[부동산 포커스]다가구주택 전세 계약 시 주의점… 근저당 설정 과도한 ‘ 신축 주택’ 조심
입력 2012-08-16 11:03:12수정 2012-08-16 11:03:12
서민들이 주로 찾는 다가구주택은 집주인 한 명이 여러 명의 세입자와 계약하는데, 해당 주택이 경매로 넘어갈 때 앞서 입주한 세입자부터 변제받게 돼 후순위 임차인은 보증금을 떼일 가능성이 더 높다. 근저당 설정이 과도한 신축 다가구주택은 주택 시장 저조로 분양과 임대가 안 돼 경매 물량이 차츰 증가하고 있기 때문에 각별히 주의해야 한다.
통상 원룸이라고 불리는 다가구주택은 ‘구분등기’가 가능한 다세대주택과 달리 구분등기가 불가능하다. 집주인이 공사비를 비롯한 각종 채무를 상환하지 못하면 집이 경매에 넘어가 다수의 세입자가 피해를 볼 수 있다. 통상 건축주들이 다가구주택을 신축할 때 대출을 최대한 이용하기 때문에 근저당이 과도하게 잡혀 있고 임대 사업용으로 매입하는 일도 많아 대출 비율도 일반 아파트보다 높은 게 일반적이다. 월세나 전세 보증금을 받아 대출을 갚을 요량으로 투자자들이 많이 매입하는데 전월세를 제때 내지 못하게 되고 투자자의 자금 사정에 문제가 생기면 경매시장에 나올 수밖에 없다.
세입자 많으면 주의할 필요 있어
경매시장에 나온 다가구주택은 아파트보다 집값 하락 폭이 더 크고 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가의 비율)도 낮게 형성된다. 실제 민간 경매 전문 업체 부동산태인에 따르면 2011년 6월부터 2012년 6월까지 주택형별 낙찰가율은 ▷아파트 77.36% ▷다세대 77.67% ▷다가구 74.03% 등으로, 다가구주택이 가장 낮았다.
근저당도 많이 잡혀 있고 대출 비율도 높고 세입자도 많은데 낙찰가율은 낮으니 경매 시 보증금을 변제받지 못하는 세입자도 많을 수밖에 없다.
등기부등본에는 전세권을 설정하지 않은 보증금은 기록되지 않기 때문에 총 임대 보증금 규모를 파악하기 힘들다. 따라서 문제가 터지면 서민들의 전 재산이랄 수 있는 보증금을 날릴 수밖에 없다. 다가구주택 전세 계약 시 세입자들이 이런 위험을 회피하기 위해 보증금과 원룸 개수를 곱한 금액으로 대략적인 보증금을 추산해야 한다. 월세보다 전세가 많거나 보증금이 시세보다 저렴하고 근저당이 과도하게 설정된 다가구주택은 조심해야 한다.
지하 1층 지상 4층으로 지어진 다가구주택은 지상 3층이었으나 지하층이 101호로 되어 있어 지상 3층에 있는 집을 401호로 알고 계약하고 확정일자까지 받는 일도 간혹 있다. 심지어 현관문이나 공동 우체통에 401호로 표기돼 있어도 별다른 의심을 하지 않는다. 하지만 집이 경매에 넘어가면 최우선변제(서울시는 2010년 7월 26일 이후 기준으로 7500만 원 이하의 보증금은 2400만 원을 최우선변제 받을 수 있음)를 보장받을 수 없다.
신축 다가구주택은 전세 계약하기 전에 분양 계약서에 기재된 내용만 믿지 말고 건축물대장과 등기부등본까지 확인하고 정확한 호수를 확인해야 한다. 분양 계약서만 믿고 확정일자까지 받았다고 하더라도 건축물대장과 다르면 보증금에 대한 최우선변제가 불가능해질 수 있다.
위와 같은 피해를 사전에 방지하는 방법은 다음과 같다. 첫째, 집합건물인가 아닌가를 확인한 후 집합건물이 아니라면 정확한 층수와 위치를 임대차 계약서상에 기재한다. 다세대주택은 집합건물이므로 각 호수별로 등기부등본의 열람이 가능하다. 집합건물 분류로 열람할 수 없다면 다중주택이나 다가구주택, 또는 상가주택 등이므로 건축물대장과 건물등기부등본을 확인, 정확한 층수와 위치를 기재해야 한다. 즉 3층 좌측 첫 번째 집 또는 동측 첫 번째 집 등의 자세한 층수와 위치를 기재해야 한다.
