‘구역지정’ 확인 필수…메리트 커
“강남에 재건축이 있다면 강북엔 재개발이 있다.”강남 재건축과 강북 재개발은 서울시 주택 공급의 양대 축이다. 그래서 두 사업은 여러 면에서 대비가 된다. 재건축은 민간 주도 사업이고 재개발은 공공 주도 사업이기 때문에 개발 방식이 완전히 다르다. 또한 재건축에 소형평형 의무 비율이 있다면 재개발에는 임대주택을 공급해야 하는 규정이 있다. 강남 집값을 주도하는 것이 재건축이라면 재개발은 강북 주택시장의 기대주다. 슬럼화된 지역을 강남 수준으로 개발하기 위해 재개발 외에는 마땅한 대안이 없다는 점에서 강북 주민들이 재개발에 거는 기대감은 남다르다. 그러나 두 사업에 공통분모가 없는 것은 아니다. 개발에 따른 파급 효과가 엄청나다는 점과 빠르게 사업이 진행돼야 투자 이익이 크다는 점은 재개발, 재건축 모두에 중요한 요소다.그동안 민간 주택사업은 재건축이 주도해 왔다고 해도 과언이 아니다. 낙후된 곳을 개발해야 하는 재개발 사업은 항상 재건축 사업 다음에 이뤄졌다. 때문에 생활편의시설이 잘 갖춰져 있는 강남에 비해 강북은 도로 쇼핑 교육 등 여러 가지에서 크게 뒤처져 있었다. 더군다나 재개발 사업에는 규모에 맞게 임대 주택을 건립해야 하는 불편함이 뒤따랐다. 임대 아파트 주민과 일반 아파트 주민 간 반목이 끊이지 않은 것도 이 때문이다. 그러나 참여정부가 들어서면서 사정은 180도 바뀌었다. 서울시의 강북 균형발전 계획 등 각종 개발 계획들이 쏟아지면서 강북 재개발 지역의 몸값은 하늘 높은 줄 모르고 치솟은데 비해 재건축은 부동산 투기의 원흉으로 몰리면서 옴짝달싹 못하는 신세가 됐다. 과거시험에 낙방한 줄 알았던 이몽룡이 하루아침에 암행어사가 돼 춘향이 앞에 나타난 것만큼 극적이다. 물론 여기에는 강북의 주거 여건을 강남 수준으로 높여야 한다는 정책 당국의 의지가 중요한 역할을 했다. 강북을 이대로 방치할 경우 돌이킬 수 없는 결과를 초래할 수 있기 때문이다. 서울시가 강북 곳곳에 대규모 뉴타운을 건설하고 정부가 도시재정비촉진사업을 강북에 펼치는 이유가 바로 여기에 있다.그러나 상황이 달라졌다고 해서 재개발 사업의 특성 자체를 간과할 수는 없다. 재건축 사업에 후분양제, 조합원분 전매금지, 개발이익환수제, 소형평형의무비율 등 각종 규제책이 잔뜩 걸려 있어 재개발이 반사이익을 얻고 있지만 5~10년 이상 소요되는 재개발 사업의 특성마저 바꿀 수는 없는 노릇이다. 따라서 재개발 사업에는 타이밍이 무엇보다 중요하다. 사업 추진 속도를 봐가면서 투자하되 가급적이면 진행 속도가 빠른 곳을 선택하는 것이 유리하다. 초기에 투자하면 저가에 매물을 취득할 수 있지만 10년 가까이 기다려야 하는 불편함이 따른다. 만약 해당 지역에 조합원 간 분쟁이 발생하면 장기간 사업이 표류할 수도 있다. 재개발 사업은 기본계획 수립부터 시작하는데 크게 구역지정 조합설립인가 사업시행인가에 따라 값이 큰 폭으로 뛰는 경향이 있다. 가장 시간이 많이 걸리는 기간은 기본계획 수립부터 구역지정 인가까지다. 구역지정을 받았다면 재개발 사업의 7부 능선은 넘은 셈이다. 이때부터는 큰 이변이 없는 한 사업이 정상적으로 진행될 공산이 크다.물론 역세권 등 교통 여건이 잘 갖춰져 있으면 0순위 투자처다. 그러나 교통 여건이 좋거나 단지가 규모가 큰 지역은 값이 비쌀 수밖에 없다. 저평가된 곳을 찾는 것 자체가 무리다. 따라서 이때는 당연히 비싸게 사서 더 비싸게 파는 투자 전략을 세워야 한다.중구 신당동 80 신당6구역은 현재 사업시행인가를 신청한 상태다. 조합 측 구상대로라면 내년 중반쯤 분양 신청에 들어가 2010년 아파트를 입주시킬 계획이다. 매매값은 10평 미만의 단독주택이 평당 1600만 원 선. 20~30평 주택은 1300만~1600만 원, 30평 이상 빌라는 1300만 원 선이다. 