유망 아이템 - 부동산 경매
#사례1: 회사원 백모 씨는 지난 8일 인천지방법원에서 진행된 한 다세대주택 경매에 참여했다. 경매 초보자인 백 씨는 부평구 부평동에 있는 33㎡(13평형) 다세대주택이 마음에 들었다. 무엇보다 전세금과 일부 대출만으로 투자가 가능했기 때문이다.이 다세대주택은 최초 감정가 8000만 원에서 두 차례 연거푸 떨어져 최저 매각가가 3920만 원까지 하락했다. 지은 지 얼마 되지 않아 시세는 7500만 원대에 전세금이 4000만 원선 이었다.백 씨는 31명의 경쟁자를 제치고 6070만 원에 낙찰 받았다. 무엇보다 이 다세대주택은 임차인이 보증금(3500만 원) 전액을 배당 받아 명도 부담이 전혀 없다는 점이 마음에 들었다. 백 씨가 부담해야 할 금액은 취득·등록세 등으로 230만 원이 예상돼 총 투자 금액은 6300만 원선.7000만 원에 급하게 팔더라도 11%가 넘는 수익률이다. 만약 전세를 놓는다면 수익률은 더욱 높아져 실제 투자 수익률은 무려 30.8%에 달한다.#사례2: 도봉구 창동의 다세대주택이 감정가 7000만 원에서 4회 유찰 끝에 최저가가 2867만 원대로 내려왔다. 이처럼 최저가가 떨어진 것은 애초 선순위로 전입한 임차인의 주민등록에 문제가 생겨서다. 아파트나 연립·다세대주택 같은 공동주택은 지번 다음에 반드시 호수까지 신고해야 하는데 임차인이 지번까지만 한 것이다.경매에 부쳐지고 나서야 이런 사실을 뒤늦게 안 임차인이 부랴부랴 주소 정정을 했지만 정정일이 은행보다 늦어 대항력이 없었다.그러나 법원 서류는 대항력이 있는 것으로 작성돼 임차 보증금 5500만 원에 최저 입찰가 2800만 원을 합하면 감정가 7000만 원보다 높은 8300만 원에 낙찰 받는 셈이 돼 결국 4차례나 유찰된 것이다.가정주부 채모 씨는 현장 조사 결과 경매 물건이 4호선 쌍문역 역세권에 있어 시세 7000만 원에 임대보증금 5000만 원은 너끈히 받을 수 있을 것으로 판단했다.경매 당일, 고민 끝에 3155만 원에 단독으로 낙찰 받았다.행운은 꼬리를 물고 이어져 명도도 순조롭게 진행됐다. 임차인이 그대로 살고 싶다고 해 임차 보증금에서 이사비용을 감안해 500만 원을 낮추고 거기에 또 500만 원을 더 낮춰 4000만 원에 전세를 줬다.내 돈 한 푼 들지 않았을 뿐만 아니라 덤으로 1000여만 원의 추가 수입까지 생겼다.지난 8일 인천지방법원에서는 연수구 동촌동에 있는 아파트에 98명이 몰려드는 등 새해 벽두부터 법원 경매시장의 열기가 심상치 않다.그 어느 해보다 경매시장에 대한 관심과 열기가 높아지고 있다. 이제 서울에서 아파트가 3회 이상 유찰돼도 더 이상 낯설지 않은 이른바 ‘반값 아파트’가 속출하자 일반인 사이에선 ‘지금이 경매에 들어갈 때’라는 인식이 퍼지고 있다.그러나 모든 물건에 투자자가 몰리는 것은 아니다. 지난해 4분기부터 경기 불황의 본격화에 따른 실물경기 위축으로 부동산 시장 역시 매매가가 하락하는 등 고전을 면치 못하고 있다. 불확실성의 시대를 반영하듯 법원 경매는 고가 물건보다 중저가 물건에 투자자들의 발길이 이어지고 있다.소액 투자의 장점은 투자비용을 최소화할 수 있다는 점이다. 특히 요즘과 같은 하강기에는 보수적 투자 자세가 요구되기 때문에 향후 추가 조정 시에도 상대적으로 낙폭이 적어 부담이 적다.소액 투자 물건은 주택담보인정비율(LTV: Loan to Value) 등 주택 담보대출 제한 규정을 적용받지 않아 레버리지 효과를 극대화할 수 있다. 