2008년 이후 자산가치 하락·조정기 진입
지난 2001년과 2006년도 현재를 비교할 때 부동산만큼 급변한 재테크 시장도 없을 것 같다. 그만큼 거시경제지표, 수급, 부동산정책을 비롯한 핵심변수의 움직임이 180도 확 바뀌었다. 부동산 이론에 따르면 부동산시장과 가격에 직접적 영향을 미치는 결정적 외생변수는 5가지 정도로 압축된다. 우선 정책, 금리, 소득, 수급, 투자심리 등 핵심변수를 중심으로 지난 5년간 달라진 부동산 투자 환경을 살펴보자.첫째, 최근 부동산 시장에 가장 직접적이고 큰 영향을 미치는 변수는 역시 정부정책이다. 정책이 시장에 개입하는 근거는 서민, 저소득층의 주거안정과 가격안정이라는 정책목표를 달성하고 시장의 실패에 대응하기 위함이다. 정부가 시장에 개입한 역사는 40년 정도로 올해 3·30대책까지 나온 중요한 정책은 대략 45개 정도다. 이중 투기억제 및 가격안정에 관한 내용이 27건, 부동산경기 부양 및 활성화에 관한 내용이 18건 정도다. 한마디로 부동산경기가 침체 혹은 냉각되면 부양책을, 반대로 경기가 과열 혹은 호황기에는 규제책을 펴왔다.지난 97년 말 외환위기 이후 정부는 분양가를 자율화하고 주택담보대출을 확대함은 물론 얼마든지 분양권을 사고 팔수 있도록 전매를 허용하고 신규 분양자에게 양도세, 취득세 등 각종 세금 감면 혜택을 한시적으로 부여했다. 그러던 것이 2003년 이후에는 규제책으로 선회했다. 특히 올 하반기 이후에는 세금중과 및 규제정책 여파가 본격적으로 작동할 것으로 예상된다.둘째, 금융환경, 금리기조가 바뀌고 있다. 외환위기 이후 한때 20% 이상 치솟던 시중금리가 현재는 5%대로 대폭 낮아졌다. 정부가 발권력을 동원해 통화량을 늘리고 저금리 기조를 유지하면서 시중 부동자금은 부동산이나 주식시장으로 몰릴 수밖에 없었다. 통화량 증가는 화폐가치를 붕괴시키는 반면, 실물자산가치를 증대시키는 효과를 가져온다. 때문에 2001년부터 시작된 부동산가격 상승의 근본 이유는 저금리와 과잉 유동성으로 귀결된다고 볼 수 있다.하지만 2005년 이후 부동산 과열 및 버블논쟁이 일면서 콜금리가 3.75%에서 4.5%로 올랐다. 저금리기조가 마감되고 상승세로 전환된 것이다. 미국 역시 연방준비제도이사회(FRB)에서 2004년 이후 1%였던 연방금리를 16차례 연속 인상, 5.25%대를 유지하고 있다. 정부규제와 금리인상, 담보대출제한이 맞물릴 경우 자금이탈 현상이 가속화되면서 부동산시장은 하락 내지 침체될 것이다. 현재로선 대내외 경제환경에 큰 변화가 없는 한 우리나라 금리는 당분간 현 수준을 유지할 가능성이 높다. 따라서 520조원이 넘는 부동자금은 여전히 주식, 채권 등 금융시장과 부동산시장의 경계선에서 한동안 방황할지도 모른다.셋째, 2001년 1인당 국민소득은 1만달러가 채 안됐으나 2005년 말 국민소득은 1만5,000달러를 돌파했다. 달러화 기준으로 국민소득은 50% 이상 증가한 셈으로 부동산가격이 소득에 더욱 민감하게 반응한다는 특징을 감안할 경우 소득증가만으로도 어쩌면 지난 5년간 집값이 상승할 만한 충분한 근거가 될 수도 있다. 일반적으로 ‘국민소득 증가-주택의 실질 구매력 증가-유효수요 증가-주택가격 상승’의 연결고리를 가지기 때문이다. 하지만 국민소득 1만5,000달러는 경제성장률에 힘입었다기보다 환율하락에 의존한 측면이 강하다. 따라서 향후 저성장이 계속되고 환율변동이 크지 않을 경우 국민소득 증가로 인한 집값, 땅값 상승은 더 이상 기대하기 힘들다.넷째, 주택의 수급구조가 변하고 있다. 2002년도 93%선에 불과하던 주택보급률은 2005년 말 기준 105.9%로 대폭 상승했다. 외형적 수치만으로는 주택공급물량 증가로 보급률은 높아졌다고 하지만 속내를 들여다보면 사정은 그리 넉넉한 편이 아니다. 집값 상승의 진원지 역할을 하고 있는 수도권의 주택보급률은 97%, 서울은 89%선에 불과하기 때문이다.게다가 자가점유율은 55%, 자가소유율은 60%선에 그쳐서 우리나라 국민 10명당 집 없는 사람이 4명을 넘는다는 게 통계수치다. 