임대 주택을 164가구, 일반 아파트를 795가구 건립하며 이중 조합원 분은 520가구, 일반 분양분은 275가구다. 삼성건설이 시공을 맡는다. 현재 인근에 있는 신당 푸르지오가 평당 2000만 원 선에서 분양되고 있는 것을 감안하면 3000만 원 이상의 시세 차익을 기대할 수 있다. 신당6구역은 동대문 등과 가까운 데다 성수대교만 건너면 강남으로 연결된다. 2호선 신당역과 4분 거리에 있으며, 기본계획 수립 이후 주민들 간 별다른 마찰 없이 사업이 진행되고 있다는 것이 가장 큰 장점이다.성북구 보문동6가 209 일대 보문3구역도 사업전망이 밝다. 조합설립인가를 신청해둔 상태로, 조합은 2008년 6월 분양에 들어가 2011년 아파트를 입주시킬 계획이다. 총 892가구를 건립하며 공급 평형은 16, 24, 32, 42평형으로 구성돼 있다. 10평짜리 단독주택 값이 평당 1400만~1,500만 원 선이며 10~20평 주택도 비슷한 수준에서 거래되고 있다. 20~30평 주택과 30평형 이상 빌라는 평당 1100만~1,200만 원 선이다. 인근 숭인4구역이 평당 1450만 원 선에서 분양된 것을 감안한다면 지금이적정선이라고 볼 수 있다. 평당 1600만 원이 넘을 경우 투자 메리트가 다소 떨어진다. 이 지역은 6호선 보문역과 창신역 중간에 있다. 보문3구역에 속한 주택들은 대지 지분이 많으며 지분 쪼개기가 덜 진행돼 다른 곳에 비해 투자 이익이 크다는 게 특징이다. 25, 33, 42평형 1065가구를 건립하며 이중 173가구는 임대 아파트로, 892가구는 일반 아파트로 분양한다. 조합원 수는 580가구이며 나머지 312가구는 일반 분양할 계획이다.동대문구 용두동 80의1 용두1구역은 현재 관리처분총회가 열리기 직전으로 이르면 내년 봄에 일반 분양에 들어간다. 이 지역은 청계천과 가까운 곳에 있다는 점과 지하철 1호선 제기역과 2호선 용두역을 이용하기가 편리하다는 게 가장 큰 장점이다. 시공사인 삼성물산이 24, 34, 43평형 1,054가구를 짓는다. 조합원분은 600가구, 일반 분양분은 260가구이며 나머지 196가구는 임대 아파트로 건립한다. 10평대 단독주택이 평당 2,000만 원 선에 거래되고 있고 15~20평은 1700만~1800만 원, 25~30평은 1500만 원, 30평 이상 주택은 1300만 원이다.성북구 정릉동 10 길음정릉 9구역도 관리처분총회가 임박한 상태로 10평짜리 단독주택이 평당 1200만~1300만 원에 거래되고 있다. 삼성건설이 시공하며 4호선 길음역을 걸어서 이용할 수 있다. 1254가구가 건립되는 길음정릉 9구역은 공급 평형이 14평형(150가구), 24평형(285가구), 34평형(409가구), 44평형(140가구)이다.성북구 종암동 100의56 일대 3만9465㎡를 재개발하는 종암5구역은 삼성건설이 1025가구를 건립한다. 현재 사업시행인가를 받았으며 집값은 10~20평 주택이 평당 1200만~1300만 원이고 30평 주택은 평당 1000만 원이다. 주변에 대규모 재개발 구역이 많고 내부순환로, 동부간선도로 등을 이용하기 편리하다.서대문구 충정로2가 65와 냉천동 754만3946㎡를 재개발하는 충정냉천구역은 현재 관리처분총회를 개최했으며 내년 봄 분양을 목표로 하고 있다. 14평형짜리 임대 아파트를 120가구, 일반 분양분은 179가구다. 조합원분과 일반 분양분 공급 평형은 24, 32, 41평형이다. 현재 24평형의 경우 분양가는 2억2000만 원으로 책정됐으며 프리미엄은 8000만 원가량 형성돼 있다. 32평형은 분양가가 3억2700만 원이며 프리미엄은 1억3000만~1억8000만 원 선이다. 41평형은 분양가가 4억8000만 원이며 프리미엄은 2억2000만 원이다. 독립문역 근처의 현대, 극동아파트 32평형이 4억~5억 원 선에 거래되고 있는 것과 새 아파트로서의 이점 등을 감안하면 앞으로 1억~2억 원 이상의 가격 상승을 예상할 수 있다.