주택청약종합저축 인기 비결
사전 예약 고객만 150여만 명에 이를 정도로 인기를 얻은 주택청약종합저축이 5월 6일부터 본격 판매에 들어갔다. 주무 부처인 국토해양부도 향후 5년간 600만 명이 가입할 것으로 내다볼 정도여서 향후 주택 수요를 진작시키는데 주택청약종합저축이 큰 역할을 할 것으로 기대된다. 우선 이 통장은 무주택자는 물론 유주택자, 미성년자 등 1인 1통장으로 누구나 가입할 수 있고 매월 2만~50만 원까지 5000원 단위로 자유롭게 납입할 수 있다. 공공주택 청약 시 10만 원 초과 납입한 금액은 예치금으로만 인정한다. 현재 5개 은행(우리 농협 기업 신한 하나)에서 신청을 받고 있다.이 통장은 청약 시 국민주택 및 민영주택 어디에나 청약이 가능하다. 즉, 주택 규모 선택은 기존 청약통장과 달리 민영주택 청약의 경우 최초 청약 시 희망 주택 규모를 선택할 수 있도록 설계했다. 예를 들어 1500만 원을 예치하고 있는 경우 최초 청약 시 주택 규모에 제한 없이 하나의 주택형을 선택할 수 있다. 주택 규모를 선택(변경)한 후 현행 예·부금 제도와 동일하게 2년이 지나면 선택한 주택 규모를 변경할 수 있다.적용 금리는 기존 청약저축과 동일하게 가입일부터 1년 미만 2.5%, 1년 이상 2년 미만 3.5%, 2년 이상 4.5%다. 현재의 저금리 추세를 감안하면 파격적인 금리다. 매달 납입하는 적립식과 한꺼번에 미리 내고 기다리는 예치식도 가능하다. 그러나 예치 방식으로 돈을 아무리 많이 넣더라도 자신보다 먼저 가입한 사람보다 청약 순위를 앞설 수는 없다.소득공제는 청약저축처럼 근로소득자 중 무주택 가구주를 대상으로 소득공제 혜택을 부여하는 방안을 검토할 예정이다. 가입자가 사망했을 때는 상속인 명의로만 변경이 허용된다. 청약저축은 가구주가 대표로 청약통장에 가입하는 ‘1가구 1통장’이 원칙이기 때문에 상속인이나 배우자로 변경이 가능하지만 주택청약종합저축은 기존 예·부금처럼 가구주 여부와 관계없이 누구나 ‘1인 1통장’에 가입할 수 있기 때문에 상속인 명의로만 변경이 가능하도록 했다.결론부터 말하면 기존 청약저축이나 주택청약 예·부금 가입자의 경우에는 새로운 청약종합저축에 무조건 갈아타기보다 가입 기간 등을 잘 따져 보고 신중히 결정하는 것이 중요하다. 왜냐하면 2007년 9월부터 부양가족 수와 통장 가입 기간, 무주택 기간을 점수로 환산해 고득점자 순으로 분양 주택을 공급하는 ‘청약 가점제’가 시행되고 있기 때문이다.기본적으로 기존 통장에서 주택청약종합저축으로 전환할 수 없다. 청약저축 또는 예·부금 가입자가 주택청약종합저축 가입을 희망할 경우 기존 통장을 해지하고 신규 가입해야 한다. 기존 통장의 가입 기간이나 금액도 당연히 인정하지 않는다. 따라서 무조건 새 통장으로 갈아탈 것이 아니라 자신의 상태를 정확히 판단해 신중하게 선택해야 한다.새로운 청약종합저축은 주택형을 자유롭게 정할 수 있는 장점이 있기 때문에 종전 통장의 가입 기간이 2년 이내이거나 앞으로 어떤 주택을 청약할지 계획이 뚜렷하지 않다면 새로운 주택청약종합저축으로 갈아타는 것이 유리하다. 가령 2년 뒤 주택청약종합저축 가입자가 1순위가 되고 나면 공공이나 민영을 자유롭게 청약할 수 있기 때문에 기존 통장 가입자보다 더 많은 청약 기회를 얻게 된다. 