지역별 상권 양극화와 강남상권 확대는 올해의 키워드다. 주택시장처럼 상가시장도 지역별로 상권 양극화가 극심해지고 있다. 서울도심이나 신도시 쪽 분양은 호조를 보이고 상가권리금도 적절히 형성된 반면, 서울 외곽지역인 노원ㆍ도봉ㆍ구로구 등 상권은 미분양과 함께 권리금도 제대로 형성되지 않고 있다. 여기에 강남지역 상권지도가 점차 외곽으로 확대되고 있다. 강남상권은 강남역을 중심으로 테헤란로ㆍ한남대교ㆍ양재동 방향으로 확대가 두드러지고 대치ㆍ한티ㆍ수서ㆍ일원동 등도 점차 강남상권에 흡수되고 있다.그간 강남상권은 압구정ㆍ청담ㆍ신사동과 지하철 2호선 강남역 주변, 잠실ㆍ신천동 일대 등이 대표주자였다. 그러나 2000년 이후 코엑스몰, GS타워(옛 LG강남타워), 스타타워, 교보타워 등 대형건물이 속속 들어서면서 교보타워 사거리와 역삼역 사거리, 그리고 삼성역 사거리가 새롭게 강남의 대표상권으로 부각되고 있다. 경기침체에도 불구, 이들 신흥상권은 임대료가 꾸준히 상승하면서 인기가 갈수록 높아지고 있다. 압구정 등 기존 상권은 지하철역이나 대로변을 따라 자연스럽게 형성된 곳들로 편리한 접근성이 매력이었다. 반면 신흥상권은 접근성에다 상권의 핵이 되는 유명 건물에 먹을거리, 볼거리, 즐길거리가 고루 갖춰져 있다는 점에서 차별성을 띤다.사람이 몰리는 상권에는 언제든 투자수요가 이동할 가능성이 높다. 수익ㆍ안정ㆍ환금성 3박자를 갖춘 강남권 신흥 상권은 지속적으로 새로운 지역으로 뻗어나갈 확률이 높다. 현재 강남상권은 외국 유명 외식업체들의 격전장이다. 젊은이들의 입맛을 잡기에 혈안이 돼 있다. 강남역 인근이 대표적이다. 강남역 뉴욕제과 인근 대로변 상권은 매장 권리금만 3억~4억원을 호가하지만 매물은 별로 없다. 요즘에는 유행을 좇아 커피전문점, 오설록, 파스쿠치 등 카페형 베이커리들이 즐비하게 늘어서 있다. 테헤란로 방향으로는 스타벅스의 매장확대가 두드러지고, 양재역 인근에는 씨즐러, 아웃백스테이크하우스, TGI프라이데이스가 3파전을 벌이고 있다. 교대역 상권은 현재 포화상태지만 향후 삼성타운이 완공되면 새롭게 주목받을 가능성이 있다.▷전통의 상권, 삼성~역삼~강남역 = 삼성역 사거리는 2000년 5월 문을 연 코엑스몰을 중심으로 상권이 형성됐다. 코엑스몰을 찾는 사람은 하루 평균 9만여명이며 주말에는 15만명에 달한다. 지하철역부터 무역센터, 고급호텔, 유명 백화점, 전시장, 도심공항터미널 등이 하나로 연결돼 한곳에서 쇼핑과 문화, 업무활동을 할 수 있다. 2호선 역삼역 사거리는 GS타워와 스타타워가 들어서면서 테헤란로의 대표상권으로 올라섰다. 스타타워는 국내에서 가장 큰 건물(연면적 6만4,000평)이며 사무실 월 임대료가 평당 8만3,000원선으로 국내 최고 수준이다. GS타워는 자체 고급 레스토랑과 카페를 소유했다. 음악회나 뮤지컬이 공연되는 LG아트센터를 통해 매일 저녁과 주말마다 인파를 끌어 모으면서 주변상가의 권리금을 껑충 끌어올렸다.강남역 6ㆍ7번 출구와 연결된 대로변 구역은 서울도심에서 유동인구가 가장 많은 지역 중 하나다. 대로변 1층의 경우 대부분 의류나 화장품, 팬시업종 위주로 구성돼 있다. 점프밀라노나 씨티극장을 비롯해 후아유, 지오다노 등 대형 패션매장이 밀집해 있다. 가장 노른자위이기 때문에 권리금은 거의 천정부지다. 6번 출구 뒤로 이어진 이면도로 구역은 먹자골목으로 이뤄졌다. 유흥업소가 밀집해 있어 밤에 유동인구가 많은 게 주목된다. 5번 출구 방향은 유동인구는 다소 적지만 마르쉐 등 패밀리 레스토랑이 모여 있어 분위기가 사뭇 다르다.▷포화상태 강남상권은 ‘이동 중’ = 강남역 일대에서 가장 붐비는 곳은 역 주변이다. 하지만 이제는 조금씩 상권이 확대ㆍ이동 중이다. 