비즈니스호텔 투자
조그마한 식당을 운영하는 김성호(45) 씨는 비즈니스호텔 투자를 겸하고 있다. 정확히 얘기하면 비즈니스호텔 리모델링 비용에 투자해 매달 수익금을 받아가고 있다. 필자를 만날 때마다 투자할 곳을 추천해 달라고 매번 부탁할 정도다.김 씨가 비즈니스호텔 투자를 고집하는 이유가 있다. 무엇보다 리모델링 투자로 매월 꼬박꼬박 받는 월세가 다른 수익형 부동산에 비해 많기 때문이다. 숙박 시설이라는 선입견만 버리고 다가서면 리모델링 투자를 연결하는 전문 업체를 통해 연 15% 이상의 안정적인 월세 수익을 얻을 수 있다.
또 비즈니스호텔은 현금이 도는 장사이기 때문에 웬만하면 망할 염려도 거의 없다. 요즘도 외국인 관광객이 폭발적으로 증가하는데 비해 숙박 시설이 부족한 실정이기 때문에 장사가 안 되는 쇼핑몰, 공실률이 높은 오피스 빌딩 등이 중저가 비즈니스호텔로 개조되고 있는 실정이다.
실제로 서울 명동 일대 쇼핑몰과 오피스 빌딩 등을 1일 숙박비 10만 원 안팎의 중저가 비즈니스호텔로 전환하는 사례가 잇따르고 있다. 최근 중국의 황금 연휴 기간에 서울시내 호텔 예약률은 95% 이상이 될 정도였고 서울에서 방을 구할 수 없어 2시간 거리의 경기도 외곽으로 나가야 하는 경우도 많았다. 연휴 기간뿐만 뿐만 아니라 평상시에도 서울을 방문하는 일부 외국인 관광객들이 서울 시내에서 숙소를 잡지 못해 인근 경기도 지역까지 나가야 하는 불편을 겪기도 한다.
이에 발맞춰 일부 대기업들과 특급 호텔 등도 비즈니스호텔 사업 추진을 본격화하고 있다. 서울 시내 호텔 객실 수 부족분을 비즈니스호텔 공급으로 채울 수 있기 때문이다. 더욱이 비즈니스호텔은 특급 호텔에 비해 건축 비용이 적게 들고 객실 회전율이 높은데다 호텔 유지를 위한 비용도 절감할 수 있어 사업성이 높은 것으로 평가되고 있다.
특급 호텔 비해 사업성 높아
2년 전 필자가 추천한 비즈니스호텔에 투자하기 전 김 씨는 필자와 함께 실제 투자 물건을 주로 저녁을 이용해 방문했다. 비즈니스호텔은 여타 부동산과 달리 낮보다 밤늦게 봐야 정확한 객실 가동률 등의 영업 현황을 파악할 수 있기 때문이다.
직접 현장에서 확인해 보니 지상 1층부터 3층까지는 식당을 비롯한 일반 상가로 임대가 나 있는 상태였고 건물 상층부만 모텔 영업을 하고 있어 행인들의 주목을 끌지 못했다. 더구나 하층부 상가는 밤이 되면 셔터를 내려버려 휘황찬란한 불빛을 비추면서 영업을 해야 하는 비즈니스호텔 영업에는 도움이 되지 않았다. 1층에 있는 은행 현금지급기 때문에 저녁만 되면 전체 상가가 활기를 잃어버리는 것 같은 느낌도 들었다.
15년 전 호텔을 직접 지었던 주인은 하층부에서는 안정적인 상가 임대료를 받으면서 상층부에서는 모텔 영업을 하려는 안정 지향적인 영업 방식을 추구했다. 결과적으로 모텔이 건물 상층부에 있어 초저녁만 되면 행인들의 눈에 별로 띄지 않고 영업도 되지 않으면서 특징도 없는 낙후한 모텔이 되어버린 것이다. 엎친 데 덮친 격으로 부근의 경쟁 업소가 외장을 새로 꾸미면서 기존의 단골손님까지 빼앗아 가고 있었다.
결론적으로 1층 상가를 다시 필로티로 바꿔 주차장을 늘리고 2~3층의 상가도 객실로 리모델링했다. 최신 유행 스타일로 비즈니스호텔 내·외관을 꾸몄는데, 특히 내부를 깔끔하게 마무리했다.
