재테크 전무가 7인의 '부자 되는 법'
‘아시아 머니쇼 2008’에선 재테크 관련 업체들의 상담 부스 운영과 함께 여러 부대행사들이 진행됐다. 이 중 인기를 끈 행사는 부동산 증권 미술품 등 각계를 대표하는 재테크 전문가들이 강사로 나선 콘퍼런스와 세미나였다. 자리를 가득 채운 관람객들은 전문가들의 내공이 담긴 한마디 한마디를 놓치지 않기 위해 귀를 쫑긋 세웠다.콘퍼런스에 참여한 전문가들의 투자 전략과 노하우, 전망을 담은 주요 강연 내용을 지상중계한다.소액 부동산 투자는 먼저 복합 단지 주변이 유망하다. 또 역세권 장기 전세 공급 확대 방안에 따른 각종 인센티브로 마포구 대흥역, 구로구 개봉역, 광진구 구의역, 강북구 미아삼거리역, 동작구 상도 사당 이수역 등도 노려볼만하다. 재개발지역 내 소형 빌라, 공급이 부족한 오피스텔 등도 좋다.수도권 지역의 소액 부동산 투자는 교통 인프라가 크게 확충될 지역을 중심으로 하는 게 좋다. 서울시 경전철 신설 7개 지역, 민자 사업으로 추진되는 수도권 고속도로망 인근 강남순환도시고속도로 공사 구간, 수도권 간선도로·전철망 예정 구간 등을 잘 살펴보도록 하자. 서울시의 한강 르네상스 계획으로 수혜가 예상되는 8개 권역들도 호재 만발이다.이런 트렌드에 따라 2008년 소액 부동산 투자는 다음의 7가지 키워드를 중심으로 이뤄질 것이다. 리모델링 예정 복도식 아파트, 역세권 소형 아파트, 신도시 내 소형 아파트, 재개발·재건축 추진 지역 인근, 대학로 테헤란로 주변, 매매가 대비 전세 가격이 높은 곳, 지하철 신분당선과 9호선 개통 예정 지역 등이다.향후 블루칩 지역을 예측해 본다면 역시 기존의 선도 지역이 주변 지역의 상승을 이끌 것이다. 이에 따라 강남구를 중심으로 서초 송파 강동 목동이, 판교를 중심으로 분당 용인 평촌이, 용산 뚝섬을 중심으로 성수 한남 보광 이촌동이 블루칩 지역으로 거듭날 것으로 예상된다.20008년 들어 해외 부동산 취득 건수는 늘어난 반면 금액은 줄었다. 이유는 미국 캐나다 등 전통적인 선호 지역보다 상대적으로 가격이 저렴한 동남아시아 부동산 투자가 꾸준히 늘고 있기 때문이다. 이 같은 추세에서 해외 부동산 투자의 빅 5라 할 수 있는 미국 캐나다 말레이시아 싱가포르 필리핀의 부동산 시장 환경을 살펴보자.먼저 안정적인 투자처로 거론되던 미국의 부동산 상황은 그리 좋은 편이 아니다. 특히 주택 시장은 상당히 어려울 것으로 예상된다. 하지만 기회가 될 수도 있다. 가격은 물론 달러 가치 하락, 낮은 이자율 등이 그 이유다. 특히 뉴욕 워싱턴 마이애미 시카고 샌프란시스코 로스앤젤레스 및 다른 해안 지역이 주요 투자 대상이 될 것이다. 캐나다는 올해도 상승세를 이어갈 것으로 보인다. 하지만 주택은 거래량이 줄면서 진정 국면에 들어설 것으로 보인다. 오피스를 비롯한 수익형 부동산은 전망이 좋은 편이다.말레이시아는 상대적으로 저렴한 가격, 우수한 법률 시스템과 경제 기반, 정치적인 안정과 꾸준한 경제 성장으로 외국인이 선호하는 지역이다. 특히 쿠알라룸푸르 주변 콘도미니엄은 가격 상승의 여지가 있으며 몽키아라 방사 다만사라 페탈링지야 등으로 투자 범위가 넓어지는 추세다.