집합건물이 아닌 원룸을 임차할 때는 통상 원룸을 다중주택으로 준공한 뒤 각 호수를 부여한 사례가 매우 많기 때문에 주의해야 한다. 상가를 주택으로 개조했더라도 계약서에 반드시 주거용으로 표기해야 한다. 전입신고를 하려는 집에 전입신고나 확정일자를 받은 다른 임차인이 있을 수 있기 때문이다. 대부분의 부동산 중개업소에서 확인해 주고 정확하게 임대차 계약서상에 기재해 주지만 만일의 사태에 대비해 본인도 정확하게 알고 있어야 한다.
다가구주택에 전세로 살던 도중 집주인이 바뀌었을 때 대처법에 대한 문의가 고객들 사이에서 많은 편이다. 새로운 집주인이 기존 세입자에게 집을 비워줄 것을 요구하거나 보증금 인상을 주문한다면 대부분의 세입자는 당황할 수밖에 없다. 하지만 임대차 계약서상 계약 기간에는 바뀐 집주인이 기존 계약서 조건을 승계해 지켜야 할 의무가 있다. 따라서 확정일자만 제대로 받아뒀다면 집주인이 바뀌었다고 해서 세입자가 피해를 보는 일은 없다. 새로운 집주인도 기존 계약서 내용을 승계하도록 법에 정해져 있어 계약 기간에 보증금 인상이나 계약 기간 단축과 같은 조건 변경은 세입자가 받아들이지 않아도 된다.
집주인 바뀌어도 계약서 새로 쓰지 않아도 돼
이와 함께 전입신고와 동시에 확정일자를 받고 필요 서류는 ‘꼼꼼히’ 확인해야 한다. 살고 있는 다가구주택 전셋집이 경매로 넘어가는 등 문제가 생겨 보증금 회수가 어려워질 수도 있는 만큼 전세 계약을 할 때는 계약서에 확정일자 날인을 받아둬야 한다. 계약한 뒤에는 가능한 한 일찍 전입신고를 마쳐야 한다. 확정일자는 전입신고를 전제로 하기 때문에 전입신고가 돼 있지 않으면 우선변제권을 행사할 수 없다는 점을 유의해야 한다. 확정일자를 받아두고 전입신고를 마치면 제3자에게 대항력이 발생하므로 해당 주택이 경매 처분되더라도 후순위 채권자보다 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있다.
전세권을 설정하는 방법도 있는데 집주인의 동의를 얻어야 하는 불편함도 있을 수 있다. 전세권을 설정하면 후순위 권리자보다 우선 변제를 받을 수 있고 전세금을 제때 돌려주지 않으면 판결 절차 없이 직접 경매를 신청할 수도 있다. 전세금이 고액이어서 불안하면 보험을 활용하는 것도 좋은데, 전세금 보장보험은 전세 계약이 1년 이상이면 가능하다. 소액의 보험료로 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면 보증보험에 보험금을 청구할 수 있다.
만약 근저당권 등이 등기부등본상에 설정돼 있으면 차후 전세금을 돌려받지 못할 수도 있으므로 신중하게 따져본 후 계약해야 한다. 단, 근저당권은 주택 값에서 우선순위의 근저당권 금액을 뺀 금액이 전세 보증금보다 많다면 문제가 되지 않는다. 가등기나 가처분이 설정된 집이라면 전입신고와 확정일자를 받아도 소용이 없을 수도 있다. 소유권이 불분명한 가등기는 가등기권자가 언제든지 본등기에 의해 새로운 소유주가 될 수 있기 때문이다.
주민등록 전입을 할 수 없는 상황이라면 전세권을 설정해야 하는데 확정일자에 따른 보호를 받기 위해서는 실제로 거주해야 한다. 그러나 실제 거주할 수 없는 상황이거나 주민등록을 옮길 수 없다면 전세권 설정 등기를 해둬야 한다.
이와 함께 바뀐 주택임대차보호법 등을 보면 임차한 다가구주택이 경매로 넘어가더라도 보증금 중 일부를 법원으로부터 우선 변제받을 수 있는 주택 임차인의 범위는 지역에 따라 4000만~7500만 원이다. 우선 돌려받을 수 있는 금액은 수도권 과밀억제권역은 2500만~2200만 원, 광역시는 1900만 원, 그 밖의 지역은 1400만 원이다. 하지만 여기서 주의할 것은 인상된 금액은 2010년 7월 25일부터 설정된 담보물권부터 적용되고 이미 그전에 담보물권이 설정됐다면 해당되지 않는다는 것을 주의해야 한다. 따라서 서울에서 보증금 7500만 원 이하 주택에 살다가 집이 경매에 넘어갔다면 최고 2500만 원까지 다른 담보물권자보다 우선해 돌려받게 된다.