[경매] 계약 만료에도 집주인이 전세 보증금을 돌려주지 않는다면?

강제경매 신청 통해 권리 찾아야

S 씨는 2010년 신림동에 있는 빌라에 보증금 7000만 원에 임대차계약을 했다. 지방 발령이 나고 2년 계약도 끝나 집주인에게 보증금을 돌려달라고 했지만 집주인은 돈이 없으니 마음대로 하라고 했다. S 씨는 지방 발령이 난 터라 보증금을 하루빨리 돌려받아야만 했다. S 씨는 여기저기 수소문해 보증금을 돌려받을 수 있는 방법이 있는지 알아봤다.

S 씨처럼 계약이 만료됐는 데도 집주인이 전세금을 반환하지 않는다면 법적 소송으로 전세 보증금을 받을 수 있다. 우선 세입자는 계약 만료 전에 우편으로 집주인에게 내용증명을 보낸 뒤 관련 서류를 지참해 임대인 주소지 관할 지방법원 민사과에 소장을 작성해 제출하면 된다.

집주인이 보증금을 돌려 줄 생각을 하지 않고 전세가 나가면 그때 주겠다고 할 때가 많은데 이때 다른 곳에 집을 얻지 못하는 상황이 발생할 수 있으니 전세 계약이 만료되기 한 달 전에 내용증명을 미리 보내고 보증금을 제때 주지 않으면 곧바로 전세금 반환 소송을 하는 것이 좋다.

계약 기간이 지난 후 내용증명 우편을 보내면 전세금 반환 효력이 통보한 날로부터 3개월 뒤에야 생기게 되기 때문이다. 소송한 뒤 판결이 났음에도 불구하고 집주인이 이행하지 않는다면 법원에 강제경매 신청을 할 수 있다.

그러나 전세금 반환 소송은 기간이 오래 걸리고 비용도 많이 들기 때문에 보다 간편한 절차인 지급명령신청 제도를 이용하는 경우도 많다. 다만, 지급명령 신청은 임대인에게 송달이 잘되는 경우에 한해 이용해야 된다.

이러한 절차를 마친 후 집행권원(판결문이나 지급명령결정문 등)을 통해 강제경매를 신청할 때 임차인은 집을 비워서는 안된다. 하지만 S 씨처럼 보증금을 반환 받지 못했지만 계약 기간이 만료됐고 지방 발령 때문에 불가피하게 집을 비워야 한다면 임차권등기명령을 하면 된다.

임차권 등기를 하면 주택의 점유와 주민등록의 요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지되기 때문에 안심하고 다른 곳으로 이사 가거나 주민등록을 전출할 수 있다. 따라서 임차 주택이 매매나 경매로 소유자가 바뀌더라도 매매 시에는 새로운 매수인에게 대항력을 발휘해 보증금 반환을 요구할 수 있고 경매에 부쳐졌다고 하더라도 우선변제권에 기한 배당을 요구할 수 있다.

임대차 계약 만료 시 집주인의 동의 없이 임차권 등기 설정이 가능하고 확정일자가 날인된 임대차 계약서와 주민등록등본, 거주사실확인서 등을 준비해 거주지 지방법원에 등기 명령 신청서를 제출하면 된다. 단 임차권 등기가 완료된 시점부터 효력이 발생하므로 임차권등기명령을 신청한 후 곧장 다른 곳으로 이사를 가거나 주민등록 이전을 해서는 안 되고 반드시 등기부등본 등을 통해 등기가 완료된 사실을 확인한 뒤에 주민등록을 이전해야 한다.

이처럼 임차권 등기 제도는 이사 가는 임차인에겐 유용한 제도이지만 임차권 등기가 끝난 주택에 새로 입주하는 임차인은 주의해야 한다. 임차권등기명령에 기한 임차권 등기가 끝난 주택에 새로 입주하는 소액 보증금 임차인은 경매로 넘어가더라도 주택임대차보호법에서 보장하고 있는 소액 보증금을 받지 못한다. 이는 임차권등기명령이 한 주택에 계속적으로 중복돼 일어나는 경우를 예상해 소액 보증금 임차인의 보호를 제한한 것이다.

따라서 임차권등기명령에 기한 임차권 등기가 끝난 주택에 입주하는 임차인이나 이러한 주택을 경매로 취득하고자 하는 경매 응찰자는 소액 보증금 최우선변제가 없다는 점을 확인하고 임차하거나 경매에 응찰해야 한다.


하유정 지지옥션 연구원