싱가포르는 외국인에게 토지 소유를 제한하고 있어 콘도미니엄이 주가 된다. 싱가포르는 최근 재건축을 통한 럭셔리 콘도미니엄이 가격 상승을 이끌고 있다. 중심지의 주택 가격 상승률은 2007년 32%에 달했고 고급 주택은 61.1% 상승했다. 올해는 15% 정도로 예상된다. 필리핀은 역사적으로 가장 큰 부동산 붐을 타고 있다. 중심 상업 지역의 토지 가격은 작년 20~30%가량 상승했다. 올해도 10%대에 이를 것으로 보인다.이명박 정부 시대의 토지 시장은 수도권과 광역시에서 확정될 관리지역 세분화에 따른 계획 관리지역과 도시 팽창에 따른 시가화 예정 지역을 중심으로 국지적인 상승을 보일 것이다. 반면 대운하 예정 지역 주변 토지는 토지 거래 허가 지역으로 지정될 것으로 보여 몇몇 곳을 제외하곤 투자 가치가 하락할 것으로 예상된다. 결국 전반적인 토지 시장의 흐름은 10% 상승과 20% 현상 유지, 70% 하락을 나타낼 것으로 예상된다.토지 투자 1순위는 역시 수도권이다. 하지만 이 지역은 투자금액도 커야 하므로 1억 원대 투자자라면 수도권 외곽의 농지나 강원권과 충청도 일부 지역에 투자하는 것이 좋다. 2억~5억 원 정도의 자금이 있다면 계획관리지역으로 지정될 만한 수도권 내 비진흥지역 농지를, 5억 원 이상이라면 개발 예정지 인근의 대로변 토지에 투자하는 게 좋다.투자 지역을 살펴보면 현대제철로 인해 활력이 넘치는 충남 당진이 유망하다. 수도권 서남부 지역으로 인천 수원 부천 시흥 안산 용인 화성 평택이 유망 지역이 될 것이다. 수도권 동부 지역으로는 남양주 양평 가평 광주의 전원주택지와 타운하우스 부지가 좋고, 이천 여주는 물류와 전원주택지가 투자 대상이다. 영남 지역에서는 양산 울산 거제도 동부 지역이 투자처로 좋고 강원 지역에서는 원주권과 횡성 지역의 영동고속도로 주변 부지를 노리자.국토 개발은 환황해권과 환동해권을 축으로 남해권이 둘을 잇는 형태로 이뤄지고 있다. 이 중 환황해권은 지역 간 통합, 개발과 환경의 통합, 동북아 지역과의 통합, 남북한의 통합 등 4가지 목표를 중심으로 7개 세부 전략으로 이뤄질 예정이다.이 중 주목할 곳은 먼저 인천경제자유구역이다. 인천경제자유구역은 인천 송도, 영종, 청라를 망라하는 면적 209㎢에 달하는 광범위한 개발이 이뤄질 예정이다. ‘동북아 허브’를 목표로 하는 이 지역에서 송도는 국제 업무와 지식 기반 산업을, 영종은 공항 지원과 항공 물류 국제 관광을, 청라는 국제 금융과 관광 레저, 첨단 산업이 중심이 될 전망이다.또 황해경제자유구역도 눈여겨보자. 경기 평택, 화성, 충남 당진, 서산, 아산을 아우르는 6만8135㎢의 면적에서 개발이 이뤄진다. 특히 ‘첨단 산업의 핵심 거점’을 목표로 하는 이 지역은 송암 석문 지구, 평택 포승지구, 아산 인주지구, 서산 지곡지구, 화성 향남지구 등 5개 지구에서 자동차, 정보기술(IT) 부품, 관광, 연구개발(R&D) 등의 산업을 유치할 예정이다.새만금 군산경제자유구역은 미래형 신산업과 관광 레저 산업 허브를 목표로 개발이 추진 중이다. 글로벌 업무지구→산업자유지구, 농업과학지구→국제관광지구, 배후도시지구→해상공원 등 총 4단계에 걸쳐 96.3㎢에서 개발이 예정돼 있다. 