한방 테마상가 개발 한창 … 청량리상권 힘찬 부활도 관심거리
교통요지에 상권이 발달하듯 동대문구도 곳곳에 알짜배기 상권을 품고 있다. 하지만 그 명성이 과거만 못하다는 의견도 많다. 시시각각 새로운 교통망이 만들어지고, 거점 변화에 따라 경쟁상권이 속속 생겨난 탓이다. 그래선지 젊은층을 흡수하는 화려한 번화가 이미지보다 전통업종이 득세하는 관록 있는 상권이라는 이미지가 강한 게 특징이다.동대문구가 내놓고 있는 상권 부활 정책들은 이 같은 점을 감안, 전통을 현대에 맞게 리모델링하는 데 초점을 맞추고 있다. 청량리 민자역사, 부도심, 뉴타운, 약령시 개발 등 굵직굵직한 프로젝트들은 기존 상권을 한층 강하게 만드는 한편 옛 명성을 부활시키는 임무도 겸하고 있다. 동대문 대표상권들을 현장에서 취재, 미래 가치를 가늠해 봤다.◇활기 띠는 청량리 상권 = 흔히 동대문을 대표하는 상권으로 동대문시장을 꼽는 이가 많다. 하지만 이는 오해다. 의류시장이 밀집한 동대문시장은 행정구역상 중구 신당동, 흥인동, 을지로6가 등에 속해 있어 정작 동대문구와는 상관이 없다. 종로6가에 있는 보물1호 동대문이 가까워 동대문시장으로 명명됐을 뿐, 실제 ‘동대문구 소속’은 아닌 셈이다.실제 동대문구에서 첫손에 꼽히는 상권은 청량리다. 유서 깊은 교통중심지로, 서울 동부의 대표적 부도심으로 입지가 견고하다. 경춘선, 중앙선 열차가 발착하고 경기 동부와 강원을 잇는 국도의 길목인데다 지하철 1호선 기점인 곳이다. 지하철과 각 철도, 버스노선이 연결돼 하루 유동인구만 수백만명을 헤아린다.현재 청량리 로터리 노변 상권은 중저가 브랜드 중심의 패션점포, 음식점이 주로 차지하고 있다. 하지만 거리가 그리 활기찬 분위기는 아니다. 한때는 중랑구, 구리시, 남양주시까지 포괄하는 대형 의류상권으로 명성을 떨쳤지만 최근 상황이 많이 바뀌었다. 지하철 노선이 여러 개로 늘어남에 따라 기존 수요층이 동대문시장, 종로, 명동 등으로 진출하는 경향이 뚜렷해졌기 때문이다.게다가 대형 재래시장인 경동시장, 청량리시장과 가까운 탓에 재래상권의 이미지가 강해 구매력 높은 젊은층의 유입이 눈에 띄게 줄어들었다. 실제로 카바레, 동시상영관, 다방 등 서울 도심에서 찾아보기 힘든 업종들이 이곳에는 제법 많이 남아 있다. 그나마 청량리역 맞은편 버스정류장이 위치한 미주상가 1층 점포나 롯데백화점이 젊은층을 겨냥한 상가로 지명도가 높은 편이다.청량리 로터리 주변 A급 상권의 권리금은 1억~3억원을 호가하는 상태다. 인근 중앙부동산중개업소 관계자는 “90년대보다 권리금 수준은 오히려 떨어졌다”고 밝히고 “50평 규모의 1층 점포에 음식점 창업을 한다면 보증금 8,000만원, 월세 120만원, 권리금 1억원 등 총 2억원선의 자금이 필요하다”고 말했다.그렇다고 해서 청량리상권이 쇠퇴기에 들어선 것은 아니다. 그 어느 곳보다 성장 가능성이 높은 부도심이 바로 청량리다.청량리는 오랫동안 서울의 손꼽히는 대형상권으로 명성을 떨쳐왔다. 1911년에 역이 생겨났으니 무려 100년 가까이 동부상권의 중심지 역할을 해왔다. 