초보자 경매 입문법
부동산 경매가 최근 이상 열기를 띠는 가장 큰 원인은 시세보다 싼 가격이라는 금액적 인센티브 때문이다. 하지만 단지 낮은 가격 때문에 참여하려고 한다면 좀 더 신중하게 접근해야 한다. 경매는 채무자의 집을 강제로 팔아 조달된 돈을 채권자에게 주는 것을 말한다. 쉬운 말로 집을 경매해 빚잔치를 하면서 가장 곤경에 처한 집주인이나 세입자를 강제로 쫓아내는 일(법률 용어로 명도)이 그렇게 쉽지만은 않다. 경매의 끝은 낙찰을 받는 것이 아니라 명도를 완료하는 것이다. 그러니 경매를 처음하는 초보자는 다부진 마음을 가지고 경매를 시작해야 한다. 그저 시세보다 싼값에 부동산을 사겠다는 마음을 가지고 시작한다면 명도에서 걸리기 십상이다. 물질적 정신적으로 손해만 볼 수도 있다.경매를 올바르게 이해하기 위해서는 장단점부터 파악해야 한다. 경매의 장점 가운데 가장 매력적인 점은 부동산을 싸게 살 수 있다는 것이다. 경락잔대금 대출이 수월해 입찰가 1억 원에 부동산을 낙찰 받아도 자기 자본 3000만~4000만 원만 있으면 살 수가 있다.반면 단점도 만만치 않다. 가장 큰 문제는 취득한 부동산에 내 마음대로 입주할 수가 없다는 것이다. 주택의 경우 먼저 살고 있는 사람을 내보내야 하는 명도 과정이 가장 큰 부담이다. 낙찰 받은 후 부동산 값을 전부 치러야만 한다는 것도 빼놓을 수 없다. 입주도 하지 못하면서 집값부터 치르고 몇 달을 기다려야 하는 불편함을 겪을 수도 있다. 전세금을 빼거나 살고 있는 집을 매매한 후 그 돈으로 경매 잔금을 치르겠다는 투자자라면 신중하게 고려해야 한다. 또 부동산의 내부를 보지 못하고 사는 경우가 많다는 점, 등기부등본에 경매로 취득한 과정이 기재되는 점, 권리상 하자를 발견하면 입찰 보증금을 포기해야 하는 일도 있다는 점 등 여러 곳에 ‘높은 벽’이 도사리고 있다.경매는 결코 쇼핑하듯이 부동산을 사는 것이 아니다. 경매 물건 중에는 입찰 보증금 20%(보통 입찰가의 10%)라고 명시된 부동산이 있다. 이는 누군가가 앞서 부동산을 낙찰 받았으나 어떤 문제로 보증금 10%를 포기한 부동산인 것이다. 법원은 그럴 경우 보증금을 20%로 올려서 다시 경매를 진행 한다. 최근 서울 5개 법원에서 경매로 입찰 보증금을 포기한 사례를 조사해 보니 그 금액이 한 달 동안 144억1000여만 원에 달했다. 그만큼 많은 사람이 섣불리 경매로 낙찰을 받고 후에 그 부동산을 조사하다가 잔금을 치를 수 없을 정도의 치명적인 결함을 발견하고는 천금 같은 보증금을 포기하는 것이다.경매로 부동산을 취득하겠다고 마음을 먹으면 나에게 맞는 물건을 찾고 자금 계획을 꼼꼼하게 세워야 한다. 가장 큰 문제는 이상적인 입찰가액을 산정하는 것이다. 입찰가 산정은 ‘경매의 꽃’이라고 해도 과언이 아니다.최근에는 투자의 개념보다 내 집 마련의 기회로 경매 부동산을 찾는 사람이 많아 입찰가 수준이 상당히 높은 편이다. 예전에는 아파트를 낙찰 받으려면 통상 감정 가격의 82~85%선, 연립주택이나 다세대주택은 75%선에서 입찰가가 움직였지만 요즘은 종목에 상관없이 90% 이상을 유지하고 있다. 이는 결코 바람직한 현상이 아니다. 감정가의 90% 이상에 낙찰 받으면 등기 비용, 집행 비용 등 부가 비용을 포함할 경우 시중 일반 부동산에 비해 별 차이가 없기 때문이다.경매에 나온 부동산을 현장 방문할 때는 반드시 이 부동산이 왜 경매에 나오게 됐는지 최소한의 내역을 파악할 수 있어야 한다. 살인 사건 등 험한 사건에 연루된 집이라는 점을 잔금을 다 치른 후 알게 된다면 낭패가 아닐 수 없다.결국 경매는 각광받는 장밋빛 길만은 아니다. 경매 투자로 수십억 원대 부자가 됐다는 것 역시 흔히 보는 사례가 아니다. 로또복권에 당첨된 사람처럼 흔치 않은 케이스로 봐야 한다. 특히 최근 몇 년 사이 경매로 돈을 벌었다는 것은 부동산 가격이 전반적으로 상승했기 때문에 가능한 것이지, 좋은 집을 엄청나게 낮은 가격에 입찰 받아 돈을 번 것이 아니라는 점을 기억해야 한다.황지현·영선법률사무소 경매실장 nalja386@yahoo.co.kr