또 세종시, 오송, 대덕을 잇는 국제과학비즈니스벨트는 ‘한국판 실리콘 밸리’로 개발될 예정으로 2012년까지 1단계 사업이 완료될 것으로 보인다. 아울러 한반도 대운하 계획에 포함되는 충청운하, 호남운하 예정지도 지켜봐야 할 것이다.세계 자본시장에서 ‘힘의 이동’이 관심거리다. 실제로 세계 경제를 좌지우지했던 미국 경제의 역할이 축소되고 중국 등 아시아 경제의 비중이 확대되고 있다. 또 아랍에미리트 노르웨이 싱가포르 쿠웨이트 중국 등의 국부 펀드가 글로벌 유동성의 새 공급원으로 등장했다. 이는 곧 이머징 국가들이 세계 경제의 ‘엔진’으로 자리 잡아가고 있다는 뜻이다.반면 이머징 국가들은 선진국에 비해 저평가된 상태다. 또 선진국은 경제 규모 이상의 프리미엄을 받고 있다. 특히 중국 시장의 성장성은 가장 높다. 작년 세계 주식 시장을 살펴보면 중국 본토(89.8%)와 홍콩 H주식(70.4%)의 연간 상승률이 가장 높았으며 인도(44.8%) 브라질(47.6%)이 뒤를 잇고 있다. 러시아(18.9%)는 상대적으로 상승률이 높지 않았으며 미국(9.3%)은 서브프라임 모기지(비우량 주택 담보대출)발 신용 경색으로 주가 상승이 제한적이었다.중국 주식시장은 홍콩 시장과 중국 본토 시장으로 이분화돼 있다. 홍콩 시장은 홍콩 기업의 주식이 거래되는 홍콩 주식, 홍콩 본토에 상장된 중국 본토 회사 주식이 거래되는 H주식으로 나뉘어 있다. 중국 본토 시장은 중국 국내 투자자 및 적격외국기관투자자가 투자할 수 있는 A시장과 외국인 투자자만 거래할 수 있는 B시장으로 내뉘어 있다.이 중 A주와 H주에 동시 상장된 48개사에 주목해 볼만하다. 또 2007년 이윤 창출 능력이 가장 뛰어난 10대 민영 기업(Netease, 중국용공홀딩스, 텅쉰홀딩스 등)과 2007년 시장 가치가 가장 높은 10대 민영 기업(민생은행, 컨트리가든, 쑤닝전기 등)도 눈여겨봐야 한다.중국 주식에 투자하는 방법은 크게 세 가지다. 중국 펀드에 투자하는 법, 직접 투자하는 법, 변액보험에 투자하는 법이다. 이 중 단기 및 중기 투자는 펀드로 하는 것이, 장기 투자는 변액보험이나 직접 투자하는 게 바람직하다.2000년 이후 중국은 ‘세계의 공장’으로 부각됐다. 중국의 설비 투자는 글로벌 경기 상승에 큰 역할을 했고 글로벌 소비의 주체로 대두될 가능성이 점점 높아지고 있다. 이제 중국은 글로벌 경제의 성장 동력이 된 것이다.중국은 개혁 개방, 수출 중심의 성장 정책 등의 고성장 원인과 빈부 격차 해소 등의 고성장을 해야 하는 이유를 동시에 가지고 있다. 이와 함께 풍부한 노동력과 자본 축적, 내수 시장 확대 등에 힘입어 2015부터 2020년까지 고성장 추세가 계속될 것으로 전망한다.또 올림픽 이후의 성장률 둔화 가능성 역시 희박하다. 베이징이 중국 전체 국내총생산(GDP)에서 차지하는 비중은 3.7%에 불과하며 올림픽 이후 지금까지 제한적 개발이 이뤄졌던 중서부 지역에 대한 투자가 확대될 것으로 보이기 때문이다.중국 증시는 장기적으로 올 3~4월이 저점일 가능성이 높다. 먼저 중국 기업들의 매출 및 순이익은 급격히 증가 중이다. 