오랫동안 확대 발전해 온 상권인 만큼 도약을 위한 전환기도 여러 번 거쳤다. 지난 94년 롯데가 과거 맘모스백화점을 리모델링, 롯데백화점 청량리점으로 오픈한 데 이어 현재 한화가 2,200여억원을 들여 민자역사 개발을 서두르고 있다.2008년께이면 청량리 민자역사는 용산역에 이어 두 번째로 큰 규모를 자랑하는 교통 및 쇼핑시설로 다시 태어난다. 마스터플랜은 지상 7층까지 역무시설과 롯데백화점이, 8∼9층에는 8개관 멀티플렉스 영화관과 식당 등이 들어서는 것으로 짜여 있다. 또 한번 거대상권으로의 도약이 예약돼 있는 것이다.특히 철도 때문에 지역 및 상권이 단절된 점을 보완하기 위한 도로망 확충과 주변 윤락가도 함께 정리할 계획이다. 이는 청량리 로터리 노변 상권에도 큰 영향을 미칠 만한 호재다. 여기에 기존 롯데백화점이 패션 및 장난감 전문 쇼핑몰로 바뀔 계획이어서 한층 강한 유인력을 발휘할 것으로 전망된다.한편 청량리역 인근 재래시장인 청량리청과물시장과 청량리종합시장은 환경개선사업이 진행 중이다. 동대문구청이 총사업비의 90%를 지원, 재래시장 활성화에 나선다.◇특화상권 수두룩=동대문구에는 다른 곳에서 찾아보기 힘든 이색적인 특화시장이 여러 곳 있다. 제기동 일대 서울약령시, 답십리 고미술상가 및 황물시장, 장안동 부품시장, 신설동 학원가가 그 주인공이다. 각기 만만치 않은 전통을 자랑하며 해당 분야의 메카로 자리잡은 곳들이다.그중에서도 제기동, 용두동 일대 서울약령시는 자타가 공인하는 국내 최대 규모 한의약시장이다. 8만6,000여평의 면적에 1,000여개 관련업체가 모여 전국 한약재 거래량의 70~80%를 유통시키고 있다. 특히 청량리까지 1km 가량이 청과시장과 재래시장으로 이어져 있어 초대형 시장이 따로 없다.요즘 이곳에 현대화 작업이 한창 진행 중이다. 옛 미도파백화점을 리모델링해 이미 영업을 시작한 한솔동의보감을 필두로 롯데불로장생, 한방천하, 동의보감타워 등이 한꺼번에 신축 중이다. 이들 상가는 모두 한의약을 주제로 한 한방 테마상가로 서울약령시의 특징을 고스란히 담고 있다. 신축상가를 모두 합치면 점포수가 3,000여개에 이르는 엄청난 규모다.상가 분양가는 대체로 1층 4~6평에 1억2,000만~1억8,000만원선에 가격이 형성돼 있다. 하지만 지난해 경기침체를 거치면서 다소 하향조정이 됐다는 게 분양업체의 전언이다. 먼저 입주한 한솔동의보감 2층 2평 점포의 경우 지난해 보증금 2,000만원, 월 68만원이었던 임대시세가 20~30% 정도 낮아졌다.상가 층별 구성은 비슷비슷하다. 주로 한약재와 인삼 전문상가, 한방병원 등으로 구성되며 오피스텔이 들어서 주상복합 형태를 띠는 곳도 있다. 또 동의보감타워 지하는 동대문구청이 약령시 특구 지정과 함께 추진 중인 한의약문화관 건립이 확정돼 관광명소로 탈바꿈할 계획이기도 하다.분양상가들의 입지여건은 아주 좋은 편이다. 지하철 1호선 제기역이 지척인데다 동대문ㆍ종로나 청량리 방향으로 60여개의 버스노선이 이어진다. 