[김문권의 부동산 나침반] 주택 공급 효과 커…강남 집값 안정에 기여

개포지구 재건축

서울시는 최근 강남 부동산 시장의 최대 관심사였던 393만7263㎡(약 119만 평) 규모의 개포택지개발지구에 대한 ‘지구단위계획 재정비안’을 통과시켰다. 이로써 2만8704채의 개포지구는 4만1135채의 미니 신도시로 탈바꿈하게 된다.

서울시 발표에서 눈에 확 들어오는 부분은 ‘주택 수’다. 현재 개포지구에는 5층짜리 저층 아파트와 12∼15층짜리 중층 아파트 등 총 32개 단지에 2만8704채가 있다. 개포지구 재건축이 끝나면 4만1135채로 무려 1만2431채가 늘어난다.

단순히 아파트를 재건축할 뿐인데 서울 강남의 한복판에 1만2000채가 넘는 새 주택이 들어선다는 얘기다. 재건축에 따른 주택 공급의 위력을 느낄 수 있는 대목이다.

1만2000여 채는 엄청난 물량이다. 강남에 이 정도 물량의 새 주택이 들어선다면 향후 집값 안정에 크게 기여할 것으로 기대된다. 한국토지주택공사(LH)가 서울 강남 내곡과 서초 우면지구에 짓는 보금자리주택은 총 8312채다.

개포지구 재건축으로만 3곳의 보금자리주택 단지를 조성하는 것과 같다. 수도권 시민의 생명의 젖줄인 그린벨트(개발제한구역)를 손대지 않고 주택을 공급하는 효과가 있다.

임대주택 분담금·부담금이 걸림돌

서울 개포지구지구단위계힉통과.주공 6,7단지 /김영우 기자youngwoo@hankyung.com20110324....

이명박 정부는 출범 당시 수도권 과밀과 교통 체증을 유발하는 신도시 개발을 지양하고 재건축 등을 통해 도심에 주택을 공급하겠다는 대원칙을 세웠다. 그러나 3년 동안 지지부진하다가 개포지구로 방향을 제대로 잡았다는 평가다.

더욱이 대규모 아파트 단지의 재건축을 허용하더라도 집값을 자극하기보다 주거 환경을 개선하고 신규로 주택을 공급하는 순기능이 더 크다는 판단을 내렸다는 후문이다.

재건축 여건은 조성됐지만 실제 재건축으로 이어지기까지는 곳곳에 암초가 많다. 당장 조합원들이 재건축 때 시공사에 내야 하는 추가분담금과 ‘재건축 초과이익 환수제도’에 따라 재건축으로 발생한 이익을 정부에 내야 하는 ‘재건축 부담금’이 문제다.

단지별로 차이는 있겠지만 현재 전용 40∼60㎡ 조합원이 전용 85㎡ 이상으로 집을 넓혀갈 때 추가분담금은 최소 1억∼2억 원 이상으로 추정된다. 재건축 부담금도 그야말로 조합원들에게 ‘부담’이다.

더구나 실현되지 않은 이익에 부과하는 재건축 부담금에 대한 저항이 만만치 않을 것으로 보인다. ‘재건축 초과이익 환수제도’는 노무현 정부가 재건축 아파트 가격을 잡기 위해 2006년 도입했다.

4년여 만인 올 3월 처음으로 국토해양부가 서울 면목동 우성연립, 묵동 정풍연립조합에 각각 8880만 원, 3628만 원의 재건축 부담금을 부과했다. 우성연립과 정풍연립의 조합원 수는 각각 15명, 20명이어서 가구당 내야 하는 금액은 592만 원, 181만 원이다. 개포지구는 가구당 수천만 원에 달할 것으로 예상된다.

당초 안보다 늘어난 임대주택도 변수다. 조합원들은 임대주택이 너무 많아 사업성이 떨어진다고 하소연이다. 개포지구에 들어설 임대주택은 3805채에서 4080채로 늘어났다. 조합원들은 조합원 땅에 정부와 지자체가 무상으로 임대주택도 짓고 부담금을 부과하는 것은 ‘이중 규제’라며 불만이다.

다행히 재건축 단지의 집값은 대형 호재 발표에도 반짝 상승했다가 다시 하락하며 안정세를 유지하고 있다. 박태원 광운대 경영대학원 부동산학과 교수는 “재건축 아파트를 투기의 대상으로 여겨 규제하기보다 도심에 신규 주택을 공급하고 도시를 재생한다는 순기능 차원에서 바라볼 때”라고 지적했다.

김문권 편집위원 mkkim@hankyung.com