식, 자동차, 매점 임차권 등 취급 품목도 다양하다.
공매는 자치단체 등이 세금 체납 등으로 압류한 물건(담보물)을 법원 경매와 같이 입찰에 부쳐 일반에 매각하는 것이다. 금융회사들도 채무 관계를 청산하지 못한 법인이나 개인에게서 담보로 잡은 물건을 공매를 통해 팔기도 한다. 시장 참여자들이 많아 ‘레드오션’으로 통하는 법원 경매와 달리 공매는 상대적으로 덜 알려진 재테크 수단이기 때문에 틈새 상품으로 관심을 가질 만하다.
인터넷 등을 통해 누구나 손쉽게 접근할 수 있는 데다 시중 시세의 절반 가격에서 본인이 원하는 물건을 획득할 수 있기 때문이다. 주택은 급매물보다 싼값에 거머쥘 수 있는 알짜 물건이 적지 않기 때문에 내 집 마련 실수요자는 물론 투자자들도 관심을 가질 만하다. 부동산 시장에서 공매 투자는 틈새 부동산 투자처로서 꾸준히 각광받을 것으로 예상된다.
공매는 캠코가 운영하는 온라인 입찰 사이트인 온비드(www.o nbid.co.kr)에서 진행된다. 인터넷을 통해서만 입찰할 수 있다. 온비드에 회원 가입을 한 뒤 입찰금(해당 물건 감정가격의 10% 이상)을 인터넷 입찰 마감 시간 전까지 지정 계좌로 입금하면 된다.
대금 납부 방법도 경매에 비해 유리하다. 경매는 낙찰일로부터 30~40일 뒤에 한꺼번에 낙찰가를 지불해야 하지만 공매는 1개월에서 최장 3년까지 장기 분할로 내도 된다. 유찰 때 입찰금은 별도 수수료나 이자 없이 환불받을 수 있다. 공매는 법원경매처럼 근저당 임대차 등 권리관계가 그다지 복잡하지 않아 낙찰자들이 명도 등으로 고생할 가능성이 작다.
공매는 두 차례 이상 유찰되면 세 번째부터 최초 예정가보다 10%씩 낮은 상태로 매각가가 정해진다. 낙찰금액이 1000만 원을 넘으면 3년간 분할 납부도 가능하다. 희망 물건 입찰 금액의 10% 이상을 준비해 온비드에 지정된 가상계좌에 입금하면 되고 최초 예정 가격은 감정평가액 기준이다. 매각 예정 가격 이상 최고가를 써낸 응찰자가 주인이 된다.
단 공매 물건이라고 해서 모든 물건의 가격이 주변 시세보다 싼 것은 아니기 때문에 주의해야 한다. 입찰 전 해당 물건의 정보를 꼼꼼히 확인하는 것은 필수다. 등기부등본과 함께 건축물관리대장·도시계획확인원 등 해당 물건과 관련된 기본 공부를 열람해 물건 현황과 다른 점이 없는지 살펴봐야 한다. 공매 공고가 된 물건이더라도 자진 납부와 송달 불능 등의 사유로 입찰 전에 해당 물건에 대한 공매가 취소될 수 있다는 것도 염두에 둬야 한다.
경매와 마찬가지로 입찰 전 해당 물건을 직접 방문해 주변 시세 등을 파악하는 것도 필수 사항이다. 해당 물건의 일반적인 명도 책임은 캠코에 있지만 예외적으로 매수자에게 명도 책임이 있는 것도 있다. 이런 사항은 신문 공고 등을 통해 확인할 수 있다. 따라서 계약에 앞서 인수 조건이 있는지 캠코에 확인하는 게 좋다.