퇴직자를 위한 부동산 임대사업
1인 가구는 꾸준히 증가하고 있지만 과거 이들을 위한 주택 공급은 2002년 이후 지속적으로 감소했다. 이러한 문제를 해결하기 위해서 국토해양부는 2009년 7월 16일 원룸텔(고시원)을 양성화하기 위해 도시형 생활주택 공급 계획을 내놓았다. 2010년에는 준주택 개념을 도입해 1인 가구들이 경제적인 부담 없이 역세권이나 교통이 양호한 위치에다 주거 공간을 확보할 수 있도록 할 방침이다.또한 산업구조 변화에 따라 1인 창조기업이 증가하고 있는 것과 관련, 중소기업청은 1인 창조기업을 위한 비즈니스센터 공급을 적극 늘리고 있으며 센터에 입주하는 입주 기업들을 지원하는 다양한 정책을 내놓고 있다. 이에 따라 1인 가구들이 거주하는 주거 공간과 1인 창조기업들이 입주하는 비즈니스센터에 대한 수요가 증가할 것으로 보인다. = 서울 강북에 있는 한 대기업에 근무하는 A(55·남) 씨는 직장 생활 30년째를 맞아 자신의 과거를 돌아볼 시간을 가졌다.그동안 경제적 부담 없이 회사에서 받는 급여만으로도 두 자녀를 가르치고 아파트 한 채를 구입해 안정되고 평범한 중산층으로 살아왔지만 최근 들어 회사 생활이 얼마 남지 않았다는 생각을 하면서 위기감을 느끼기 시작했다. 그러던 중 지인의 소개로 임대 사업을 10여 년 해 온 모 회사 대표 B 씨를 만나게 되면서 자연스럽게 임대업을 시작했다.건물 면적 529㎡(전용 397㎡)에 35실이 만들어진 원룸텔을 은행 대출 3억5000만 원과 30년 회사 생활을 통해 모은 3억5000만 원을 합쳐 총 7억 원에 인수했다. 매출 1225만 원 중 공실을 반영한 매출은 약 1000만 원, 운영비와 은행 이자 400만 원을 제외하고 매달 600만 원의 수익이 발생했다. 2009년 초에 인수해 만 1년째 운영하면서 여러 번 고비도 있었지만 부인의 헌신적인 노력 덕분에 지금은 공실률 10% 미만의 안정적인 운영을 하고 있다.(표 참조)그렇다면 사업지 선정은 어떻게 해야 할까. 우리나라의 1인 가구는 2002년 263만1509명에서 2004년 300만3067명, 2007년에는 329만8261명으로 증가했다. 5년 만에 66만6752명이 증가한 것이다. 이런 현상은 결혼 연령이 늦어지고 자기 중심적 생활이 확대되고 있는 것에서 이유를 찾을 수 있다. 최근에는 경제 불황까지 겹쳐 결혼을 미루고 있는 싱글족이 증가하고 있는 실정이다. 그 와중에 1인 가구를 위한 주택 공급은 이런저런 이유로 지지부진한 상태다. 이렇게 1인 가구가 증가하고 있는 반면 오피스텔과 다가구는 2002년에는 26만6000가구, 2007년에는 3만5000가구가 공급됐다.1인 가구의 증가가 계속되는 가운데 과거 5년간 1인 가구를 위한 주택의 공급은 20만7000가구가 감소했다. 이러한 문제를 해결하기 위해 이번에 국토해양부가 내놓은 도시형 생활주택은 공급자나 수요자 모두를 위해 필요한 조치였다고 생각된다.원룸텔 임대 사업의 경우 1인 가구 분포 현황 조사를 바탕으로 수요 예측이 가능하다. 서울과 수도권에 산업 활동이나 경제활동이 집중되고 있는 것도 인구밀도와 임대 사업이 상관관계가 있기 때문이다. 통계청 자료에 따르면 1인 가구 중에서 25~29세가 가장 많고, 두 번째가 30~34세로 나타나고 있다. 따라서 임대 사업에 가장 많은 영향을 주는 25~34세 싱글족 수가 사업성 분석에 큰 도움이 된다.