연금형 부동산에 주목하라
‘주식·변액보험·테마상가·해외부동산·카지노·경마.’어감상으로만 보면 뭔가 ‘위험’이 강하게 느껴지는 단어들이다. 많은 이들이 위와 같은 상품에 투자해 손실을 본 경험이 있기 때문이다.
통상 50대 전후가 되면 노후가 걱정돼 매달 월세가 나오는 연금형 부동산에 관심을 갖지만 최근 들어 관심 연령대가 30대로 대폭 낮아졌다. 여기서 말하는 연금형 부동산은 국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이 되는 부동산이다. 리스크가 있어 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형 부동산과 달리 연금형 부동산은 불황기에도 국민연금처럼 꾸준히 수익이 나올 수 있는 부동산이다. 다시 말해 본인이 생을 다할 때까지 안전하게 월급을 받을 수 있는 부동산이라고 보면 된다.
“이 집 사면 나중에 얼마나 오를 것 같습니까.”
해외에서 집을 살 때 이렇게 물어보는 사람은 십중팔구 한국 사람이다. 자녀가 미국이나 캐나다 등지에서 공부하고 있는 한국의 부모님들은 대개 매달 내는 월세를 아끼기 위해 현지 주택을 구입하는 이가 많다.
하지만 시세 차익보다 임대 수익을 얻기 위해 주택을 구입하는 게 세계적인 추세다. 또한 융자를 끼고 주택을 구입했을 때 이자를 내더라도 얼마만큼의 임대 수익을 더 받을 수 있는지도 꼼꼼히 따지는 게 극히 자연스러운 일이다. 실제 얼마 전 필자가 부동산 시장이 장기 침체에 빠졌다고 알려진 일본 현지에서 일본 부동산 시장을 유심히 살펴본 결과 매매 시장보다 임대 시장이 주류를 이루고 있다는 걸 알 수 있었다.
대다수 부동산 회사나 중개업소에서도 역시 임대 간판이 압도적으로 많았고 우리나라 부동산 중개업소처럼 매매 간판을 다는 곳은 ‘가물에 콩 나듯’ 했다. 한국에선 장래 가격이 얼마나 오를지에 초점을 두는데 비해 선진국에서는 임대료가 얼마나 안정적으로 나오느냐에 따라 건물 가치가 결정된다.
결론적으로 한국도 시세 차익에 대한 전통적인 투자에서 임대 수익을 올리려는 투자로 급격히 변화하고 있는 것은 거부할 수 없는 물결인 것이다.
시세 차익에서 임대 수익으로 관심 이동 중
수많은 투자 상담 사례를 통해 필자가 깨우친 것은 나이가 들수록 주식 같은 위험 자산으로 공격적인 투자를 하는 것보다 안전 자산 위주인 연금형 부동산으로 관리하는 게 더 중요하다는 것이다. 즉 인기가 떨어지고 있는 주거용 부동산은 줄이고 트렌드에 부합하고 매달 연금처럼 월세를 받을 수 있는 연금형 부동산을 늘려야 한다는 얘기다.
통계청 자료를 보면 2030년을 전후로 인구가 본격적으로 줄어들 것으로 예상된다. 게다가 1인 가구 증가와 고령화 시대를 맞이하면 우리나라 경제구조도 장기간 저성장 기조로 갈 수밖에 없기 때문에 안전하게 월세를 받을 수 있는 소형 연금형 부동산에 더 집중해야 한다.
2008년 금융 위기를 겪으며 고통 속에 얻은 교훈은 모든 자산의 가치가 급변하는 위기의 시대일수록 현금이나 유동자산이 절실하게 필요하다는 점이다.
UBS의 마틴 핼브핑거 자산관리 이사는 이른바 ‘스완(SWAN)’ 계정이 필요하다고 설명했다. 즉, ‘밤에 편안하게 잠들기 위한 자산(Sleep Well At Night)’을 언제, 어느 때든 확보하고 있어야 한다는 것이다. 특히 40대 이후부터는 주식시장이 폭락하든 요동치든 평안한 마음을 유지할 수 있도록 예금이든 채권이든 혹은 꼬박꼬박 나오는 현금 흐름 자산이든 충분한 ‘스완(SWAN)’이 필요하다. 현재 월튼가엔 꼬박꼬박 배당금이 나오는 월마트 주식이 ‘스완(SWAN)’이다. 월튼가는 보유하고 있는 월마트 주식으로 매년 상당한 금액을 배당금으로 받고 있다.
