한 달 넘게 숨죽여 기다리던 8ㆍ31부동산대책의 뚜껑이 열렸다. 가장 관심이 모아진 부분은 세제개편. 정부는 “종합부동산세 부과 대상자와 다주택 보유자 등 투기혐의자의 세부담이 높아지지만 대다수 일반 국민의 세금은 변화가 없을 것”이라고 밝혔다.하지만 전문가들은 올해부터 보유세 과세기준이 면적에서 가격으로 변화된 만큼 1주택 보유자들도 세부담이 늘어날 것으로 보고 있다. 서울의 경우 아파트 70% 정도가 내년에 세부담이 늘어날 것으로 점쳐진다. 또 2주택 이상 보유자, 종부세 대상자 등 50만명은 ‘세금폭탄’을 맞아야만 하는 상황이다.김상문 세무법인 정상 대표세무사는 “8ㆍ31부동산대책의 핵심은 세금 강화를 통한 투기수요 억제와 주택공급 확대에 있다”면서 “특히 보유세(재산세와 종합소득세) 증가와 2주택 이상 보유자에 대한 양도소득세 강화가 핵심인 만큼 자신의 상황에 맞는 자산 리모델링이 필요하다”고 밝혔다. 김세무사의 도움으로 8ㆍ31부동산대책 이후 달라지는 세금체계와 부동산 보유자들이 참고할 만한 절세전략에 대해 알아보자.보유세는 재산세와 종합부동산세를 말한다. 재산세는 모든 주택과 토지 등에 부과되는데 일반 서민주택은 큰 영향이 없을 것이다. 문제는 종합부동산세이다. 이는 당초 과도한 부동산을 보유한 사람에게 징벌적 성격으로 도입된 세금인데 부작용을 우려해 그 대상자를 개인별로 주택의 기준시가 9억원 초과, 나대지 등은 6억원 초과로 정하고 그나마 전년 대비 150%를 한도로 걷도록 했다. 이러한 기준을 대폭 강화해 내년부터는 주택은 6억원으로, 나대지 등은 3억원으로 낮춰 대상자를 대폭 늘렸다. 아울러 한도도 300%로 인상해 실질적인 부담이 되도록 했다. 또한 개인별 과세에서 세대별 합산과세로 바뀜으로써 그 여파는 더욱 커지게 됐다.현재 종합부동산세에 적용하는 과세적용비율은 50%이다. 즉 기준시가의 50%를 시가로 봐 세금을 계산하는 것이다. 이러한 비율을 내년에는 70%로 올리고 매년 10%씩 올려서 2009년에는 100%로 할 예정이다. 즉 시가가 아무런 변화가 없더라도 2배로 가격이 오른 것처럼 세금이 계산되는 것이다. 이러한 보유세 강화가 어느 정도의 세부담 증가를 가져올까.우선 보유세의 증가는 부동산 보유에 따른 손실과 이익을 비교하는 데 있어서 보다 합리적으로 계산해야 할 필요가 생겼다. 이전처럼 단순히 ‘얼마 투자해서 어느 정도 오르면 세금 약간 내고 얼마 정도 벌겠네’ 하는 식의 계산은 곤란하다. 기다리는 동안 손실이 점점 커져서 주식에서 말하는 적절한 손절매의 기회를 놓치고 실패한 투자로 끝날 수도 있기 때문이다.서울 서초동의 아파트에 사는 A씨는 거주주택 외에 광진구 구의동에 10억원대의 단독주택을 갖고 있다. 이는 6년 전 IMF 외환위기 때 급매물로 나온 것을 3억원을 주고 사놓은 것으로 명의는 배우자로 돼 있다. 단독주택을 처분할지, 계속 보유해야 할지를 결정하기 위해 보유세가 미치는 영향을 살펴보기 위해 과 같은 분석 테이블을 사용해 보자.A씨는 2005년에 10억원짜리 주택을 보유하고 있다. 하지만 2006년과 2007년에 각각 전년 대비 10%와 5%의 가격하락이 예상되고, 다시 2008년에 5%, 2009년에는 15%의 가격상승이 있을 것이라 가정해 봤다. 이런 상황에서 보유세가 당초 정부의 방침대로 2009년에 1%를 목표로 꾸준히 상승한다면 매년 앞서와 같은 보유세 부담의 증가가 불가피하다.