예를 들어 1억 원의 현금을 보유하고 있다면 시세가 2억 원 내외인 물건을 노려 볼 수 있다. 만약 1억5000만 원에 낙찰 받을 때 부족한 5000만 원은 경락잔금 대출(낙찰 부동산을 담보로 낙찰 가격의 최대 80%까지 대출받는 것)을 통해 자금을 조달할 수 있기 때문이다.또한 전세가 비중이 상대적으로 높아 투자비용을 최소화할 수 있다. 고액 물건과 달리 소액 투자의 경우 전세금이 투자 금액의 6~70%에 달해 연속 투자가 가능하다는 점이다. 1억 원에 전세를 놓는다면 회수된 전세 보증금으로 재투자할 수 있다.실제 현장에서는 매각가격이 크게 떨어져 경락잔금대출을 받고 전세를 들여 전세 보증금을 보태면 자기자본 5000만 원 이하로도 투자가 가능한 물건이 많다.경매 초보자들이나 여성 투자자들에게 소액 물건은 구조상 소유자가 직접 거주하거나 임차인이 1~2명에 불과해 권리 분석이 간단하고 명도 부담이 적다는 점도 인기를 끄는 이유다.결혼을 앞둔 예비부부나 현재 전세로 살고 있는 실수요자들은 자기자본과 대출금을 포함해 1억∼3억 원 이하의 자금을 동원할 수 있다면 강북 지역 중소형 아파트나 수도권의 99㎡(30평형대) 정도의 아파트를 주목할 필요가 있다.1억 원 이하라면 연립·다세대주택을 노려볼 수 있다. 이미 개발 재료가 노출된 지역은 과도하게 지분 값이 상승했기 때문에 피하고 향후 발전 가능성이 기대되는 지역 위주로 발품을 판다면 소액 투자의 묘미를 만끽할 수 있다.투자 목적이라면 역세권이나 대학가, 사무실 밀집 지역, 오피스텔 등을 노려볼 만하다. 이 밖에 1층에 자리 잡은 목 좋은 상가도 낙찰 받을 수 있다상황이 상황인 만큼 가격 조사에 만전을 기해야 한다. 현재 경매되는 물건은 지난해 3분기에 감정된 물건이기 때문에 감정가가 대부분 시세에 비해 고평가됐다는 점을 알아야 한다. 경매 물건은 감정가를 결정하고 나서 4~6개월 후 첫 매각 날짜가 잡히기 때문에 감정가와 시세가 차이 날 수 있다. 요즘 같은 시기에는 유찰될 때마다 시세가 변할 수도 있기 때문에 입찰 직전 반드시 발로 뛰어 시세를 확인해야 한다최근 어렵게 낙찰 받은 물건에 대해 잔금을 납부하지 않아 매수 보증금을 날리는 사례를 자주 접한다. 대부분 시장조사가 부실했거나 법원 감정가를 시세로 오인해 발생한 경우다.특히 아파트와 달리 연립·다세대주택은 그 어느 때보다 많은 주의가 요구된다. 사실 연립·다세대주택은 지난 2년 동안 뉴타운 붐에 편승해 경매시장의 주도주로 자리 매김하면서 내재가치에 비해 고가에 팔리곤 했다. 부동산 시장 침체에 따라 과도하게 형성된 거품이 제거되는 시기인 만큼 철저한 시장조사가 요구된다.소액 투자의 최고의 황금주인 연립·다세대주택은 그동안 황금알을 낳는 거위로 군림했지만 이제 미운 오리새끼로 전락할 처지에 있다는 점을 명심하고 그동안의 ‘가격 불문’ 낙찰 행위는 자제하고 시장가격에 근거해 참여해야 한다.소액 투자 물건은 가격이 싸다고 혹해 무턱대고 경매에 뛰어들면 안 된다.특히 상가는 최저 매각가가 감정가의 2~30%대까지 추락한 물건을 자주 볼 수 있다. 문제는 가격이 아니라 입지와 상권이다. 싸게 낙찰 받았다고 좋아하다가 결국은 잔금을 납부하지 못해 보증금을 날리는 경우도 종종 있다는 점을 주의해야 한다.소액 투자자의 최고의 덕목은 뭐니 뭐니 해도 정보에 대한 열정과 부지런한 현장 조사다. 발품만이 자본의 한계를 극복하는 최고의 자산이라는 점을 기억할 필요가 있다.강은현·법무법인 산하 경매실장ehka0525@hanmail.net