원룸텔에는 1인 가구들이 주로 입주한다. 1인 가구들의 특성을 살펴보면 미혼 회사원인 경우 퇴근 후에도 자기 계발이나 미래 준비를 위해 시간을 투자한다. 어학 공부를 위해 학원에도 다니고 본인만의 취미 생활을 하기 위해 다양한 활동을 한다. 다시 말해 사회활동이 많고, 많이 이동한다. 한곳에 오래 정착하지 않고 주거지를 자주 옮겨 다닌다.따라서 보증금 없이 1개월 단위로 이용료만 내면 사용할 수 있는 원룸텔은 독신 세대에게 딱 맞는 주거 공간이다. 특히 교통이 편리한 지역이 절대적으로 유리하다. 지하철역에서 성인 걸음으로 10분 이내에 있거나 대학교 인근에서 버스로 30분 이내의 거리, 각 지역에 분포하고 있는 중심 상권의 배후 지역이나 인근 지역 등이 원룸텔 사업에 적합하다. = 2009년 1월 말쯤 중년 남성 3명이 강남의 한 커피숍에서 만나고 있었다. 한때 잘나가던 은행 지점장 출신의 고등학교 동창생들이었던 세 명은 이날 공동 사업에 대한 얘기를 하기 위해서 모였다. 그 자리에서 이들은 오피스 임대 사업을 하기로 결정했다.이를 위해 3명이 1억 원씩 출자해 529㎡(구 160평)의 상가건물을 임차했다. 이들은 1인 소기업을 위한 2호선 건대입구역 인근에 비즈니스센터를 만들어 재임대(서브리스) 사업을 하기로 의견을 모았다.보증금 5000만 원에 월세 400만 원, 시설비 2억2800만 원 등 총 투자비용 2억7800만 원을 들여 소형 오피스 22개를 만들었다. 운영 관리는 직원을 채용하지 않고 셋이 하루씩 번갈아 맡기로 했다. 1개월간의 내부 인테리어 공사가 끝난 후 인터넷 홍보와 전단 배포 광고를 시작했고 오픈한 지 3개월만에 22개 사무실 중 20개가 입주했다. 매출은 1250만 원, 월세 400만 원과 기본 운영비 300만 원을 제외하고 남는 세전 수익 550만 원을 똑같이 매월 배당하고 있다.이들 중 1인은 택배 관련 사업을, 다른 1인은 대출 관련 컨설팅을, 나머지 1인은 무역업을 시작했다. 2년째 사업체를 운영하고 있는 그들은 임대 사업과 본인들이 할 수 있는 새로운 직업을 더해 지금도 열심히 자신만의 사업을 위해 노력하고 있다.산업구조 변화에 따라 사업 방식이 변하고 사업 공간도 오프라인에서 온라인으로 옮겨가고 있다. 사회구조가 복잡해지고 다양화됨에 따라 아웃소싱이 활발해지고 있다. 이에 따라 직원을 채용하지 않는 1인 사업이 가능하고 사무실이 넓지 않아도 사업 활동에 지장을 받지 않는다.컴퓨터 한 대만 있으면 사업이 가능한 시대를 살고 있다. 그 결과 1인 창조기업이 늘어나고 정부도 예산을 편성해 1인 소기업을 적극 지원하고 있다. 따라서 1인 창조기업들이 입주할 수 있는 비즈니스센터(소호 사무실)의 수요는 폭발적으로 증가할 것으로 예상된다.소호 사무실은 입주한 소호 사업가들이 순발력 있게 움직일 수 있도록 대중교통과의 접근성이 중요하다. 즉 역세권(역에서 도보로 5분 거리)이나 노선버스가 최소한 10개 이상 통과하는 곳에 입지를 선정하는 것이 좋다. 전용률이 높은 건물이 큰 임대 수익을 낼 수 있다.경제활동 형태가 산업사회에서 지식기반 사회로 변하고 오프라인 중심에서 온라인 중심으로 사업 방식이 전환되고 있는 시점에서 종량제 오피스는 그 수요가 꾸준히 증가하고 있다. 인터넷 관련 분야의 소호나 1인 기업이 주된 고객이다. 지역에 따라 월임대료 차이가 크기 때문에 적정 임대료에 대한 시장조사를 철저히 해야 하고 1인 회사들이 주 고객이므로 입주자를 위한 세심한 배려가 필요하다.고종옥 베스트하우스 대표 kjo114@hanmail.net