자영업 체질개선(5)-상권 및 입지분석 비결
자영업의 성패를 좌우하는 요인으로 전문가들을 비롯한 대부분의 사람들이 꼽는 것이 바로 상권 및 입지 분석이다. 많은 사람들이 대중교통을 비롯한 다양한 이동 수단으로 쉽게 찾을 수 있는 곳을 선호하게 마련이고 이런 곳들에는 어김없이 수억 원대의 권리금이 붙어 있다.누가 보더라도 좋은 위치에서 장사를 할 수 있다면 굳이 상권이나 입지에 대한 자세한 분석이 필요 없을지도 모른다. 문제는 이러한 자리를 아무 걱정 없이 차지할 수 있는 사람들은 전체 창업자의 채 10%에도 미치지 못한다는 데에 있다.국내 창업 시장도 이제 관련 정보들이 많이 정리돼 있어 예비 창업자들이 적어도 정보가 없어 사업하기 힘들다는 말은 할 수 없을 것이다. 또한 각종 교육 기회도 풍부해 상권 및 입지 평가의 경우도 전문가와 함께 현장 조사를 같이 실습해 볼 수 있는 기회가 생겨나고 있다.그러나 이러한 각종 정보와 지원 대책들이 창업자들의 욕구를 모두 채워줄 수는 없다. 특히 상권 및 입지 분석만큼은 사업자 자신이 직접 확인하고 조사하는 자세가 필요하다. 유동인구의 중요성, 주변 경쟁 점포의 분석, 개발 요인들의 탐색 등 기본적인 사항들에 대한 파악은 조금만 노력하면 확인할 수 있다. 관건은 ‘숨어 있는 보석’들을 찾아내는 방법을 터득하는 것이다.자영업 관련 상권 및 입지 분석에서 보다 면밀한 조사가 될 수 있도록 하기 위해 기억해야 할 몇 가지 기법이 있다. 첫째는 조사 시간에 관한 것이다. 예비 창업자들이 입점 후보 점포를 조사할 경우 대부분 일정 시간을 할애해 현장 조사를 한다. 가장 좋은 방법은 1주일 내내 시간의 공백 없이 조사하는 것이지만 그렇지 못할 경우 여건이 허락하는 시간 내에서만 조사가 이루어진다.이럴 경우 자신이 눈으로 확인하지 못한 시간에 대한 분석에서 많은 오류를 발견하게 된다. 24시간 운영하는 동일한 브랜드의 편의점이라 하더라도 지역에 따라 고객들이 많이 몰리는 시간의 차이가 2~3시간이 넘기도 한다. 지역 특성에 따라 조사 시간을 달리해야 하지만 일반적인 경우로 파악할 경우 숨어 있는 진주를 놓쳐버릴 수도 있다. 만약 심야 시간 조사 결과가 생각에 미치지 못할 경우 인근 지역 배달 관련 업체의 오토바이 숫자, 찜질방의 크기나 운영 현황 등을 체크하는 것도 보조 수단이 된다.둘째, 주변 업종 및 업체들과의 상호 관계에 주목할 필요가 있다. 경쟁 점포가 많은 것이 득이 될지, 실이 될지는 지역 특성에 따라 다르다. 대학가나 오피스가 상권에서는 대부분의 유망 업종이 경쟁 점포가 많은 업종 가운데 있지만 역세 상권의 경우는 이와 반대로 현재 없는 업종 가운데서 찾을 수 있다.또 주변 상권 규모에 따라서 해당 지역 소비자들을 독점적으로 흡수하는 점포가 있는 것이 유리한 경우도 있지만 불리하게 작용하는 경우도 있다. 30~40년 이상 성공적으로 운영하고 있는 유명 음식점이 있는 경우 과연 그 주변에 점포를 잡아도 영업이 되는 곳은 어떤 지역이겠는가. 역세 상권이라면 적어도 1시간 유동 인구가 하루 중 가장 많을 때 1500명 이상은 확보돼야만 경쟁에서 버틸 수 있다.셋째는 수치에 민감해야 한다는 점이다. 상권 및 입지 분석은 자영업 창업 분야에서 거의 유일하게 통계적 접근이 가능하고 과학적 분석이 가능한 분야다. 따라서 기존 사업 경험자들이 가지고 있는 육감에 의존해 점포의 유망 여부를 판단하는 것은 피해야 한다.주택가 상권, 특히 아파트 단지를 배후로 한 상가 지역인 경우 독립적인 상가가 형성되려면 서울을 비롯한 대도시의 경우 적어도 1000가구 정도의 배후 수요를 갖춰야 한다. 수도권 도시 및 지방 도시의 경우 그 수치가 700~800가구대로 내려간다. 일반 단독주택 가구인 경우 유동 인구를 기준으로 1시간 동안 유동 인구가 가장 많을 때 적어도 300~500명 수준은 되어야 한다. 일반적인 역세 상권인 경우는 대개 1시간을 기준으로 1000명 정도를 잡는다. 참고로 서울의 부도심급 상권들은 1시간 기준으로 약 3500~4000명 정도에 달한다. 