무엇보다 전국 최대 규모 약령시여서 소비자 밀착영업이 가능하다는 장점이 있다.하지만 과잉공급도 우려하지 않을 수 없는 상황이다. 유영상 상가114 소장은 “한의약 관련 사업은 일반판매업과는 크게 다른 분야”라고 전제하고 “기존 약령시가 그대로 건재하는 상황에서 신규 점포에 경험 없는 사업자들이 자리를 잡으면 십중팔구 경쟁력을 잃게 된다”고 지적했다. 유소장은 “전문지식과 경험을 겸비한 약령시 토착상인들을 신축상가로 옮기게 하고, 자체 연구시설이나 제조시설 등 소비자 감동을 이끌 만한 장치를 하는 것이 상가 경쟁력을 높이는 방법이 될 것”이라고 덧붙였다.한편 답십리 인근에는 흔히 보기 어려운 고미술상가와 황물시장이 자리잡고 있다. 천호대로 이면 황물시장에는 200여개 철물 및 건축자재 도소매상이 자리잡고 전국 도소매상인들을 맞이하고 있다. 80년대부터 자생적으로 형성되기 시작한 황물시장은 서울 수도권 철물 거래량의 절반을 차지할 만큼 큰 규모이지만 점포가 난립해 정비가 필요하다는 지적을 받아왔다.140여개 골동품 상가도 밀집돼 있다. 이 상가는 80년대 청계천 개발로 골동품 상가가 집단 이주하면서 형성됐다.서울시와 동대문구청은 이들 지역 상권을 더욱 활성화하고 특화하기 위해 현대화 작업에 들어간 상태다. 이는 전농ㆍ답십리 뉴타운 개발계획에도 포함된 내용. 우선 황물시장에는 길이 700ｍ 규모의 일명 ‘하우징 데코(Housing Deco)거리’를 조성해 인테리어와 건축자재를 전문적으로 판매하는 특화거리로 만들 예정이다. 또 고미술상가는 청계천 문화벨트와 연결, ‘고미술 가로’로 만든다는 구상이다. 건축자재 유통, 인테리어 디자인, 고미술 및 고가구의 수집ㆍ전시ㆍ판매가 한곳에서 이뤄지는 복합 산업 문화공간이 탄생하는 셈이다.◇대학가ㆍ아파트 상권=경희대, 외국어대 주변은 서울 동북부의 주요 대학가 상권이다. 특히 경희대 앞 회기동 상권은 72년 무렵 개천이 복개되고 80년 회기전철역이 생기면서 활기를 띠기 시작해 줄곧 상승세를 보여 왔다.이곳은 신촌이나 홍대 입구 등 대규모 대학가 상권에 비하면 규모가 훨씬 작고 흡인력도 약하지만 상대적으로 비수기를 덜 타는 ‘안정 상권’으로도 꼽힌다. 대학생뿐만 아니라 KAIST, 농촌경제연구소, 주변 아파트 및 주택가의 탄탄한 배후수요층이 버티고 있기 때문이다. 또 경희의료원 이용자도 경희대 상권 활성화에 한몫 한다.다만 회기전철역에서 경희대 정문에 걸쳐 형성돼 있는 상권이 확대 성장하기는 힘들 것이라는 의견이 많다. 학교, 연구기관, 주택가가 상권을 둘러싸고 있는 지리적 환경 탓이다.이곳 시세는 청량리상권에 비해 낮은 편이다. 권리금 수준은 A급 입지가 1억원선. 대로변 지하 1층의 40평 규모의 바가 보증금 4,000만원, 월세 200만원, 권리금 8,000만원선에 매물로 나와 있다.동대문구는 뉴타운 개발이 진행되고 있는 만큼 아파트 밀집지 상권의 가치도 오르는 추세다. 동대문구의 아파트 밀집지는 크게 답십리동, 장안동, 전농동, 이문동, 휘경동으로 나눠진다. 