사업가인 권모 씨는 얼마 전 자신이 운영하는 공장을 확장·이전하기 위해 경기도 화성시에 있는 공장을 경매로 낙찰 받았다. 감정가는 10억 원. 3회 유찰로 최저가는 5억1000만 원에 진행됐고 공장의 입지나 교통 여건, 시세 대비 최저 매각가 등이 대체적으로 만족스러웠다.
하지만 건축된 지 얼마 지나지 않은 이 공장에는 A건설회사에서 6억 원의 유치권 신고가 접수돼 있었으며 현장을 찾아가 보니 A건설회사 직원들이 ‘유치권 행사 중’이라는 현수막을 내걸고 목적물을 점유하고 있는 상황이었다.
하지만 경매 정보를 꼼꼼히 살피던 권 씨는 새로운 사실을 발견했다. 공장 설립 과정에서 공사 대금을 받지 못한 A건설회사가 유치권에 의한 경매신청을 한 사실이 있고 얼마 후 나머지 근저당권자인 B은행에서 중복으로 임의경매를 신청한 것이었다.
어느 정도 경매 지식이 있었던 권 씨는 어렴풋이 ‘유치권을 주장하는 자가 유치권에 의한 경매를 신청한 때(형식적 경매)에는 소멸주의 원칙에 따라 매각 대금에 대해 교부(배당) 받고 유치권은 소멸한다’는 내용이 떠올랐다.
이는 유치권자가 경매신청한 때에는 그 절차가 담보권 실행을 위한 경매의 예에 따라 실시하게 되고(민사집행법 제274조 1항), 법원 매각물건명세서에 특별히 인수 조건으로 하지 않는 이상 담보권 실행을 위한 임의경매 절차와 같이 소멸주의가 원칙이기 때문에 매각으로 인해 유치권도 소멸돼 자동적으로 해결될 것으로 판단한 것이다. 이에 따라 권 씨는 6억 원에 단독 응찰해 최고가 매수 신고인이 되었지만 얼마 지나지 않아 입찰 보증금 5100만 원을 포기해야 하는 상황에 처했다.
다른 채권자들에 의해 강제경매 또는 임의경매가 개시된다면 유치권에 의한 경매는 진행되지 않고 유치권 또한 매각으로 소멸되지 않는다는 것을 알지 못했던 것이다.
즉, 형식적 경매(유치권에 의한 임의경매)가 진행 중인 부동산에 대해 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 임의경매가 개시된다면 형식적 경매를 중지하고 채권자 또는 담보권자를 위한 절차가 진행된다.
따라서 형식적 경매(유치권에 의한 경매)와 B은행의 근저당권에 의한 임의경매가 중복된 이 사건에선 등기 선후에 관계없이 B은행의 임의경매 절차를 진행하게 되고 B은행의 경매 절차가 취소되는 때에 한해 유치권에 의한 경매가 진행된다.
[민사집행법 제274조]
① 유치권에 의한 경매와 민법·상법, 그밖의 법률이 규정하는 바에 따른 경매(이하 ‘유치권 등에 의한 경매’라 한다)는 담보권 실행을 위한 경매의 예에 따라 실시한다.
② 유치권 등에 의한 경매 절차는 목적물에 대하여 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매 절차가 개시된 경우에는 이를 정지하고, 채권자 또는 담보권자를 위하여 그 절차를 계속하여 진행한다.
③ 제2항의 경우에 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매가 취소되면 유치권 등에 의한 경매 절차를 계속하여 진행하여야 한다.
결국 권 씨의 예상과 달리 유치권은 매각으로 소멸되지 않는 것이고 유치권자는 계속적인 점유를 통해 낙찰자 권 씨에게 공사 대금 채권 전부가 변제될 때까지 공장의 점유 이전을 거부할 수 있는 것이므로 권 씨는 공사 대금 6억 원을 변제해야만 그 점유를 이전 받을 수 있게 된다.