8ㆍ31대책은 거래시장 투명화, 투기근절, 가수요 억제가 주요 뼈대다. 방법은 세금중과와 공급확대로 요약된다. 정부로선 엄청난 공을 들였다. 8월 한 달간 관련부처 실무진의 합숙과 8차례의 당정회의를 거쳐 마련된 각고의 산물이다. 때문에 동원 가능한 모든 정책수단을 ‘올인’한 느낌이다. 예전에는 없었던 학군조정까지 들고 나왔다. 8ㆍ31 후속조치의 파괴력도 엄청나다. 9월에 접어들면서 보완 차원의 추가 투기억제책이 연거푸 발표되고 있다. 물증이 없어도 심증만으로 액션(투기억제책)을 취하겠다는 의지의 표명이다. 가령 입주권마저 주택으로 간주할 만큼 무차별적이다.9월 이후 거래는 뚝 끊겼다. 그간 ‘빅매치’가 펼쳐졌던 강남ㆍ분당은 호가하락이 뚜렷해졌다. 일부 급매물은 억대 이상 빠진 사례도 생겨났다. 시간이 갈수록 하락 강도가 세지는 모습이다. 사정은 강북권도 마찬가지다. 개발호재가 부각됐던 강북 뉴타운ㆍ재개발구역마저 거래가 뜸한 가운데 ‘눈치작전’에 들어갔다. 사업은 다소 빨라질지언정 2주택 양도세 중과방침 같은 걸림돌이 부담스럽다. 투자심리는 방향감각을 상실한 듯 ‘우왕좌왕’이다. 다만 일부 지역의 반사이익도 조심스레 점쳐진다. 당장은 힘들더라도 길게 봐 숨통이 트일 틈새투자처의 부각이다. 송파신도시 주변과 뉴타운 예정지가 대표적이다. 재건축이 주춤하는 사이에 재개발 부각 가능성도 제기된다.전문가들의 의견을 종합해 보면 주택시장의 하향안정세는 대세다. 대부분 “시장상황을 주시하며 침착한 장기 투자전략을 마련해야 할 시점”이란 의견을 내놓는다. 짧게는 6개월에서 길게는 1년 이상 주택시장이 얼어붙을 전망이다. 토지도 겨울잠을 준비하는 모습이다. 세금중과에 매매제한(토지거래허가구역일 경우 최장 5년)까지 더해졌기 때문이다. 그나마 상가는 ‘구름 속 맑음’이다. 8ㆍ31대책의 무풍지대로 반사이익이 예상돼서다. 다만 관심(문의)은 많아도 계약은 어정쩡한 상황이다. 매물 중 상당수가 미분양인데다 경기침체로 임대수익을 기대하기 힘들기 때문이다.당분간 시장침체는 불가피해 보인다. 정부의 맹공이 계속되는 한 시세 추이는 ‘우하향(↘)’으로 정착될 가능성이 높다. 일단 정책당국의 기대가격인 10ㆍ29대책 전후 수준이 기준점이다. 참고로 부동산114에 따르면 10ㆍ29대책 발표 후 저점인 2004년 말 집값을 100으로 봤을 때 현재 서울은 113.11이다. 그렇다고 단기간에 시세가 폭락할 가능성은 낮다. 기존 아파트 분양가가 크게 오른 상태로, 이 가격대가 심리적 지지선으로 작용하기 때문이다. 특히 강남권은 조정규모가 얕은데다 조정기간까지 단축될 수 있다. 중대형 아파트의 수급불안이 여전하고 고가 1주택의 수요는 더 늘어날 수 있기 때문이다. 시장 전체로는 올 4분기부터 내년 4분기까지는 흐릴 것이란 진단이 지배적이다. 다만 중과방침 결과 부동산 자산재배치 차원의 매매는 활발히 이뤄질 것으로 예상된다.향후 펼쳐질 시나리오ㆍ부작용8ㆍ31대책에 대한 반론ㆍ부작용도 우려된다. 기대감보다 우려감이 지배적인 이유다. 과연 당초의 원안대로 시행될 가능성의 문제로 귀결된다. 원안이 훼손(강도 약화)되거나 정권교체 변수가 있어서다. 당장 야당의 견제가 예고됐다. 원론엔 ‘OK’지만 각론에선 ‘불협화음’을 낼 확률이 높다. 세제강화가 약발이 먹힐지도 불분명하다. 중과세로 요약되는 10ㆍ29대책(2003년)마저 효과는 ‘별로’였다. 보유세ㆍ전매제한ㆍ합산과세 등은 위헌 논란으로까지 불거질 수 있다. 송파신도시 케이스처럼 졸속 추진에 따른 뒷북 대응이 정책효과를 반감시키기도 한다. 무엇보다 소비위축 심화라는 후유증이 부담스럽다. ‘강남을 잡아야지 경기만 잡는다’는 비난이 대표적이다. 430조원에 달하는 유동자금도 그대로다. 부동자금의 물꼬를 터주지 못했다는 점에서 시한폭탄은 여전하다는 의견이 많다.‘풍선효과’란 게 있다. 한곳을 누르면 다른 한곳이 부풀어지는 걸 뜻한다. 투기억제책의 가시권에서 벗어난 틈새투자처를 말할 때 자주 언급되는 단어다. 