가장 많은 유동 인구를 기록하는 곳은 7000~8000명에 달하기도 한다. 이러한 정도의 수요를 갖춘 곳이라면 경쟁 업체 조사 결과 현재 비어 있는 업종 어느 것을 선택하더라도 좋다.상권 및 입지 분석의 기본 전제는 잠재 수요 예측과 업종 경쟁 상황 파악이다. 그리고 여기에 복합적인 개발 요인에 대한 판단이 덧붙여질 때 정확한 예측이 가능한 것이다. 개발 요인만 하더라도 단순히 현재 개발이 어떻게 진행 중이며 언제 공사가 완료돼 얼마 정도의 수요가 추가로 확보될 수 있다는 정도는 조금만 노력하면 확인할 수 있는 사항이다.이제는 여기서 한발 더 나아가 해당 지역에 인구 유입이 과연 장애 요인이 될 여지는 없는지, 유입되는 수요의 계층은 어떤 계층으로 집중될 것인지 등을 추가로 파악해야 한다. 실제로 서울의 대규모 지하철역 주변 상권이지만 새로 완공된 각종 쇼핑센터가 오히려 상권 발전을 저해하는 경우도 나타났다. 바로 주차 공간에 대한 정확한 평가 없이 인구 유입 효과가 큰 건물만 지어 놓은 결과다.상권과 입지는 살아있는 유기체와 같다. 고정돼 있지 않고 항상 주변 여건에 따라 변화한다. 누가 보더라도 좋지 않은 입지 여건을 극복할 수 있는 다양한 방법들도 존재한다. 배달, 테이크아웃 업종이나 전자상거래, 방문 판매 등이 훌륭한 대안이다.우선 수요와 공급에 대한 면밀한 검토와 분석이 선행돼야 한다. 정확한 분석의 전제는 정확한 조사다. 상권과 입지에 대한 판단은 반복적인 조사에서부터 출발한다. 숨어 있는 유망 상권과 입지를 찾는 왕도는 현장을 조사하는 창업자들의 발길에, 그리고 계산기에 달려 있는 것이다. 가맹사업거래분쟁조정협의회에 신청되는 사건의 60% 정도는 ‘가맹계약해지에 따른 가맹금반환의 건’이다. 계약 해지의 원인은 계약 체결 과정에서 종료에 이르기까지 다양하지만 계약 체결 후 가맹본부의 관리 부실이나 교육 등의 내용에 불만을 가진 가맹점 사업자들이 계약을 해지하고 가맹금을 반환해 달라는 내용의 분쟁들이 상당 부분을 차지하고 있다.가맹금은 가맹점 사업자가 가맹본부의 영업 노하우나 상호 사용, 지원·교육·훈련에 대한 대가로 지불하는 금전으로 반환하기 어려운 성격을 가지고 있다. 또한 가맹 사업 거래 현실에서도 가맹금은 반환되는 금전이 아니라는 것이 정설이다. 가맹금 반환을 구하는 내용의 조정 신청 사건의 해결이 어려운 것은 이 때문이다.그렇다면 가맹금은 반환되는 금전이 아니라고 할 수 있을까. 가맹사업법은 가맹본부가 제공한 정보공개서의 내용이 허위·과장됐을 경우, 그리고 그러한 내용의 정보가 계약 체결에 있어서 중요한 요소로 작용했을 경우에는 가맹 희망자나 가맹점 사업자의 가맹금반환청구가 있는 날로부터 1개월 이내에 반환하도록 하고 있다. 이뿐만 아니라 가맹본부가 계약 체결 14일 이전에 정보공개서를 제공하지 아니하고 계약을 체결했거나 정당한 사유 없이 가맹본부가 가맹 사업을 중단한 경우에도 가맹금을 반환하도록 규정하고 있다(가맹사업법 제10조). 만일 가맹본부가 가맹금의 반환을 청구 받고도 이를 이행하지 않을 경우에는 공정거래위원회로부터 시정조치 등의 제재를 받을 수 있을 뿐만 아니라 허위·과장된 정보제공금지 규정 위반으로 5년 이하의 징역 또는 1억5000만 원 이하의 벌금에 처하게 된다(가맹사업법 제9조).만일 정상적인 과정을 통해서 체결된 계약이 중도에 해지되는 경우에도 가맹금을 반환해야 할까. 업계의 정설처럼 가맹금은 반환되지 않는다고 할 수 있을까.이러한 경우에도 당사자의 귀책 정도나 가맹 계약의 성격에 따라 가맹금의 일부를 반환해야 한다. 즉, 가맹금이 가맹본부의 상호나 상표 사용에 대한 금전으로서의 성격만 가지고 있는 것이라면 사용하지 않은 기간에 비례한 만큼의 가맹금은 반환해야 한다. 다만, 계약 해지의 원인이 가맹점 사업자의 귀책 사유에 기인한 것이라면 그것에 따른 책임은 별개의 사항이다.염규석·한국공정거래조정원 분쟁조정실장서정헌·넥스트창업연구소장 nachlass@hanmail.net