자산 포트폴리오 재구축 절실
부동산 시장이 좋지 않다는 얘기는 엄밀히 말하면 수도권 아파트 시장이 좋지 않다는 얘기다. 반면에 연금처럼 매월 연금처럼 월세가 나오는 부동산은 인기 가도를 달리고 있다.
실제 얼마 전 GS건설이 서울 서대문구 대현동 이대역 인근에 분양한 소형 주택 ‘신촌 자이엘라(도시형 주택, 오피스텔)’의 모든 주택형의 청약이 마감됐다. 최고 평균 경쟁률 42 대 1, 평균 9 대 1의 경쟁률을 보였다. 강남보금자리지구에서 공급되는 첫 오피스텔로 주목 받았던 대우건설의 강남 푸르지오시티도 평균 23.6 대 1, 최고 529 대 1의 폭발적인 경쟁률로 전 주택형 모두 마감됐을 정도다. 이처럼 불황기에 비교적 안전하게 연금을 받을 수 있는 부동산으로 도심권 도시형 주택, 원룸, 오피스텔, 다가구주택, 소형 빌딩 등을 추천한다.
연금형 부동산으로 안정적 월세를 바라는 이들은 중·장기적으로 보면 서울이든 지방이든 중심지나 중심지로 변모할 지역이 유리하다고 볼 수 있다.
실제 세계적인 투자자들은 신용 위기를 겪으면서 보다 안전하고 높은 수익을 올릴 수 있는 도심권 ‘프라임 자산’에 투자하고 있다. 프라임 자산인 영국 런던, 프랑스 파리 부동산 시장으로 투자 자금이 몰리면서 경제 호황 직전의 모습을 나타내고 있다. 즉, 경기가 침체될수록 상승기를 대비해 상대적으로 일자리와 볼거리·놀거리가 풍부한 도심 지역에 투자하는 것은 세계적인 대세다.실제로 센트럴파크에 인접한 50번가의 고급 주택가 및 허드슨 강변의 고급 콘도, 주상복합 등의 3.3㎡당 매매가는 1억 원을 초과할 정도로 고가를 형성하고 있었다.
다운타운 내에 입지한 소형 콘도와 소형 아파트의 임대료도 매우 높은 수준이다. 스튜디오나 원 베드룸의 월세가 월 3000~4000달러 정도이고 비교적 집값과 월세가 저렴한 편인 할렘가인 업타운 지역의 투 베드룸도 월세 4000~5000달러가 넘는 수준이다. 브로드웨이 32번가에 있는 코리아타운(한인타운)의 상가 월세도 매우 높게 형성돼 있다.
저성장 시대, 연금형 부동산 투자도 마찬가지로 경기 침체의 영향을 덜 받는 중심권 물건 위주로 접근해야 한다. 경기 침체 상황이 극복되면 원래 가격으로 재빨리 회복되는 지역과 물건 위주로 접근해야 한다는 얘기다. 이왕이면 시세 상승 가능성이 있는 연금형 부동산을 찾는 방법은 뭐니 뭐니 해도 도심 역세권으로 변모할 지역을 노려보는 것이 좋은 방법이다.
베이비붐 세대가 따로 모아 놓은 재산이 많은 것도 아니어서 퇴직 후 생활을 위해 급격하게 자산 배분 전략을 선택할 수밖에 없다는 걸 알 수 있다. 집 한 채 달랑 있는 경우가 대부분이고 저축·펀드·보험 같은 금융자산은 전체 자산에서 소액에 불과하다.
국민연금도 받을 수 없는 베이부머가 절반가량을 차지하고 심각한 사회문제로 비화될 조짐도 있다. 자산 관리에 실패해 돈도 없이 노후를 맞이하고 싶은가. 생각만 해도 끔찍하다.
은퇴 후 약간의 여유가 있다면 경제적으로나마 편안한 노후를 맞이할 수 있다.
경제적으로 비참한 노후를 맞이하지 않기 위해 지금부터라도 어떤 자산을 우선적으로 정리하고 매월 꼬박꼬박 월세를 받는 자산으로 갈아타야 하는지 면밀히 분석하고 실행해야 한다.
박상언 유엔알컨설팅 대표 ceo@youandr.co.kr