시프트 추가 공급 수혜지는
서울시는 3월 11일 역세권 재개발·재건축 지역에서 늘어나는 용적률의 절반을 시프트로 공급하는 시프트 공급 확대 방안을 발표했다. 전철역을 기준으로 250m 반경 내를 ‘1차 역세권’으로 정하고 용도지역을 2·3종 주거지역에서 준주거지역(근린상가를 지을 수 있는 주거지역)으로 완화해 용적률을 500%까지 올리기로 했다. 전철역 반경 250~500m의 ‘2차 역세권’은 300%까지 용적률을 허용할 방침이다.
서울시는 이에 따라 재개발·재건축 구역 520곳 가운데 142개 구역(4.5㎢)이 용적률 상향 혜택을 볼 수 있을 것이라고 밝혔다. 서울시는 재건축 구역 한 곳(대지 면적 3만1700㎡)을 대상으로 시뮬레이션한 결과 가구 수가 약 60% 이상 늘어나는 것으로 분석됐다고 밝혔다.
3종 일반 주거지역인 이곳은 현행 기준을 적용할 경우 300%의 용적률을 적용받아 약 650가구(재건축 시프트 80가구 포함)를 지을 수 있다. 하지만 이번 완화안을 적용할 경우 용적률이 500%까지 높아져 총 1050가구를 지을 수 있게 된다. 또 장기 임대주택인 시프트도 350가구로 늘어난다.
서울시 관계자는 “이 경우 늘어나는 400가구 중 시프트로 지어야 하는 270가루를 제외한 나머지를 일반 분양할 수 있기 때문에 수익성이 크게 높아질 것”이라고 설명했다. 이에 따라 서울시는 추가 공급 1만3000채를 포함해 총 13만2000채의 시프트를 2018년까지 공급한다고 밝혔다.
10만㎡ 이상 대단지는 제외돼
이들 조건을 모두 충족하는 대표적인 재개발 지역으로 중구 신당동 신당10구역이 꼽힌다. 지하철 2·6호선 환승역인 신당역과 2호선 동대문역사문화공원역이 가까운 이곳은 2006년 정비구역으로 지정됐지만 2007년 재개발을 반대하는 비상대책위원회의 소송에 휘말려 2008년 조합이 공식 해산했다.
재건축 지역 중에서는 1호선 제기역 인근 경동미주아파트가 유력 후보지라고 서울시는 설명했다. 현재 3종 일반 주거지역인 이곳은 단지 전체가 제기역에서 반경 200m 안에 들어온다. 역시 1차 역세권으로 지정돼 500%까지 용적률을 높일 수 있다.
1979년 지어진 이 아파트는 현재 180가구 규모로 재건축추진위원회가 설립된 상태다. 또 상왕십리역(2호선)·고려대역(6호선)·연신내역(3호선)·신대방역(2호선)·신도림역(1·2호선)·삼각지역(4·6호선) 주변 노후 건물 밀집 지역도 이번 조치의 수혜가 기대된다.
다만 10만㎡ 이상 대단지는 이번 완화안에서 제외돼 큰 영향이 없을 전망이다. 또한 전철역 승강장을 기준으로 개발지의 50% 이상이 1차 또는 2차 역세권 안에 있어야 한다.
예컨대 송파구의 잠실주공5단지(3종 주거지역, 용적률 상한 300%)는 지하철 2호선 잠실역에 붙어 있지만 전체 단지 면적의 10% 이하만 1차 역세권에 해당돼 관련 혜택을 받을 수 없다. 공원이 가깝거나 자연경관지구 등에 해당되는 지역도 제외된다. 지하철 3호선 경복궁역을 기준으로 1차 역세권에 해당되지만 인근에 사직공원과 저층 한옥 지역이 있는 종로구 체부동 재개발 지역이 단적인 예다.
한편 서울시는 재개발·재건축 지역 말고도 일반 역세권 시프트의 시범 사업지로 지난해 서강대 인근인 마포구 대흥동과 용산역 인근 문배동 일대를 선정，사업을 추진 중이다.
이홍표 기자 hawlling@kbizweek.com