즉 2009년까지 2,800만원에 가까운 보유세가 발생하는 것이다. 하지만 시세가 현재에 비해 3,100만원이 올랐으므로 오히려 300만원의 보유로 인한 이익이 발생했다고 할 수 있을까? 그렇지 않다. 눈에 보이지 않는 기회비용을 생각해야 한다. 기회비용이란 말 그대로 여러 개의 대안 중 하나를 선택함으로써 잃게 되는 비용을 말한다. 즉 이 자금을 주택이 아닌 다른 곳에 투자했을 때 얻을 수 있는 수익을 말한다. 만약 A씨가 연간 세후수익률을 3%로 올릴 수 있는 금융자산에 투자했다면 다음의 수익을 얻을 수 있을 것이다.10억원×(1+3%)⁴-10억원 = 1억2,500만원결국 300만원의 이익이 아닌 1억2,200만원의 손실이 생겼음을 알 수 있다.이제는 보유세가 부동산의 투자 여부를 결정하는 중요한 기준이 됐다. 이런 종합부동산세를 피하기 위한 방법으로는 명의분산이 있을 수 있다. 그러나 내년부터는 세대별 합산과세이므로 아무리 가족간에 명의를 분산해 봐야 소용이 없다. 별도세대를 구성한 가족이나 제3자의 명의로 분산시켜야만 효과를 볼 수 있다. 그러나 이런 명의분산은 소유권의 변동에 따른 취득세 등의 비용이 만만치 않고 경우에 따라서는 증여세나 자금출처 조사 등 예상치 못한 복병을 만날 수도 있다. 보다 세심한 검토가 필요한 대목이다.임대주택사업을 고려하는 것도 가능하다. 임대주택사업용 주택은 종합부동산세에서 제외되기 때문이다. 그러나 이런 혜택을 받기 위해서는 임대사업자로 등록을 해야 하고 5채 이상의 임대주택을 10년 이상 임대해야 한다. 그렇지 않으면 종합부동산세는 피하더라도 1세대 3주택 이상으로 양도소득세를 중과세당할 수 있다. 아울러 임대주택사업에서 발생한 소득에 대해서는 이를 신고하고 이에 대한 세금을 내야 하므로 이를 종합적으로 검토해야 한다.이번에는 양도소득세 중과세에 대해 살펴보자. 1세대가 거주목적으로 보유하는 1주택에 대해서는 여전히 비과세를 적용하지만 그렇지 않은 주택에 대해서는 기본적으로 투기목적으로 봐 중과세한다는 입장이다. 그래서 이번 대책에서는 3주택자에 이어 2주택자에게도 강력한 중과세를 도입했다.양도소득세는 9%에서 36%까지의 일반세율을 적용해 계산한다. 현재 1세대 3주택자에 대해서는 60%의 중과세율을 적용한다. 그러나 앞으로는 2주택자에게도 무려 50%의 세율을 매긴다. 다만 1년간 유예해 2006년부터 적용되므로 내년까지 주택을 처분하면 중과세를 피할 수 있다. 또한 2주택의 경우에 적용될 불이익의 하나는 양도소득세 실가과세다. 3주택은 이미 실가로 과세되고 있고 2주택도 2006년부터 실가로 과세된다. 아직까지는 기준시가가 실가에 미치지 못하고 있고 그 차이가 상당한 곳도 있다. 그러므로 어차피 1주택을 팔 계획이라면 가능하면 올해 안에 파는 것이 좋다. 그러나 주택투기지역에 소재하는 주택이라면 어차피 기준시가가 아닌 실가로 과세되므로 이런 혜택은 없다.아울러 유예기간이 지나면 장기보유특별공제를 받지 못한다는 점에 유의해야 한다. 장기보유특별공제는 보유기간에 따라 양도차익의 일정부분을 빼주는 것인데 3년 이상 5년 미만 보유시는 10%, 5년 이상 10년 미만 보유시는 15%, 10년 이상 보유시는 30%를 공제해준다. 이 공제를 받느냐, 못 받느냐에 따라서 세금부담이 크게 차이가 나므로 가능하면 이러한 혜택을 받는 것이 좋고 기왕이면 높은 비율을 적용받도록 양도시기를 조절해야 한다. 