소액 임대차 최우선변제금
권리 분석에서는 내 입장이 아니라 상대방인 저당권자의 입장에서 봐야 하는 경우가 종종 있는데, 주거 시설에서 ‘소액 임대차 최우선변제금’을 분석하는 일이 그렇다.
경매 컨설팅에 종사하는 D 씨는 최근 고양시 토당동에 있는 한 빌라를 낙찰 받으려고 조사 중이다. 이 빌라에는 2001년 5월과 2007년 10월, 2010년 10월에 걸쳐 각각 저당권이 설정돼 있으며 임차인은 2010년 11월에 전입해 확정일자를 받아 둔 상태로 보증금은 4000만 원이었다. D 씨는 최초 저당권 설정이 2001년 5월에 이뤄졌고 당시 법률을 기준으로 소액 임차금은 2000만 원 이하였으므로 최우선변제가 없다고 판단했다. 그러나 경매 정보 회사의 분석 결과는 달랐다.
주택 투자 시 반드시 고려해야
최우선변제는 임차인의 보증금이 국가에서 지정한 소액의 범위에 해당될 때 선순위 채권자가 있음에도 불구하고 가장 먼저 일정 금액을 배당받는 것을 말한다. 이것은 명백한 특혜다. 하지만 영세한 임차인들의 최소한의 주거 안정을 보장하기 위해 사회적 합의에 의해 정해진 것이다. 그런데 법 제정 이후 물가가 지속적으로 상승함에 따라 최우선변제의 적용 대상이 되는 보증금의 규모도 <표1>과 같이 바뀌었다.
앞서 말했듯이 이 제도는 소액 임차인의 주거 안정을 도모하기 위한 것이지만, 다른 한편으로는 선량한 채권자의 손해를 가져오는 측면이 있다. 예를 들어 2008년에 저당권을 설정한 선순위 채권자에게 2010년 7월 이후의 법을 적용하면 예측하지 못한 피해가 생기게 된다. 따라서 이런 피해를 막기 위해 최우선변제는 저당권이 설정된 일자를 기준으로 적용한다.
다시 D 씨 사례로 돌아가자. 해당 빌라의 소재지는 경기도 고양시이고 이 건물의 저당권은 2001년 5월과 2007년 10월, 2010년 10월 세 차례에 걸쳐 설정됐다. 먼저 <표1>에서 저당권이 설정된 일자가 포함된 기간을 찾아간 뒤 지역을 적용하면 소액 임차금 상한선과 최우선변제액이 나온다.
따라서 2001년 5월에는 고양시가 기타 지역이기 때문에 <표1>에서 ①이 기준이 되어 보증금 4000만 원의 현 임차인은 최우선변제 대상이 되지 않는다. 그런데 2007년 10월에는 고양시가 수도권 과밀 억제권역에 포함됨에 따라 기준 ②가 적용되므로 현재 임차인은 1600만 원을 해당 저당권보다 우선해 변제받게 된다. 그다음 2010년 10월은 기준 ③이 적용되는데, 이때 임차인은 변제금액 2200만 원에서 이미 받은 1600만 원을 차감한 금액인 600만 원을 받게 된다. 정리하면 저당권과 최우선변제의 순서는 <표2>와 같다.
다소 복잡해 보이지만 주거 시설 투자자라면 반드시 기억해야 할 내용이다. 만약 위의 임차인이 대항력까지 지니고 있었다면 인수 금액이 달라지기 때문이다.
남승표 지지옥션 선임연구원 lifa@ggi.co.kr