이런 점을 고려하면 기존 통장 가입자 중 가입 기간이 짧고 가점이 높지 않은 사람이라면 주택청약종합저축으로 갈아타는 것을 고려해 볼 필요가 있다. 특히 청약 가점이 낮은 사회 초년생, 신혼부부, 기존 통장 가입 후 1년 이상 경과하지 않은 가입자라면 새 통장으로 갈아타는 것도 고려해 볼만하다.기존 청약저축, 청약예금, 청약부금 효력은 그대로 유지된다. 따라서 기존 통장 가입 기간이 길고 생각해 둔 분양 예정 단지가 있다면 기존 통장을 갖고 있는 것이 유리하다. 이러한 상황에서 청약저축은 납입 횟수와 납입 금액, 예·부금은 청약 가점으로 당락이 결정되기 때문에 가점이 높은 청약 예·부금 가입자나 납입 횟수(금액)가 많은 청약저축 가입자는 기존 통장을 보유하는 것이 좋다.즉, 5년이 넘는 장기 가입자와 가구원이 많고 가입한 지 오래돼 청약 가점이 높은 경우도 그대로 쓰는 것이 좋다. 추가적으로 주택청약종합저축으로 공공·민영 모두 청약하려면 무주택 가구주 조건과 지역별·면적별 예치 금액 조건을 전부 갖춰야 한다. 따라서 주택 보유자이면서 85㎡ 이하 공공 건설 주택을 분양받고자 한다면 가입 후 무주택 자격을 맞춰야 한다. 1순위에 들려면 청약하기 전 집을 팔고 5년 이상 무주택 가구주 조건을 충족시켜야 한다.매달 돈을 넣는 적립식과 한꺼번에 수개월 치를 미리 내고 기간을 기다리는 예치식이 모두 가능하다. 그러나 예치 방식으로 돈을 아무리 많이 넣더라도 자신보다 먼저 가입한 사람보다 청약 순위를 앞설 수 없기 때문에 가급적 이른 시일 내 가입하는 게 유리하다.신규 가입자가 주택청약종합저축을 100% 활용하기 위해서는 우선 자동이체를 적극 이용하는 것이 필요하다. 국민주택을 청약할 경우에는 가입 후 2년이 경과하고 매월 24회 이상 월납입금을 납입해야 1순위가 되기 때문이다. 또한 목돈을 입금할 경우에는 회차를 나누어 선납하는 것이 좋다. 민간 건설 주택 청약 시 납입 횟수가 중요하지 않지만 국민주택 청약 시 당첨 기준에는 납입 횟수가 중요하기 때문이다. 최대 선납 횟수는 24회까지 가능하다.이와 함께 지금은 납입할 여력이 없더라도 미리 통장을 만들어 두는 것도 민간 건설 주택 청약 시에 큰 도움이 된다. 가입 후 2년이 지나야 1순위자가 되기 때문에 최저 가입 금액인 2만 원으로 통장을 만들어 놓고 실제로 청약하는 시점에 나머지 금액을 불입하면 1순위로 인정받을 수 있기 때문이다.가구원이 많다면 기존 통장을 유지하면서 다른 가족 명의로 주택청약종합저축에 가입하는 것도 당첨 확률을 높일 수 있는 방법이다. 미성년자는 2년간 납입한 후 1순위 조건을 갖췄더라도 성년인 20세 이상 되지 않으면 청약이 불가능하지만 가입자라도 납입 횟수와 납입 금액이 높을수록 유리하기 때문에 미성년자도 미리 가입하는 것이 내 집 마련에 도움이 될 수 있다.끝으로 무조건 가입만 하고 기다리면 하늘에서 내 집이 그냥 ‘뚝’하고 떨어지는 만능 통장이 아니다. 새로운 청약통장에 가입하더라도 경쟁력 있는 물건이 나올 경우 청약만 기다리지 말고 일반 매매로 구입하는 게 오히려 유리할 수 있다.박상언·유엔알컨설팅 대표 CEO@youandr.co.kr