이 가운데 답십리동과 장안동은 뉴타운 개발의 중심으로 앞으로 아파트 단지 내 상가도 투자가치가 크게 높아질 것으로 예상되는 곳이다. 특히 주변 대학과 연계, 교육적 기능이 강화된 교육타운(에듀파크)으로 개발이 진행되고 있어 관련업종의 부흥이 기대되고 있기도 하다.다른 지역과 마찬가지로 이 일대도 단지규모에 따라 아파트 상가의 시세가 천차만별이다. 2003년 입주한 2,182가구 규모의 대단지인 장안동 현대홈타운의 경우 단지 내 상가 1층 평당가가 3,000만원을 웃돈다. 임대 시세도 보증금 5,000만원, 월 300만~400만원선으로 만만찮다. 답십리동 한신공인 관계자는 “1,000가구가 넘는 대단지는 월세가 보통 200만원 안팎”이라고 밝히고 “교육 관련 사업을 위해 상가 2~3층 50평 정도를 임대할 경우에는 보증금 2,000만원, 월 100만~150만원선이라 생각하면 된다”고 밝혔다.아파트 단지와 가까운 입지의 근린상가도 관심을 가질 만하다. 근린상가는 단지 내 상가에 비해 투자비가 낮지만 매월 고정수익을 기대할 수 있다. 특히 후분양제가 시행돼 앞으로는 투자 리스크도 크게 낮출 수 있다.동대문구에서는 8월 입주예정인 장안동 웰빙프라자가 분양 중이다. 삼성래미안, 현대홈타운 등 배후에 6,000가구의 아파트가 확보돼 있으며 층별 평균분양가는 평당 700만~2,400만원선이다.돋보기 불로장생타워층마다 테마 … 입지여건 ‘탁월’서울약령시 풍경이 확 바뀐다. 1,000여개 업체가 한자리에 모여 있는 전통 한의약시장이 첨단 쇼핑타운으로 탈바꿈하는 중이다.현재 지하철 1호선 제기역 일대에는 4개 한방 테마상가가 위용을 갖춰가고 있다. 이 가운데 미도파백화점을 리모델링한 한솔동의보감이 영업을 시작했고 나머지는 시공이 한창이다. 나머지 쇼핑몰이 내년부터 본격적으로 입점을 시작하면 상당수 한약도매상과 수출입업체, 한약국, 한의원들이 신식 한방쇼핑몰로 자리를 옮길 전망이다. 재래시장이 첨단 쇼핑몰로 거듭나는 셈이다.특히 기존 약령시와 가장 가까운 위치에 건립되는 불로장생타워는 입지적 장점 때문에 많은 관심을 끌고 있다. 제기역 출구 앞에 자리잡고 있어 소비자 접근성이 탁월하고 서울약령시 1번 입구에 위치해 ‘노른자위 가운데 노른자위’라 해도 과언이 아니다. 사업지 앞으로 지나는 유동인구만 해도 하루 수십만명을 헤아린다.지하 5층, 지상 14층 규모로 지어지는 불로장생타워는 특히 지상 8~14층을 아우르는 7개층에 인삼전문매장이 들어서 눈길을 모은다. 시행사인 사람과지구어머니에 따르면, 이미 전국 12개 인삼농협 가운데 7개 메이저급 인삼농협의 입점의향서를 접수하는 등 초대형 인삼 유통센터의 비전이 구체화되고 있다. 인삼 유통업계에서는 불로장생타워가 새로운 인삼유통 시장을 여는 공간이 될 것으로 크게 기대하고 있다. 소비자 입장에서도 신뢰할 수 있는 품질과 공정한 가격으로 인삼을 구매할 수 있어 윈윈이 가능하다.이뿐만 아니라, 층마다 테마를 설정해 건강 관련 원스톱쇼핑이 가능하도록 설계했다. 