주택공급의 양적 부족도 문제지만 지역별 편차가 더 큰 문제다. 예컨대 지난 5년 동안 전국적으로 주택공급은 크게 팽창했지만 정작 인구유입으로 주택을 필요로 하고 집값 상승을 주도하고 있는 서울 등 수도권의 주택보급률 수치는 별로 나아진 게 없다. 또 미국, 영국, 일본 등 선진국이 주택보급률 115~12%선에 달하고 있음을 감안하면 향후 5~10년 정도는 공급확대가 필요하다.다섯째, 투자심리 부분이다. 2001년도 이전에는 각종 부동산 부양책에도 불구하고 집값, 땅값은 꿈쩍도 하지 않다가 분양권전매, 세제, 금융상의 종합적인 유인책이 나온 후 비로소 용틀임을 쳤다. 그후 수도권을 비롯한 전국의 부동산가격은 세금중과를 앞세운 30여차례의 초고강도 종합대책에도 아랑곳하지 않고 급등장을 연출하고 있다.우리나라 사람들은 총자산 중 부동산 비중이 80%를 넘을 정도로 부동산 선호 심리가 강하고 노후 대비 1순위로 부동산을 꼽곤 한다. 상속, 증여수단도 부동산이 주류를 이룬다. 이러한 실물자산 선호 경향은 일본, 중국, 홍콩 등 동양인의 공통적 현상이다. 지난 5월22일부터는 개인이 투자 목적으로 100만달러 이내에서 해외 주거용 부동산 취득이 가능해짐에 따라 미국, 캐나다, 호주 등 선진국뿐만 아니라 중국, 베트남, 몽골, 필리핀, 카자흐스탄, 인도 등 아시아 이머징마켓에 대한 해외부동산 투자가 급증하고 있다.우리나라 사람들의 부동산 선호사상, 실물중시 투자심리는 그 뿌리가 깊은 만큼 단기간에 금융상품중시의 서구식 투자행태로의 변화를 기대하기 힘들다. 하지만 소득증가, 선진화, 투자기법이 고도화될수록 개인의 자산 포트폴리오 중에 부동산이 차지하는 위치는 점차 감소할 것으로 기대된다.이처럼 정책규제, 금리기조 변화, 경기흐름, 수급구조 등 여러 요인을 감안할 때 향후 부동산시장의 불확실성, 가격하락의 위험은 그 어느 때보다 커진다고 할 수 있다. 지금부터 5~10년 후 부동산시장을 객관적으로 예측하고 치밀하게 대비해야 할 이유다.그렇다면 올 추석 이후 시장은 어떻게 변화할까. 먼저 단기적으로는 추석 이후에는 주택, 토지시장 모두 하향안정세가 예상된다. 분양권전매금지, 주택거래신고제 등 거래 규제와 양도세 중과, 종부세 강화 영향에다 금리인상, 담보대출 제한이라는 3대 악재가 겹쳤기 때문이다. 다만 강북권 재개발, 뉴타운지구, 도시재정비촉진지구, 판교신도시 인근지역 등 개발호재를 보유한 지역 등을 중심으로 국지적 상승세는 충분히 예견된다. 이러한 조정장세는 적어도 내년 초 내지 상반기까지는 유지될 것으로 보인다. 8·31대책의 영향이 올 10월 이후 본격화되면서 1가구 2주택자 등의 세금 회피성 매물과 금리인상에 다른 실망매물이 출시되는 데 비해 투자심리는 상대적으로 위축돼 있기 때문이다.둘째, 중기(2~3년)적으로는 2007년도 하반기에는 대선정국이 형성되면서 부동산가격이 다시 불안해질 여지가 많다. 과거 통계를 볼 때 대통령선거가 있는 해에 집값과 땅값이 뛴 사례가 많기 때문이다. 금리를 올려 유동성을 축소하거나 긴축정책을 펴기 어렵기 때문이다. 또 대선후보가 결정되면 선심성 표를 의식해서 각종 개발공약을 남발할 가능성도 크다. 개발공약경쟁이 치열해질 경우 내년 하반기 이후에는 수도권, 충청권은 물론 전 국토가 개발지역으로 거론되면서 투기가 재현될 수도 있다.특히 과도하거나 불필요한 규제는 완화되거나 페지될 가능성이 높다. 예컨대 재건축시 소형평형의무비율제나 도심아파트의 층고제한, 그리고 DTI(총부채상환비율)와 같은 조치는 시장수요와 무관한 과도한 규제로 인식된다. 만약 금리급등, 경기급락, 미국·중국 등 해외부동산 시장붕괴 등과 같은 메가톤급 돌발 악재만 없다면 2007년도 시장은 그리 나쁘지만 않을 듯하다. 다만 부동산시장의 일반적 통설로 자리잡은 10년 주기설과 벌집모형(Honey-Comb Model)에 따르면 대선이 끝난 후 2008년부터 2년 정도는 긴 조정, 즉 침체기 또는 하락기에 진입할 가능성이 높다. 