이런 추세가 계속된다면 현재의 주가수익률(PER)은 결코 높은 수준이 아니다. 물론 중국의 1년간 평균 PER는 여전히 높다. 하지만 현재 수준은 52주 최고치에서 약 48% 떨어진 상태로, 이머징 시장 대비 중국의 상대 PER는 111% 수준으로 감소해 프리미엄이 해소된 상태다. 여기에 중국 정부의 자본시장 활성화 정책이 지속되고 개인들의 주식 투자가 증가해 장기적으로 밝은 모습을 보인다.업종별로 은행 및 보험은 견실한 수익과 실적 개선이 전망된다. 또 정책 수혜는 물론 고성장 시기로 진입한 단계다. 철강 및 비철금속은 고정 투자가 증가돼 견실한 수요가 예상되나 통신 및 소비재는 뚜렷한 실적 개선이 나타나지 않아 부담이다. 전력 산업은 인프라 건설을 위한 지속적인 상승 및 석탄-전력 연동제 확대로 원가 상승 압력이 해소될 가능성이 크다. 항공 항만 도로 등의 인프라는 내륙 개발에 시간이 걸릴 것으로 보여 장기 투자자에게 적합하다.특히 중국 A주, 홍콩 H주 동시 상장 기업은 수급 개선에 따른 단기적 상승이 기대된다.펀드 투자는 목표 수익, 손실, 투자 기간, 수, 대상, 시기 등을 동시에 고려해야 한다.목표 수익은 다음 세 가지의 조합이다. 개인의 필요에 따른 개인 벤치마크, 펀드 자체의 예상 목표 성과를 뜻하는 펀드 벤치마크, 개인 벤치마크를 달성하기 위해 펀드 등 다양한 투자 수단이 혼합된 목표 성과를 뜻하는 포트폴리오 벤치마크가 그것이다. 따라서 펀드는 다양한 투자 대상, 광범위한 투자 지역, 장기간의 투자 기간이 주는 장점을 통해 목표 수익률을 달성하는 수단이다.펀드의 장점은 여러 가지다. 먼저 전문가가 운용해 적은 비용으로 다양한 서비스를 누릴 수 있고 다수의 투자자가 모은 거액의 자금이므로 위험 분산 효과를 누릴 수 있다. 또 펀드의 입금과 출금은 유가증권을 통해 간단하게 이뤄져 투자비용이 저렴하다. 공시를 통해 객관적인 성적을 볼 수 있고 다양한 투자자 보호 장치도 갖추고 있다. 아울러 투자 대상이 증권 외에도 부동산, 파생상품, 실물자산 등으로 다양해 자신의 필요에 따라 투자가 가능하다.물론 단점도 있다. 투자에 따른 책임이 투자자에게 있고, 대량 환매 등으로 비정상적인 운용 위험과 부실 자산이 발생할 수 있다는 것이다. 또 부동산 파생상품 실물자산 등의 펀드는 구조가 복잡하고 운용 보수에 따른 수익률 저하도 나타난다.하지만 장기 투자를 통해 이 같은 위험을 헤쳐갈 수 있다. 또 펀드 스타일, 운용 회사와 매니저의 분산을 통해 시장과 상관없는 양호한 성과가 가능하다. 아울러 장기 분산 투자 시 수익률은 다소 낮아질지 몰라도 위험도는 절대적으로 낮아진다.물론 모든 펀드가 다 장기 투자에 맞는 것은 아니다. 장기 투자를 위한 펀드는 충분한 기간 동안 운용되며 검증된 평가 결과가 있어야 하고 펀드 규모가 안정적이고 꾸준히 증가해야 한다. 또 펀드매니저와 운용 회사도 눈여겨봐야 한다. 또 포트폴리오 벤치마크를 유지하기 위해 펀드의 일관성도 중요하다.좋은 펀드를 선택하기 위해선 먼저 펀드의 종류를 제대로 구분해야 한다. 주식 펀드는 주식 특성, 기업 규모, 투자 지역을 기준으로, 채권 펀드는 채권 잔존 만기, 신용 등급, 지역을 기준으로 구분된다. 