고가주택 및 다주택 소유자에게 부과되는 종합부동산세의 골격이 바뀌면서 세부담도 강화됐다. 일단 종부세 부과의 기준을 개인별 합산에서 세대별 합산으로 바꿔 범위 자체가 크게 넓어졌고 세부담 상한선도 2배 높아졌다. 과표적용률 역시 내년부터 매년 10%포인트씩 높여 2009년까지 기준시가의 100%로 상향조정하기로 했다. 고가주택을 소유하고 있으면서 현금여력이 부족해 세부담을 견디기 힘든 이들이 가장 큰 문제다. 8ㆍ31부동산대책 가운데 보유세(종부세와 재산세)와 양도세에 관한 궁금증을 문답풀이로 알아본다.Q. 종부세 세대별 합산의 범위는.A. 매년 6월1일 현재 본인과 배우자, 세대원이 소유하고 있는 주택을 합산 대상으로 삼는다. 세대원은 동일한 주소에서 생계를 같이하는 직계존비속, 형재자매 등을 말한다. 자녀가 30세 이상이거나 직업이 있는 경우로 별도의 세대를 구성했다면 합산 범위에 포함되지 않는다. 그러나 자녀가 30세 미만, 미혼, 무직이라면 주민등록상 별도세대라 하더라도 1가구 2주택으로 함께 계산된다.Q. 세대원 중 누가 납세의무를 지나.A. 종부세는 자진신고납부제로 운영된다. 세대별 기준시가 합산 결과 6억원이 초과해 납부대상이라면 주택가격이 가장 높은 사람이 신고 및 납세의무를 진다. 금액이 같다면 주된 소유자로 기재된 사람이 내야 한다.Q. 시세가 6억5,000만원인 아파트를 갖고 있다. 종부세 부과 대상이 되나.A. 안낼 가능성이 높다. 종부세 부과기준은 시세가 아니라 공시지가이기 때문이다. 국세청 기준시가인 공시지가는 통상 시세의 80% 수준이다. 때문에 시세가 6억5,000만원이라면 기준시가는 5억원선이므로 종부세를 제외한 재산세만 내면 된다. 일반적으로 서울은 강남지역에서 시세 8억원이 넘으면 종부세 대상이 될 가능성이 높다.Q. 종부세 대상이지만 몇 년 전 은퇴를 해서 현금여력이 없다. 특별한 혜택은 없는가.A. 혜택은 없다. 종부세는 근로소득이나 사업소득, 임대소득 등이 없더라도 세대별 기준금액 6억원이 넘으면 무조건 내야 한다.Q. 주택 2채를 소유하고 있다. 언제까지 처분해야 양도세 중과를 피할 수 있나.A. 2007년 1월부터 1가구 2주택 양도세 중과가 시행된다. 이전까지 1채를 처분하면 세금 중과를 피할 수 있다. 파는 집이 소유한 지 1년 이내라면 50%, 1~2년이라면 40%의 세율이 적용된다. 양도시점은 잔금청산일 또는 등기이전일 중 빠른 날로 따진다.Q. 서울에 주택 1채, 지방도시에 1채를 소유하고 있다. 1가구 2주택에 해당되나.A. 서울 수도권과 광역시에 있는 집은 기준시가와 관계없이 모두 주택수 계산에 포함된다. 하지만 기타 지방에 있는 집은 기준시가 3억원을 초과하는 경우에만 주택수 계산에 포함시킨다. 따라서 지방의 집이 3억원 이하라면 1가구 2주택자로 분류되지 않는다. 단 서울에 있는 집이 기준시가 1억원을 초과하거나 정비구역으로 지정고시된 곳(재개발 재건축)의 주택이라면 양도세 중과 대상이 된다. 이는 서울 수도권과 광역시에 기준시가 1억원 이하의 집을 가지고 있다면 집을 팔 때 양도세가 중과되지 않는다는 이야기다.Q. 서울에 기준시가 2억5,000만원짜리 집과 고양시에 9,000만원짜리 집을 갖고 있다. 어느 것을 먼저 팔아야 하나.A. 수도권에 집을 2채 가지고 있다면 일단 1가구 2주택자로 분류된다. 하지만 고양시의 9,000만원짜리 집(정비구역 지정지역이 아닌 경우에만 해당)을 먼저 팔 경우에는 양도세가 중과되지 않는다. ‘수도권의 기준시가 1억원 이하인 집은 양도세 중과 대상에서 제외’되기 때문이다. 반면 서울의 집을 먼저 팔면 양도세 중과 대상이 된다.