고급한약재부터 생약, 건강식품, 아로마제품, 버섯, 차 등이 총망라된다. 6~7층을 구성할 차 전문매장의 경우 이미 한국차생산자연합회와 업무제휴를 체결해 한국 대표 녹차관으로 확대될 전망이다. 특히 서울지역에는 아직 차류 유통센터가 없어 차 유통 중심지 역할까지 톡톡히 담당할 것으로 기대된다.4층에 들어설 아로마허브관, 5층의 버섯관도 관심거리다. 건강과 치료효과가 뛰어난 아로마 제품을 한자리에서 다양하게 만날 수 있고 각종 식용ㆍ약용버섯도 원스톱쇼핑이 가능해진다. 한마디로 모든 건강 관련 제품을 망라한 ‘웰빙 포털’이라 할 수 있다.불로장생타워는 롯데기공이 시공하며 하나은행이 자금관리를 맡았다. 입주 및 오픈은 2006년 6월 예정이다.불로장생타워 건축 개요주소 : 서울특별시 동대문구 제기동 1140-5번지 외 12필지 / 구분 : 한방 테마쇼핑몰 / 형태 : 등기분양 / 총 점포수 : 900개대지면적 : 550.6 평 / 건축면적 : 326.16평 / 연면적 : 6461.22 평 / 시행사 : (주)사람과지구어머니 / 시공사 : (주)롯데기공자금관리 : 하나은행 / 건축 규모 : 지하5층~지상14층 / 입점예정일 : 2006년 6월비고 : 건축허가, 교통영향환경평가, 토지소유권 이전 완료층별 구성 : 지하 1층-푸드ㆍ스낵, 1층-고급한약재, 2층-생약관, 3층-건강기업관, 4층-아로마관, 5층-버섯관,6~7층-차 전문매장 8~14층-인삼랜드 / 문의처 : 02-966-4455돋보기 한방천하‘한방+점술+병원’ 한자리에서울시 동대문구 제기동의 서울약령시는 말 그대로 ‘한방천하’다. 전국 한약재가 모두 모이는 집산지이자 서울의 손꼽히는 명물이 바로 서울약령시.최근 동대문구가 특구 지정을 서두르면서 약령시 위상이 한층 더 높아지고 있다. 특구 지정에 따라 사업환경이 개선되고 시가지 정비도 이어져 소비자, 관광객의 발길이 크게 늘어날 것으로 기대되기 때문이다.약령시 바로 앞에 위치한 테마쇼핑몰 한방천하는 이런 호재에 힘입어 최근 부동산투자자, 한의약 관련 사업자로부터 많은 관심을 끌고 있다. 지하 6층, 지상 18층 규모로 지어지는 한방천하는 크게 한방 전문쇼핑몰 ‘한방천하’와 오피스텔, 각종 병원이 들어서는 ‘메디컬천하’, 사주백화점 ‘운세천하’로 구성된다. 각 부문별로 공간을 안배해 취향과 목적이 다른 소비자들이 상가를 이용하며 만족도를 높일 수 있도록 설계했다.최근 분양에 주력하고 있는 분야는 지하 1~3층에 위치한 사주백화점 ‘운세천하’. 운세천하는 방문고객뿐만 아니라 온라인 인터넷 접수고객, 700유료전화 서비스 등 다각도 수익구조를 제시, 입주자의 매출향상을 지원할 계획이다. 시행사 페어메이트측은 “운세 및 사주시장 규모가 연간 1조4,000억원에 달할 만큼 수요는 충분하다”고 밝히고 “미아리, 이대사주카페, 압구정점술밸리에 이어 새로운 점술상권으로 떠오를 것”이라고 기대했다. 운세천하를 포함한 한방천하 쇼핑몰은 포스코건설이 시공을 맡았으며 한국자산신탁이 자금관리를 담당한다. 내년 4월 오픈 예정. (02-969-0940)