다시 말해 2001년에 시작된 부동산 장기상승 국면은 내년 하반기에 마무리될 공산이 크다는 뜻이다. 따라서 2008년 이후에는 부동산 자산가치 하락에 대비하는 투자전략이 요구된다.셋째, 장기(5년 이상)적으로는 2010년 이후 새로운 장기 상승 사이클이 출현하면서 수도권은 2015년까지 부동산가격 상승주기(호황국면)가 나타날 것으로 예측된다. 우리나라 인구가 2020년께 5,000만명으로 최고치에 달할 것으로 보이고 ‘저출산·고령화’ 속에 인구정체 현상이 나타날 것이다. 인구 증가율 감소(연 0.5%)는 주택수요를 감소시키지만 가구수 증가율(연 2~3% 정도)은 주택수요를 증가시켜 주택가격 상승요인으로 작용한다. 특히 수도권으로 인구 유입 현상이 지속되고 수도권의 주택보급률이 절대적으로 낮은 점, 수도권은 신규수요 외에 교체수요, 투자수요가 어느 정도 상존하는 점 등을 고려할 때 수도권 집값은 향후 10년 정도는 완만한 상승세가 예상된다.다만 독일 사례 등을 참고할 때 한반도가 통일될 경우 서울 등 수도권은 새로운 상황을 맞으면서 수도가 어디에 결정되는냐에 따라 요동칠 것이 분명하다. 세계경기흐름, 자본이동, 금리추세가 어떻게 될지, 미국·중국 등 우리나라에 큰 영향을 미치는 국가의 부동산경기가 어떤 방향으로 바뀔지, 통일변수 등을 장기전망과 관련해 관심 있게 살펴볼 필요가 있다.돋보기 미래시세 예측 서비스‘1년 후 아파트 값을 알려주마’아파트 소유자라면 향후 내 집의 가격이 얼마나 오를지 궁금하기 마련이다. 그래서 아파트를 선택할 때 첫번째로 따져봐야 할 조건이 바로 미래가치다. 입지, 평형, 브랜드, 주변환경 등을 종합해 미래가치가 높은 아파트를 골라야 시세상승 기대를 높일 수 있기 때문이다.하지만 점쟁이가 아닌 이상 앞으로 형성될 가격을 정확히 예측하기란 쉽지 않다. 이 점에 착안해 부동산시세정보업체들이 내놓은 게 ‘미래시세 예측 서비스’다. 현재 부동산뱅크와 닥터아파트가 유료로 이 서비스를 제공하고 있다.부동산뱅크의 경우 지난 2003년 7월부터 개별 아파트의 1년 후 미래시세를 제공 중이다. 서비스 대상은 서울, 신도시, 경기도, 인천광역시의 아파트. 단 재건축이 임박하거나 진행 중인 아파트, 주상복합, 입주한 지 1년 6개월 미만인 아파트는 시세변동이 불규칙하다는 이유로 제외돼 있다.이 회사의 미래시세 예측 시스템은 지난 19년간 축적된 400만개 이상의 아파트 시세 데이터와 시중금리, 개별 아파트 특성, 건설사 브랜드, 경제변수 등을 기반으로 개별 아파트의 1년 뒤 값을 예측한다. 동일한 지역, 평형, 가격대의 아파트 가운데 어떤 것을 선택하는 것이 합리적인지 고민하는 수요자들과 금융기관 PB들의 고객상담 및 부동산 자산관리 툴로 폭넓게 활용되고 있다.미래시세 서비스에 사용된 통계 모형은 SPSS란 통계 패키지가 기본이다. 종속변수의 변화를 독립변수들의 선형조합으로 이해하는 회귀분석 기법을 응용, 과거 시세 변동치를 통해 미래를 예측하는 방법이다.시세 예측치는 비교적 정확하다는 게 부동산뱅크측 설명이다. 길진홍 팀장은 “급격한 거시경제 여건이 변화되지 않는 한 큰 변동은 없다”고 밝혔다. 그러나 미래시세 예측결과는 1일~1개월 단위로 경기변동지수와 같은 경제변수를 반영하기 때문에 예측시점에 따라 변동될 수 있다. 오늘 확인한 미래시세와 일주일 전의 미래시세 예측결과가 다를 수 있는 셈이다. 또 단지별 지역별로 예측 모델이 다르기 때문에 서울과 경기도의 교차 비교는 불가능하다는 것도 염두에 둬야 한다.한편 부동산뱅크 미래시세 예측 시스템에 따르면 1년 후 서울시내 주요 아파트 가격은 대부분 상승세를 유지하는 것으로 나타났다. 서울 강남구 개포동 우성3차 34평형의 경우 현재 9억2,500만원선인 평균가격이 1년 후 9억9,000만원선으로 7% 이상 오를 것으로 예상됐다. 또 마포구 공덕동 공덕삼성1차 34평형은 현재 4억5,500만원에서 3.4%가 올라 4억7,000만원을 넘어설 것으로 예상됐다.sjpark@kbizweek.com고종완·RE멤버스 대표