역시 8ㆍ31대책도 풍선효과를 낳았다. 이번엔 주상복합ㆍ상가ㆍ오피스텔 등이 틈새상품으로 거론된다. 결국 8ㆍ31대책이 아파트를 중심으로 한 주택ㆍ토지의 투기 차단에 초점이 맞춰졌기 때문이다. 물론 8ㆍ31대책의 후속조치에 포함될 경우 줄줄이 융단폭격을 받을 수도 있지만 현재로선 비켜서 있다.일단 상가투자가 매력적이다. 지난 4월부터 실시된 후분양제로 투자안정성도 한층 높아졌다. 특히 상가 경매시장의 열기가 고조되고 있는 것으로 알려졌다. 고작 50%에 머물던 감정가 대비 낙찰가율도 최근 증가세로 돌아섰다. 다만 무차별적인 투자는 으레 그렇듯 위험천만하다. 차별화도 짙어질 전망이다. 모든 상가가 규제의 반사이익을 입지도 않는다. 입지와 종류에 따라 수익성은 천차만별이다. 실수요자라면 배후세대가 있어 안정적인 임대가 가능한 단지상가를 노려봄직하다. 특화업종ㆍ운영전략을 세운 쇼핑몰도 좋다.오피스텔도 괜찮다. 일부 지역의 오피스텔 분양시장은 벌써부터 후끈 달아올랐다. 정부의 칼날을 피한 틈새상품으로 인기몰이가 예상된다. 오피스텔의 최대 장점은 분양권 전매다. 분양권 프리미엄을 얻으려면 입지여건이 좋고 브랜드 가치가 있는 오피스텔이 좋다. 사무실이 밀집된 지역의 업무용 물건도 자주 권장된다. 주거용보다 임대시세가 높은데다 수요도 꾸준해서다. 주상복합도 선택 기준은 오피스텔과 거의 비슷하다. 다만 분양권 전매가 까다롭고 양극화가 심화돼 차별적인 상승세가 예상된다. 수익성과 안정성의 두 마리 토끼를 잡자면 더 주도면밀해져야 하는 건 이 때문이다.무주택자라면 지금이 ‘내집마련’의 호기로 손색이 없다. 자금력만 뒷받침된다면 올 4분기부터 내년까지가 매수타이밍으로 일컬어진다. 보유ㆍ양도세 강화와 주택담보대출 규제로 저가 물량이 대폭 쏟아져나올 수 있어서다. 청약제도의 활용폭도 넓어졌다. 실제로 청약제도 자체가 무주택자에게 유리하게 손질 중이다. 공공택지지구 등의 분양주택이 주요 후보군이다. ‘1가구 1주택’인데 주택을 넓혀가고 싶다면 시점과 세금이 관건이다. 양도세 비과세 혜택을 충분히 활용할 수 있도록 계산해 봐야 한다. 새집이 종합부동산세를 내는지 여부도 반드시 확인해야 한다.2주택 이상이라면 대부분 ‘세금벼락’이 불가피하다. 호재지역 내의 유망물건인데다 추가적인 가격상승이 예상되면 무조건 파는 건 상책이 아니다. 시장상황을 보다 세금과 차익을 비교해 볼 필요가 있다. 주택보유가 부담스럽다면 연내 혹은 늦어도 내년에 가장 열악한 것부터 정리하는 게 유리하다. 2007년부터는 다주택자에 대한 양도세율이 크게 높아져서다. 다주택자로 남겠다면 임대사업자로 전환하는 것도 나쁘지 않다. 요건이 까다롭지만 불가능하지는 않다. 또 굳이 서울을 고집할 필요도 없다. 추석을 맞아 고향방문을 계기로 지방부동산에 눈을 돌리는 것도 좋다. 여전히 저평가된데다 개발호재가 알려진 곳이 수두룩하다.돋보기 / 8ㆍ31대책 이후 부동산 투자전략▷ 투기지역 이외 주택ㆍ토지 매도하라 = 2007년부터 양도세 실거래가 과세가 비투기지역으로 확대 적용. 비투기지역조차 양도세 2.6배 증가. 투기지역 양도소득세 예상증가분(약 1.4배)보다 높음.▷ ‘다주택 보유’에서 ‘가치 높은 주택보유’로 선회하라 = 종합부동산세 세대별 합산ㆍ부과. 다주택자 규제 강화. 주택보유수 줄이고 가격상승 예상되는 지역의 집중투자 유리.▷ 단기보유 2주택자, 매도가 능사 아니다 = 1가구 2주택자 중 1년 미만 보유자는 양도세가 2007년 이후에도 시세차익의 50%로 불변. 다른 변수를 따져 매도 여부를 정하는 게 바람직.▷ 장기보유 2주택자, 2007년까지 매도ㆍ증여 유리하다 = 2007년 이후 양도세 산정 때 장기보유특별공제 혜택 대상이 15년 이상으로 좁혀져. 현행 10년 이상 보유자의 30% 공제혜택 사라짐.▷ 주택구입은 올 연말, 내년 상반기 적기다 = 올 하반기에는 세금회피 물량 쏟아질 듯. 내년 상반기도 마찬가지. 급매물 구입적기.자료: 우리은행 PB사업단