낙찰가 낮아 경매보다 수익률 높아
직장인 A 씨는 결혼을 앞두고 집을 마련하기 위해 공인중개업소를 찾았다. 하지만 너무 오른 전셋값에 발길을 돌릴 수밖에 없었다. 그러던 차에 직장 동료로부터 “결혼할 때 공매로 집을 구입했다”는 말을 들었다. 그 동료는 “전셋값에 조금만 더 대출을 받아 저렴하게 집을 살 수 있었다”며 “우리 같은 직장인에게는 입찰하기 위해 휴가를 내야 하는 경매보다 전자입찰이 가능한 공매가 더 좋다”고 덧붙였다.A 씨는 바로 공매 사이트인 ‘온비드’에 가입했다. 3억 원 이하 서울 아파트를 조회하니 25건이 나왔다. 공매는 경매처럼 물건이 많지 않았다. 직장이 여의도인 A 씨는 직장과 가깝고 그리 오래되지 않은 아파트를 찾은 끝에 강서구 등촌동에 있는 B아파트를 발견했다. ‘나 홀로’ 단지이긴 하지만 9호선 등촌역과 가깝고 무엇보다 가격이 저렴한 게 마음에 들었다.
B아파트는 감정가 2억8000만 원에서 2회 유찰돼 최저가가 2억2400만 원으로 떨어진 상태였다. A 씨는 현장 답사를 통해 시세가 2억7000만 원이고 5층 이하 저층은 2억4500만 원이라는 것을 알아냈다. A 씨는 2층인 해당 물건을 2억3300만 원에 입찰하기로 결정했다.
입찰일 마지막 날에 온비드 사이트에서 안내하는 대로 공인인증서를 발급 받고 입찰 가격을 적어냈다. 발표는 바로 다음날 오전 11시였다. 사이트에 들어가 보니 총 3명이 입찰했고 A 씨가 최고가 매수인이 됐다. 2등과는 불과 370만 원밖에 차이가 나지 않았다.
부동산 경매가 대중화되면서 투자자 위주였던 경매시장이 실수요자 위주로 재편돼 과거와 같은 고수익은 기대하기 어렵게 됐다. 이에 비해 공매시장은 경매시장과 비교할 때 진입 장벽이 상대적으로 높고 경쟁도 심하지 않지만 양질의 부동산을 저렴하게 취득할 수 있다는 장점이 있다.
경매와 공매는 언뜻 보면 비슷하다. 하지만 경매는 사적 관계의 채무불이행에 대해 법원이 개입해 진행하는 것이고 공매는 국가·지방자치단체·정부출연기관(국민연금관리공단·근로복지공단 등)·금융회사 등이 일정한 절차에 따라 공개적으로 매각하는 것을 말한다.
공매 사이트 ‘온비드’ 통해 입찰
이 때문에 자유롭게 시간을 낼 수 없는 직장인이나 자영업자가 쉽게 참여할 수 있다. 그러나 온라인 환경에 익숙하지 못한 계층의 참여가 제한돼 경매보다 경쟁이 약하기도 하다. 또한 세금 체납액이 적으면 물건이 보류·해제되는 일도 비일비재하다.
경매의 입찰 보증금은 최저가의 10%이지만 공매는 응찰가의 10%다. 하지만 경매보다 낮은 금액으로 입찰에 참가할 수도 있다. 유찰 시 통상 전회 차 최저 가격에서 20~30%씩 차감되는 경매에 비해 공매는 1차 입찰 가격에서 10%씩 차감된다. 또한 공매는 집행관이 임대차 같은 현황 조사를 하지 않기 때문에 해당 부동산이 소재한 주민센터를 방문해 반드시 전입 가구 열람을 해야 한다.
대금 납부 기간도 경매와 다르다. 경매는 매각 허가 결정 확정일로부터 1개월 이내지만 공매는 1000만 원 미만일 때는 매각 결정일로부터 7일 이내에, 1000만 원 이상일 때에는 60일 이내에 납부해야 된다.
마지막으로 공매와 경매의 가장 중요한 차이는 명도 책임 부분이다. 경매는 법적 권한이 없는 모든 점유자에 대해 인도명령이 가능하지만 공매는 명도 소송을 통해야만 강제집행을 할 수 있다. 이 점이 경매보다 공매의 낙찰가가 떨어지는 요인이다. 하지만 명도만 확실하다면 오히려 경매보다 수익률을 높일 수도 있다.
남승표 지지옥션 선임연구원 lifa@ggi.co.kr