비중확대 유지…현대·GS건설 ‘찜’
2007년 건설 투자는 2006년 감소 국면에서 벗어나 5.4% 증가할 전망이다. 2006년 2분기 13.3%를 기록한 국내총생산(GDP) 내 건설 투자 기여율 또한 2007년 분기별로 각각 7.8%, 34.3%, 18.4%, 15.5%를 보일 것으로 추정된다. 즉 2000년 4분기, 2002년 3분기, 2004년 4분기 저점을 형성한 건설 경기는 2006년 2분기 다시 저점을 확인하며 ‘L’자형의 완만한 회복 국면에 진입할 것으로 판단된다. ‘2007년 대선과 제한적 경기부양책 추진 가능성’이라는 이슈 또한 건설 경기 회복에 기여할 것으로 보인다.증동지역 수주 ‘중흥기’민자 사회간접자본(SOC) 사업과 더불어 토목공종의 한 축을 이루고 있는 공공 공사 내 턴키(Turn-key) 수주액은 2005년 1조1199억 원, 2006년 1조620억 원에 이어 2007년 9130억 원으로 다소 감소할 전망이다. 이는 2006년 5월 25일을 기점으로 최저가 낙찰제 공사가 기존 500억 원 이상에서 300억 원 이상으로 확대되는 동시에 대형 공사 입찰방법의 심의 권한이 건설교통부로 이관되면서 무분별한 턴키 발주가 억제되기 때문이다. 그러나 턴키 시장에서 대형 건설사들의 과점 체계 즉, 설계 및 조사비 등 사전 비용 지출, 다양한 시공경험 측면에서의 우위는 지속될 것이다.현 정부의 부동산 안정 대책은 강남 재건축 규제를 비롯한 수요 억제책에 치중돼 왔던 것이 사실이다. 그러나 지난 11월 15일 발표된 부동산 안정 대책은 과거 다소 소홀하게 대처했던 주택공급 확대책을 구체적으로 명시했다. 이 대책의 주요 시사점은 ▲주택공급 측면에서 수도권 내 2007~2010년 연평균 36만4000호 공급의 로드맵을 미리 예고 ▲재건축 부문을 제외한 대부분의 주택부문 즉, 주상복합, 오피스텔, 다가구 및 다세대 주택의 규제 완화 ▲시장 참여자들이 우려했던 민간주택에 대한 원가연동제 적용 방안 보류 ▲부동산 가격의 불안정성 해소를 위해 가계 및 금융사 건전성에 미치는 영향을 최소화하려는 의지 등으로 요약된다.정부 일각에서는 부동산 가격의 상승 원인을 저금리에 따른 과잉 유동성 부문에서 찾으려 하고 있다. 이에 따라 정부는 시중 금융권을 상대로 가수요에 한정해 기존 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)을 엄격하게 적용할 것을 권고하고 있다. 그러나 부동산 가격의 안정을 이유로 주택금융부문에 정부가 개입하는 것은 가계의 소비 위축과 더불어 부분적 경기부양이 실시될 것으로 보이는 2007년 거시경제 정책과 다소 상충되는 것이다. 2007년에는 분양가 연동제와 더불어 민간택지에 대한 분양원가 공개 및 마이너스 옵션제 등의 도입 여부와 그 실효성에 대해 많은 논란이 발생할 것으로 보인다.부동산 가격 상승의 요인을 주택공급 부족으로 야기되는 입주 물량 감소에서 찾는 것이 순리일 것으로 보인다. 국토 면적의 11.8%에 불과한 수도권 내 인구집중도(2005년 48.3%) 심화라는 한국의 특수한 상황에 주목해야 한다. 수도권 내 주택분양 물량은 2002년을 정점으로 감소 추세다. 특히, 실수요자들이 선호하는 30평형 이상의 주택 분양의 감소 추세는 더욱 가속화되고 있다.이러한 주택 공급의 감소는 필연적으로 아파트 입주 물량의 감소로 이어지고 있다. 즉, 2004년 19만8000호를 정점으로 아파트 입주 물량은 2005년 16만7000호에 이어 2006~07년 각각 15만2000호, 12만6000호로 감소할 것으로 추산된다. 또한, 국내 주택의 주요 수요 연령대인 35~49세 인구층이 2008년 1279만 명으로 증가할 것을 고려하면 현 단계 부동산 시장 과열의 주요 요인은 공급 부족으로 야기되는 수급 불안에서 찾아야 한다.2005~06년 각각 64억 달러, 103억 달러였던 한국 건설업체의 중동지역 수주는 2007년 119억 달러에 이를 것으로 전망된다. 2006년 11월 20일 현재 83억 달러를 기록한 중동 수주는 2010년까지 1980년 초 오일쇼크 2기 수준에 버금가는 중흥기를 맞이할 것으로 보인다. 판매자시장(Seller’s Market)으로 변모한 중동시장에서 ▲각국 실업률 해소 ▲석유화학으로의 산업 패러다임 변화 ▲유가 상승에 따른 풍부한 재정상황 ▲일부 국가 간의 경제적 패권주의 등에 따른 것이다.