일단 교보타워를 중심으로 많은 사람들이 몰리는 추세다. 대형빌딩이 들어선 이유도 있지만 버스중앙차로제가 시행되면서 정류장이 역과 조금 떨어진 곳에 위치했기 때문이다. 유동인구가 늘어난 만큼 주변상권을 겨냥한 대형상가도 속속 강남역에서 떨어진 곳에 들어서고 있다. 국내 최대인 3,600평(1층 바닥면적 기준) 규모의 서점과 고급 레스토랑 등으로 젊은층을 끌어 모으면서 강남역 사거리를 위협하고 있다. 강남상권의 중심은 여전히 강남역 인근이지만 강남역과 교보타워 사이에 신축건물 공사가 한창 진행 중이며 앞으로 9호선이 개통되면 이 움직임은 더 가속화될 것으로 보인다. 아직까지 시세는 강남역 부근이나 강남대로 중심부보다는 낮다.양재역 상권도 주목된다. 양재역을 중심으로 상권이 밀집돼 유동인구가 집중된다는 게 장점이다. 상권의 핵심계층인 직장인들이 양재역 부근 상권을 애용하기 때문이다. 최근 양재역 상권은 대로변 위주의 상권이 점차 확대되는 경향을 보이고 있다. 뱅뱅사거리 방향과 도곡동 매봉역 방향, 분당ㆍ수원 길목의 대로변에 신흥상권이 형성되고 있다. 양재역 상권은 지속적인 발전 가능성이 큰 지역이다. 수원ㆍ용인 등 수도권 남부인구가 늘어나면서 양재역을 경유하는 인구가 많아질 것이고, 주변에 업무시설이 계속 들어서고 있어서다. 양재역 상권은 서초구청을 포함한 관공서와 오피스ㆍ주택가가 혼재된 전형적인 복합상권이다.▷상권확대, ‘기수를 동남쪽으로…’ = 이미 착공된 신분당선(강남역~정자역)의 역세권도 신흥상권과 주거지로 주목받고 있다. 2009년 완공되면 서울과 분당은 20분 거리로 단축된다. 9만여명에 달하는 판교신도시 유입인구의 주동선이 될 가능성도 크다. 그간 소외된 포이ㆍ청계역 등이 발전할 확률도 높다. 대치ㆍ역삼ㆍ도곡동 일대 재건축 단지들이 입주를 앞두면서 대치동 한티역 상권에도 훈풍이 불고 있다. 롯데백화점이 들어선 한티역 일대는 대치ㆍ도곡ㆍ역삼동 재건축 단지들의 중심에 위치해 있어 향후 입주가 시작되면 강남의 신흥상권으로 급부상할 것으로 전망된다. 주민들의 소득수준이 높아 상권발전과 함께 신흥부촌으로 탈바꿈할 개연성도 충분하다.강남중심 상권의 확대ㆍ이동방향은 동남쪽이다. 대치ㆍ한티에서 끝나지 않고 일원ㆍ수서지역으로 계속 남하하고 있다. 일원역 주변은 수서지구인 일원역을 중심으로 15~54평까지 다양한 평형의 아파트가 산재해 있다. 8학군으로 거론되는 유명 학교가 많아 학군에서도 좋은 점수를 받고 있다. 일원역 인근은 아파트 밀집지역으로 상주인구가 많다. 대모산과 양재천 등의 자연환경을 바탕으로 조성된 주거단지답게 유해시설이 없어 쾌적한 주거환경을 자랑한다. 게다가 높은 교육열로 교육환경이 우수해 학부모들로부터 많은 인기를 얻고 있다. 또 대우와 현대사원 등이 재건축을 추진하고 있으며, 개포지구 지구단위계획을 수립하고 있어 향후 체계적인 개발 가능성이 높다.개포우성7차는 15개동 802가구로 중형 평형대인 27평과 32평으로 나뉘어 있다. 지하철 3호선 대청역이 도보 1분 거리로 이용이 편리하다. 한신은 우성7차 바로 뒤에 위치해 있으며, 4개동 364가구로 구성된다. 주로 저층 아파트들로 풍부한 자연환경, 우수한 교육여건과 함께 재건축에 대한 기대심리로 인해 안정적인 상승률을 보이고 있다. 이런 수요를 바탕으로 상권도 덩달아 발전 중이다. 구매력을 갖춘 엄청난 고정고객에도 불구, 이렇다 할 상가조차 별로 없다는 게 단점이지만 이는 역으로 상가투자의 최대 메리트로 작용한다. 8월 부동산대책 중 논란이 일고 있는 강남 대체신도시 유력 후보지 중 한 곳도 일원동이다. 그만큼 무궁무진한 잠재력이 있기 때문이다. 그렇게 된다면 수서와 일원동 상권은 강남을 이을 핵심상권으로 거듭날 게 확실시된다.