부동산 펀드는 해외의 경우 임대형, 모기지형, 혼합형, 대출형, 사회간접자본형, 주식형 리츠로, 국내의 경우 프로젝트 파이낸싱형, 임대형, 경매형 부동산 펀드로 나뉜다.펀드도 포트폴리오를 구성해야 한다. 주식, 채권시장의 평균적인 수익률을 달성할 수 있는 상품들(대형주, 인덱스펀드, 해외 주식-글로벌)을 핵심 포트폴리오로 놓고, 초과 수익을 내기 위한 고수익-고위험 상품을 위성포트폴리오(중소형주 펀드, 해외 주식-지역, 국가)로 구성하는 게 이상적이다. 핵심 포트폴리오 80%, 초과 수익 포트폴리오 20%로 투자 전략을 짜는 게 기본적이며 적극적인 투자를 원한다면 핵심 포트폴리오 50%, 평균 이상 포트폴리오 30%, 초과 수익 포트폴리오 20% 정도로 놓자.향후 자본시장통합법이 통과되면 지금보다 장기 투자, 재무 설계를 기반으로 한 투자가 발달할 것으로 예상된다. 즉 현재의 복합, 혼합, 구조화된 상품은 쇠퇴하고 노멀한 주식 펀드와 채권 펀드가 더욱 발전할 것이다. 그동안 투자자들은 높은 수익률, 안정적인 수익률, 가치 투자를 하는 수익률 등을 좋은 펀드라고 생각해 왔다. 하지만 장기적인 투자를 위해선 투자 철학이 명확하고 자산운용사의 경영 상태가 좋으며 저평가된 자산을 매수할 수 있는 능력이 있는 편드가 좋은 펀드라고 할 수 있다. 여기에 벤치마크에서 크게 벗어나지 않는 펀드라면 이상적인 펀드다.미술품 투자는 우리나라에 2005년도부터 본격적으로 시작됐다. 바로 서울옥션에 이어 K옥션의 출범을 계기로 지금까지 환금성 문제로 인해 투자로서의 가치를 제약 받아 왔던 미술품이 ‘시장’을 형성할 수 있는 최소한의 거래 시스템을 마련했기 때문이다.최근까지도 오픈옥션, M옥션 등과 오페라갤러리 등 미술품을 손쉽게 거래할 수 있는 주체들이 속속 등장하고 있다.이제 시장으로서의 미술품은 자유로운 거래 시스템의 정착과 더불어 객관적인 가격 데이터를 바탕으로 향후의 시세를 투자자들이 예측할 수 있게 됐다. 앞으로 국내 투자가의 중요한 투자 포트폴리오의 한 축을 담당할 수 있을 것으로 기대된다.미술품의 투자 효과를 극대화하기 위한 최적 투자의 키워드를 꼽는다면 5가지가 있다. 첫째, 유력 소장가를 만날 수 있는 기회에 주목할 것. 둘째, 특별한 개인전을 앞둔 작가에 주목할 것. 셋째, 작고한 화가의 그림에 주목할 것. 넷째, 대중이 선호하는 그림에 투자할 것. 다섯째, 해외에서 좋은 평가를 얻는 작가를 찾을 것 등이다.투자로서의 미술 작품을 고르는 방법에 대해서 많은 사람들이 어려움을 호소한다. 하지만 모든 자산 시장이 일정한 부의 시스템을 통해 형성되고 움직이고 있다는 것을 보면 눈여겨봐야 할 작가 및 작품들을 예상해 볼 수 있다.먼저 시장 영향력이 있는 화랑의 전속 작가를 주목하라. 또 주요 레지던스(미술가 모임) 참여 작가, 국내외 아트페어에서 두각을 나타내는 작가는 향후 그림 가격이 크게 뛸 가능성이 높다.아울러 해외에서 개인 및 단체전을 여는 작가, 국공립 및 주요 시림 미술관 작품 소장 작가, 미술업계 종사자들의 추천 작가 등도 그림의 가치가 올라갈 것이다.