리모델링에 소요된 총비용 6억 원 중 김 씨가 1억 원가량을 투자, 월 2%(연 24%) 정도의 투자 수익을 꾸준히 올리고 있다. 향후 비즈니스호텔 매각 시 시세 차익에 대한 부분은 투자금에 따라 건물주와 나눠 가지기로 한 약정도 미리 공증했다. 물론 투자 금액에 대한 안전장치로 호텔에 충분할 정도의 저당권도 설정해 놓았다.
리모델링 전 25억~30억 원 정도 하던 호텔 시세는 6억 원을 들여 리모델링한 후 현재 45억~50억 원 정도로 훌쩍 뛰었다. 과거에는 한 달 매출액이 2000만 원쯤이었는데, 리모델링 후에는 4000만 원 이상으로 뛰었다.
비즈니스호텔의 리모델링비 투자의 장점은 건물을 매수하는 것이 아니기 때문에 투자금에 대한 취득·등록세 등 각종 세금에서 자유로워 매월 받는 수익금이 그대로 온전한 수입으로 잡힌다는 점이다. 통상 비즈니스호텔 리모델링 투자는 전문가의 컨설팅을 받아 안전성만 제대로 담보되면 오피스텔이나 상가 임대 수익률의 최소 2~3배를 얻을 수 있다.
오피스텔·상가 투자 수익률의 2~3배
비즈니스호텔 인수 단계에선 숙박 시설에 대한 금융권의 대출 기피 및 원금 상환 압박으로 투자자가 대출 원금 중 일부를 갚아야 하는 경우도 있다. 때에 따라 수억 원대의 리모델링 비용까지 고려해 투자 금액을 넉넉히 잡아야 한다.
인적이 드문 수도권 변두리나 지방도시에 들어선 비즈니스호텔을 구입할 때에는 정작 급할 때 팔리지 않는 환금성이 결여될 수 있으므로 선별적으로 투자해야 한다. 비즈니스호텔 구입 후 리모델링을 고려한다면 건물의 노후도(등기부등본을 보고 건축 연도 확인), 수도 배관 및 보일러의 노후 관계를 잘 따져야 한다.
어떤 부동산 거래나 마찬가지지만 매도나 임대하려는 사람은 매출액을 높게 잡으려는 경향이 있다. 반면 매수인이나 임차인은 단점을 잡고 매출을 낮게 보려고 하게 마련이다. 1주일 정도 시간을 내 해당 호텔에 숙식하면서 들어오는 손님 수를 체크해 보고 한 달간 수건과 칫솔 등의 소비량을 체크해 보면 어느 정도 매출액을 가늠할 수 있다.
통상 수도권에서 모텔 1박에 4만~7만 원가량 받고 있기 때문에 빈방을 감안하면 보통 방 1개에 한 달 매출액을 100만 원 정도로 잡으면 된다. 물론 크리스마스와 연말 같은 특수한 날엔 수요·공급 관계에 따라 일부 업소는 숙박료를 배로 올리기도 한다.
정상적인 영업을 한다고 가정하면 방이 35개(1박에 4만 원)면 최소 평균 매출액이 월 3000만~3500만 원 정도라고 추정할 수 있다. 하지만 이마저 조사하기 쉽지 않다면 카드사에서 입금되는 금액을 보면 대략 알 수 있다.
일반적으로 비즈니스호텔 같은 숙박업소 매출액은 주변 동종 업소에서도 잘 알려주지 않기 때문에 매출액을 추정하기가 쉽지 않다. 통상 주야 교대로 직원을 3명 고용했다면 인건비(1인당 150만 원)가 450만~500만 원 정도, 기타 관리비와 객실 용품비와 청소비 등을 감안하면 300만~400만 원 정도가 지출된다.
물론 임차인의 노동력이 들어갔을 때와 직원들을 탄력적으로 고용했을 때 인건비는 대폭 줄어든다. 이렇게 보면 한 달 매출액 대비 지출액은 700만~900만 원으로 잡힌다. 비즈니스호텔 매매가가 30억 원 정도라면 한 달 매출액은 어림잡아 3000만 원은 나와야 투자자가 수지를 맞출 수 있다는 얘기다.
박상언 유엔알컨설팅 대표 ceo@youandr.co.kr