양도 시기는 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날을 말한다.그렇다면 2주택에 대한 중과세가 어느 정도의 세금증가를 가져올까. 2주택자인 B씨는 자산을 슬림화하기 위해 집 한 채를 처분하려 한다. 대상 주택은 현재 시가 10억원(기준시가 7억원)이고, 취득가액 3억원(기준시가 2억원)인 투기지역에 해당하지 않는 곳에 있다. 취득세 등과 양도소득 기본공제는 고려하지 않고 장기보유특별공제도 15% 받는 것으로 가정한다.와 같이 올해 안에 주택을 처분하면 기준시가로 양도차익을 계산하고 최고 세율 36%인 일반세율을 적용받는다. 그러나 내년에 처분하면 기준시가가 아닌 실가로 세금을 내야 하므로 양도차익이 5억원에서 7억원으로 껑충 뛰게 된다. 그러나 내년까지는 2주택자라도 장기보유특별공제를 적용받을 수 있고 세율 또한 변화가 없다.그러나 유예기간이 지난 2007년에 처분하면 실가로 양도차익을 계산함은 물론 장기보유특별공제를 적용받지 못해 양도차익 7억원이 그대로 과세표준으로 계산된다. 아울러 세율도 50%의 단일세율로 중과되므로 무려 3억5,000만원의 세금을 내야 한다. 여기에 다시 3,500만원의 주민세를 포함하면 거의 4억원에 가까운 세금을 내게 된다. 엄청난 세금부담이 아닐 수 없다. 똑같은 조건하에서도 처분시점에 따라 약 2배가 넘는 양도소득세의 차이가 나는데 이는 세금제도의 변경으로 인한 것이고 이를 고려하지 않으면 잘못된 의사결정을 내리기 쉽다.이런 중과세를 적용받는 주택은 수도권, 광역시에 소재한 공시가격 1억원 이상 주택 및 기타 지역에 소재한 3억원 이상의 주택을 말한다. 그러므로 2주택자라도 수도권에 있는 1억원 미만의 주택을 양도하면 중과세되지 않는다. 다만 소형주택이라도 ‘도시 및 주거환경정비법’에 의한 정비구역에 소재하는 주택은 중과 대상이다.이 같은 과세체계 변화를 감안, 주택시장에서 어떻게 대처해야 바람직한 것일까. 상활별로 알아보자.▷1세대 무주택자 = 매물이 증가해 가격이 하락하면 집을 구입할 기회가 커진다. 거주목적의 1세대 주택은 양도소득세가 비과세되고 고가주택이 아니면 보유세 부담도 크지 않으므로 별다른 세금 걱정이 없다.▷1세대 1주택자 = 대부분 큰 영향이 없을 것이다. 집을 넓히거나 결혼, 상속 등으로 일시적 2주택이 되더라도 비과세 혜택을 받을 수 있다. 그러므로 비과세 요건을 잘 살펴서 엉뚱한 불이익을 받지 않도록 해야 한다. 그러나 1세대 1주택이라도 고가주택의 경우에는 6억원을 넘는 부분에 대해선 양도소득세를 부담해야 하고 종합부동산세도 부담해야 한다.▷1세대 2주택자 = 2006년까지는 별다른 영향이 없다. 2007년부터 중과세가 적용되기 때문이다. 그러나 실가과세는 당장 내년부터 실시되므로 주택투기지역 외의 주택을 팔 예정이라면 올해 안에 정리하는 것이 좋다. 올해까지는 기준시가로 세금을 낼 수 있기 때문이다. 2007년부터는 2주택의 경우에도 세금부담이 급증하므로 면밀한 검토가 필요하다.▷1세대 3주택자 = 어차피 현재도 실가적용과 장기보유특별공제 배제의 불이익을 받고 있다. 3주택 중 1주택을 팔고 2주택 상태에서도 여전히 중과세된다는 점을 유의해야 한다. 또한 보유세 부담도 만만치 않을 것이다. 마냥 상황이 좋아지기만을 기다리다 보면 생각지 않은 어려움에 처할 수 있다. 가능하면 자산을 슬림화하면서 새로운 포트폴리오를 구성해야 할 필요가 있다.