부동산 일부에 대한 선순위 전세권 주의
경매 투자에 관심이 많은 신모 씨는 권리 분석에 꽤 자신이 있었다. 1년 전 처음으로 도전한 경매에서 최고가 매수 신고인이 되었고 오피스텔을 낙찰 받았기 때문이다. 월 임대료 수입으로 월급 외 소득을 올리고 있는 신 씨는 얼마 전 다시 한 번 경매에 도전했다. 이번에는 경기도 광명시의 2층짜리 다가구주택이었다. 감정가는 2억4000만 원에 1회 유찰로 최저가 1억9200만 원에 진행됐고 신 씨는 1억9800만 원에 단독으로 응찰해 낙찰 받았다.이 다가구주택에는 2010년 9월 25일 A의 전세권 1억 원이 설정돼 있었으며 2010년 12월 4일에 전입한 임차인 B(보증금 7000만 원)가 등재된 것으로 조사됐고 2011년 1월 7일에 설정된 근저당권에 의해 임의경매가 진행 중인 물건이었다.
경매 정보를 살피던 중 신 씨는 건물등기부 등본에 A의 전세권 설정 등기가 존재하나 선순위 전세권자로서 배당요구한 사실을 알았으며 B는 선순위 세입자로서 확정일자도 받아 둔 상태였다.
이에 따라 A의 전세권은 말소 기준 권리가 되므로 비록 임차인 B가 근저당 설정일보다 전입이 이르지만 대항력을 상실, 확정일자에 따른 우선변제만 받고 소멸한다는 것이 신 씨의 권리 분석이었다.
원칙적으로 매수인이 인수해야 하는 선순위 전세권이라고 하더라도 전세권자가 배당요구 종기 안에 배당요구를 한 것과 선순위 전세권자가 경매신청한 것 등에는 예외적으로 전세권은 매각으로 인해 소멸하기 때문이다.
[민사집행법 제91조]
③ 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.
④ 제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.
하지만 A의 전세권은 이 다가구주택 2층 부분에만 설정돼 있었으며 1층에 대한 세입자 B는 주택임대차보호법상의 임차인으로서의 대항력은 소멸하지 않는다.
이유는 부동산 일부에 대해 전세권이 설정돼 있을 때에는 일부를 제외한 다른 임차인의 대항력이 영향을 받지 않기 때문이다. 즉, 2층에 설정된 A의 전세권은 1층 세입자 B의 대항력 유무를 결정할 수 없기 때문에 B의 임차 보증금 7000만 원은 신 씨가 인수해야 한다는 결론이다.
결국 신 씨는 선순위 전세권자가 배당요구한 사실만을 근거로 이를 말소 기준 권리로 파악했지만 예상하지 못한 결과를 얻게 돼 투자에 실패하게 된 것이다.
또한 이와 같이 다가구주택에 설정된 전세권은 아파트 등의 집합건물과 달리 토지와 함께 건물이 매각된 때에도 그 토지의 매각 대금에서는 우선변제를 받지 못하고 건물의 매각 대금에서만 우선변제를 받을 수 있다. 단, 토지도 전세권이 설정돼 있다면 토지 매각 대금에 대해 우선변제를 받을 수 있다.
이에 따라 선순위 전세권자가 임차인으로서 대항력을 유지하고 있을 때 즉, 전세권 설정과 동시에 말소 기준 권리보다 이른 전입과 점유를 유지했을 때 건물의 매각 대금에서 전세 보증금 전액을 변제 받지 못한 부분에 대해서는 낙찰자가 인수해야 하므로 주의해야 한다.
이주현 지지옥션 상담위원