상가건물임대차보호법 시행 전후의 권리관계
상가의 경매 투자에 관심이 많던 박모 씨는 얼마 전 안양에 있는 상가를 낙찰 받았다. 상가의 위치나 상권이 양호한 편이었고 감정가는 4억 원에 3회 유찰로 최저가 2억400만 원에 진행 중이었으며 입찰 당일 2명이 응찰해 박 씨는 2억1500만 원에 낙찰받았다.박 씨가 응찰한 상가는 임차인이 있었고 2001년 4월 18일부터 사업자 등록을 한 임차인 A 씨는 보증금 8000만 원에 월세 100만 원의 권리 신고서를 법원에 제출했으며 현재까지 음식점을 운영하고 있는 것으로 조사됐다.
그러나 임차인 A 씨의 사업자 등록일은 최초 근저당권자인 B은행보다 빨라 대항력이 인정되는 듯 보였으며 확정일자를 받지 않아 여지없이 낙찰자가 보증금 1억 원을 인수해야 하는 상황이었다.
그러나 박 씨는 꼼꼼하게 부동산 등기부등본을 살피던 중 흥미로운 사실을 발견했다. 그것은 B은행의 최초 근저당 설정 일자가 상가건물임대차보호법 시행 전인 2002년 1월 2일에 설정됐다는 점이다.
상가 건물의 임대차에서 일반적으로 사회적·경제적 약자인 임차인을 보호하고 경제생활의 안정을 도모하기 위해 민법에 대한 특례로 규정된 상가건물임대차보호법의 시행일은 2002년 11월 1일로, 이 법은 시행일 이후에 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용된다.
다만 대항력 취득(동법 제3조)과 보증금 회수(제5조) 및 보증금 일정액의 우선변제(제14조) 조항은 이 법 시행 당시의 임대차 계약에도 적용된다.
그러나 시행 전에 취득한 물권자(담보권자 등)에 대해서는 대항할 수 없는 것이다.
상가건물임대차보호법 부칙 ‘법률 제6542호’
① (시행일) 이 법은 2002년 11월 1일부터 시행한다.
② (적용례) 이 법은 이 법 시행 후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다. 다만, 제3조, 제5조 및 제14조의 규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대해서도 이를 적용하되 이 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대해서는 그 효력이 없다.
③ (기존 임차인의 확정일자 신청에 대한 경과조치) 이 법 시행 당시의 임차인으로서 제5조의 규정에 의한 보증금 우선 변제의 보호를 받고자 하는 자는 이 법 시행 전에 대통령령이 정하는 바에 따라 건물의 소재지 관할 세무서장에게 임대차 계약서상의 확정일자를 신청할 수 있다.
즉, 이 법 시행 당시 이미 임대차 관계가 존속 중이던 A 씨는 원칙적으로 상가건물임대차보호법상 대항력이 인정될 수 있지만, 이 법 시행 전인 2002년 1월 3일 B은행의 근저당권에는 대항할 수 없는 것이다.
따라서 임차인 A 씨는 비록 B은행의 근저당 설정일보다 우선해 사업자 등록을 했다고 하더라도 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 없고 B은행의 근저당 설정일을 기준으로 소액 임차인으로서 최우선변제권도 주장할 수 없어 아무런 법적 보호를 받지 못하게 된다.
물론 상가건물임대차보호법상 최우선변제 대상은 월세 환산(보증금+월세×100) 보증금을 기준으로 하기 때문에 2002년 11월 1일 이 법 시행 이후의 근저당권을 기준으로 해도 적용되지 않는다.
이에 따라 상가 임차인 A 씨는 낙찰자 박 씨에게 보증금 1억 원에 대한 대항력을 주장할 수 없고 인도 명령 대상자로서 상가의 점유를 박 씨에게 인도해야 하는 것이다.
결국 상가건물임대차보호법과 부동산 등기부등본 등의 권리 분석을 신중하게 한 박 씨는 상대적으로 경쟁률이 낮은 물건에 입찰해 수익률을 높이는 결과를 얻었다.
이주현 지지옥션 상담위원