경기 불안정으로 아파트보다 저렴한 빌라를 찾는 실속파들이 늘어나고 있다. 수년째 지속되고 있는 아파트 전셋값 상승으로 다세대주택으로 눈을 돌리는 세입자들이 많아졌다. 다세대주택 전셋값이 매매가격의 70%에 육박할 정도로 많이 올랐지만 아파트보다 저렴하고 최근에는 주로 오피스텔처럼 풀 옵션으로 공급되고 있어 젊은 수요자가 많은 편이다.
신혼부부가 많이 유입되면서 다세대나 연립 빌라, 다가구주택의 이미지는 과거 하위 주거 수단에서 점차 대체 주거 공간으로 변하고 있다. 경기가 침체될수록 다세대주택의 임대차 거래는 더 늘어날 가능성이 높다.
2010.01.06
/양윤모기자yoonmo@hankyung.com 다세대주택 월세 상승률 오피스텔보다 높아
최근 2년간 서울·수도권에서 연립·다세대·단독주택의 월세가 아파트·오피스텔보다 더 많이 오른 것으로 나타났다. 닥터아파트가 8월 7일 온나라부동산정보 통합 포털 자료를 바탕으로 서울·인천·경기의 주택형별 월세 가격지수를 분석한 결과 전 지역에서 연립·다세대·단독주택의 월세 가격지수 상승률이 오피스텔보다 높았다.
서울은 지난 8월 연립·다세대의 월세지수가 2010년 6월에 비해 7.8% 오른 반면 오피스텔과 아파트는 각각 4%와 1.5% 오르는데 그쳤다. 지역별로는 강남(한강 이남 11개 구)의 연립·다세대가 8.7%, 강북(한강 이북 14개 구)에선 6.9% 올라 서울 전역에서 고른 상승세를 보였다.
아파트는 같은 기간 강남과 강북의 명암이 엇갈려 강남에서 4.5% 오르는 동안 강북은 1.8% 떨어졌다. 경기도와 인천에서는 한 건물에 여러 개의 원룸을 갖춘 단독주택 월세 상승세가 두드러졌다. 경기도 단독주택의 월세지수는 최근 2년간 7.1% 올라 모든 주택형에서 가장 높았다. 월세 상승률 2위는 오피스텔로 6.9%였고 연립·다세대는 3.1%였다.
하지만 일반적으로 공동주택관리규약(주택법 제44조 제2항 및 같은 법 시행령 제57조 제1항)에 따라 철저하게 관리되는 아파트와 달리 다세대나 연립은 아직까지는 체계적인 관리가 미흡하다고 볼 수 있다. 아파트는 거주자 및 사용자의 보호와 주거 생활의 질서 유지를 목적으로 만들어진 공동주택관리규약으로 보험 등을 강제 규정으로 가입하도록 하고 있을 정도다.
하지만 대개 소규모 건설 업체나 개인업자들의 의해 공급된 다세대나 연립주택은 아파트와 같은 체계적인 관리가 힘든 실정이기 때문에 신경 써야 할 것이 한두 가지가 아니다. 다세대나 연립주택 거주자의 대표 민원 중 하나가 결로(結露)에 대한 부분이다. 결로는 주로 외기와 직접 면하는 부위(방 내부 외벽, 아파트 베란다 등)에서 자주 발생한다.
결로는 주로 주택법 시행령이 정한 하자 담보 책임에 포함되는 하자로, 건축물 내·외부의 온도차로 인해 발생한다. 통상 겨울철 추워진 날씨 탓에 실내에 곰팡이가 피고 이슬이 맺히는 결로 현상으로 인해 세입자와 집주인, 집주인과 건축주 간 분쟁이 많이 일어나고 있다. 이를 예방하기 위해서는 일정 기간 미열이나마 보일러를 자주 틀어놓는 것이 좋다.
다세대나 연립주택 등 속칭 빌라에서 하자가 발생했을 때 하자 보수 업체에서 터무니없이 비싼 공사비용을 요구하지 않는 한 ‘하자보증보험’으로 해결할 수 있다.
통상 공동주택(아파트·다세대·연립)은 건축업자가 하자 보증금이란 명목으로 건축 시공비의 3%를 후일 하자 보수로 예치하는 것이다. 하자 보증금은 시공자가 시설별 하자 보수 기간에 하자 보수 의무를 다하면 시공자의 몫이고 그렇지 않으면 입주자의 돈이기 때문에 당연히 하자 보수 권리를 주장해야 한다. 건축주로서는 서울보증보험과 건설공제조합을 통해 보험증서를 끊어 하자 보증금을 대신한다.