대림산업 외형 두 자릿수 성장건설 업종 주가의 지속적인 시장수익률 상회로 시장 참여자들은 건설 업종 주가 수준에 대한 속도 조절과 더불어 건설업종 밸류에이션 수준에 관한 지속적인 논란을 제기하고 있다. 현 단계 코스피 대비 건설 업종 상대 주가수익률(PER)은 1.2배를 기록 중이다. 국제통화기금(IMF) 관리체제 이전에는 3.0배에 달하기도 했지만 이 수치는 기업 분석의 틀이 정착되기 이전에 나온 것이어서 큰 의미는 없다. 1.2배 수준의 건설 업종 상대 PER는 비록 국내 건설 투자의 GDP 내 규모가 서구 선진국보다 10%포인트를 상회하는 16%대를 기록 중임을 고려하더라도 경제협력개발기구(OECD) 국가와 비교하면 다소 부담되는 수준으로 평가된다.주택 수급이 안정기에 접어드는 2009년 상반기까지 상승할 것으로 예견되는 부동산 가격을 고려하면 한국 건설 업종의 상대 PER는 지속적으로 상승할 전망이다. 일본의 선례를 봐도 부동산 가격이 상승하는 시기에 건설 업종의 상대 PER는 올라갔음을 확인할 수 있다.한편, 일본과 한국의 부동산 가격 상승 초입기인 1983년과 2000년을 기준으로 수도권 인구 집중도를 감안해도 일본 대비 한국 건설 업종 상대 PER의 상승을 예견할 수 있다. 즉, 일본의 수도권 인구 집중도는 1983년 9.8%에서 1990년 9.6%로 하락한 바 있으나 한국의 수도권 인구 집중도는 2000년 46.3%에서 2005년 48.3%, 2008년 49.3%로 상승할 것으로 보인다.일본의 경우 부동산 가격 상승 시 전개됐던 1985~88년 중의 엔고 현상이 건설 업종 상승에 주요한 요인으로 등장한 바 있다. 한국의 경우에도 2003년부터 진행되기 시작한 원화 절상 추이는 정보기술(IT)을 비롯한 수출 기업의 메리트 저하를 유발하는 동시에 건설 업종을 비롯한 구 경제 업종에 대한 관심의 주요한 요인으로 등장하고 있다.‘강북의 강남 수준화’는 강북 개발 시 싱가포르 식 초고층 복합개발 방식으로 귀결될 가능성이 높아 현재 시장 대비 2.0배 수준에서 형성되고 있는 싱가포르 건설 업종의 상대 PER 추이 또한 우리에게 좋은 선례가 될 것으로 판단된다.건설 업종에 대한 투자의견은 ‘비중 확대’를 유지한다. ‘비중 확대’ 요인은 첫째, GDP 내 건설 투자 기여율의 상승 국면이 최소 2007년 2분기까지 진행. 둘째, 최소 2008년까지 부동산 가격의 상승 국면 유지. 셋째, 체감적인 건설경기 지표인 CBSI 저점 형성과 2010년까지 지속될 중동시장 확대. 넷째, 일본의 엔고 시기를 고려할 때 한국의 원화 절상 추세는 건설 업종에 긍정적인 변수. 다섯째, 풍부한 수주 잔고와 더불어 엄격한 수주 심의를 통한 원가관리 및 영업외수지 개선에 따른 실적 모멘텀(Earnings Momentum) 지속 등에 따른 것이다.2007년 건설 업종 내 유망 종목은 현대건설(000720, 적정주가 6만8300원), GS건설(006360, 적정주가 9만8900원), 대림산업(000210, 적정주가 9만5200원)이다. 특히 현대건설은 일부 채권단의 매각제한 해제 주식에 따른 잠재매물압박(Overhang) 이슈, 기업 매각 작업 연기 등의 부정적 외생변수가 소멸될 것으로 보인다. GS건설은 코스트 이노베이션(Cost Innovation)의 원년으로 불릴 만한 2006년에 이어 2007년에도 건축, 주택부문 원가율 하향세와 판관비율의 하락이 예상된다. 대림산업은 2006년 신규 수주 물량이 과거 3년 연평균 4조 원대를 상회하는 5조 원 수준에 이르고 수도권 도급주택 사업의 본격적인 기성인식에 따라 2007~08년 두 자릿수의 외형 증가세가 확실시 된다.지속적인 실적 모멘텀과 더불어 적극적인 주주이익 배려 정책이 기대되는 대우건설(047040, 적정주가 2만6200원)과 중동지역 플랜트 확대의 최대 수혜 기업인 삼성엔지니어링(028050, 적정주가 5만6600원)에 대해서도 ‘매수’의 투자의견을 유지한다. 2007년 턴어라운드(Turn Around) 예상기업은 태영(009410, 적정주가 8만8700원), 두산산업개발(011160)과 삼부토건(001470)이다. 특히, 태영은 2007년부터 레저 등 다각화사업에서 본격적인 투자비 회수와 더불어 SBS홀딩스 설립에 따른 주당 가치 상승이 예견된다.