서울보증보험은 영세업자들이 건물을 짓고 하자 보수 의무를 소홀히 할 때가 많기 때문에 이를 현금으로 먼저 받아놓고 일정 기간 동안 하자에 대한 민원이 없을 때 다시 돌려주고 있다. 건설공제조합과 대한주택보증은 예치 증서로 대체하고 있으니 실제로 돈이 들어 있는 것이 아니고 보증서가 발급돼 있는 것이다. 무엇보다 중요한 것은 하자가 발생하기 전에 수시로 관리해 주면 항상 새집처럼 사용할 수 있다는 점을 명심해야 한다.
투자자들도 1억 이하 소액 투자 가능
임대 거래량을 전세와 월세 시장으로 구분해 보면 특히 월세 시장의 주택 유형 변화가 눈에 띈다. 월세는 지난해 들어 아파트의 비중이 크게 줄어들고 단독 다가구주택의 거래가 차지하는 비중이 2배 가까이 증가했다.
2010년 49%에 달했던 월세 거래량 중 아파트 비중은 지난해 26.9%까지 줄었고 같은 기간 28%였던 단독 다가구주택의 비중은 55.1%로 늘었다. 전세는 2010년 이후 다세대연립주택의 거래 비중이 증가했는데, 아파트나 단독 다가구주택의 비중 감소 폭은 크지 않았다.
투자자들도 1억 원 이하 소액 투자로 안정적인 월세 수익을 얻기 위해 오피스텔이나 상가 대신 개발 여지가 있는 다세대주택에 관심이 많은 추세다. 투자자들의 관심사인 월세 상승률만 보더라도 수도권의 연립·다세대·단독주택(다가구 포함)의 월세 가격 상승률이 오피스텔을 웃돈 것으로 나타나고 있다.
실제 민간 부동산 정보 업체가 국토해양부 온나라부동산포털의 월세 가격지수를 분석한 결과 서울·경기·인천 모두 연립·다세대·단독의 월세 가격지수 변동률이 오피스텔보다 높은 것으로 분석됐다. 월세 가격지수 변동률은 2010년 6월부터 매월 제공되고 있으며 2012년 6월 가격을 기준(100)으로 삼고 있다. 2010년 6월부터 2012년 7월 지수 변동을 비교한 결과 서울은 연립·다세대가 7.8%로 변동률이 가장 컸으며 오피스텔 4.0%, 단독주택 1.8%, 아파트 1. 5%순이었다.
경기와 인천 역시 단독주택의 변동률이 각각 7.1%와 2.6%로 오피스텔(6.9%, 1.3%)보다 높았다. 서울에서는 강남과 강북 모두 연립·다세대의 월세 변동률이 오피스텔보다 높았다. 강남과 강북의 연립·다세대 변동률은 각각 8.7% 6.9%였지만 오피스텔은 3.9%, 4.3%에 그쳤다.
경기는 단독의 변동률이 7.1%였으며 오피스텔 역시 6.9%로 비교적 높은 상승률을 보였다. 반면 인천은 단독 2.6%, 오피스텔은 1.3%로 서울·경기에 비해 상승률이 미미했다. 특히 방 1개인 원룸 구조에서 월세 수익이 가장 높은 것이 특징이다.
유엔알컨설팅이 조사한 결과를 놓고 봐도 최근 2년간 서울·수도권에서 연립·다세대·단독주택의 월세가 아파트·오피스텔보다 더 많이 오른 것으로 나타났다. 전 지역에서 연립·다세대·단독주택의 월세 가격지수 상승률이 오피스텔보다 높았는데 서울은 지난 8월 연립·다세대의 월세지수가 2010년 6월에 비해 7.8% 오른 반면 오피스텔과 아파트는 각각 4%와 1.5% 오르는 데 그쳤다.
지역별로는 강남(한강 이남 11개 구)의 연립·다세대가 8.7%, 강북(한강 이북 14개 구)에선 6.9% 올라 서울 전역에서 고른 상승세를 보였다. 아파트는 같은 기간 강남과 강북의 명암이 엇갈려 강남에서 4.5% 오르는 동안 강북은 1.8% 떨어졌다. 경기도와 인천에서는 한 건물에 여러 개의 원룸을 갖춘 단독주택 월세 상승세가 두드러졌다. 경기도 단독주택의 월세지수는 최근 2년간 7.1% 올라 모든 주택형에서 가장 높았다.
끝으로 경기가 침체될수록 오피스텔보다 상대적으로 임대료가 저렴한 다세대주택이 유리할 것으로 보인다. 또한 투자 유망한 다세대주택은 실수요자들이 많이 포진해 있고 전세가율이 비교적 높아 가격 탄력성이 강한 역세권 지역을 선택해야 한다. 대표적으로 강남구 논현동·청담동 서초구 양재동이나 방배동 영등포구 신대방·당산동 일대가 유망하다고 볼 수 있다.