내집마련 비용, 노후자금도 빌릴 수 있어…금리는 5%대
주택을 담보로 한 장기대출인 모기지론(Mortgage Loan)에 대한 관심이 뜨겁다. 지난 3월 하순 한국주택금융공사가 처음 선보인 이후 두 달 만에 판매액이 1조원을 돌파했을 정도로 인기가 높다. 최근 몇 년 사이에 집값이 급등, 무주택자들을 중심으로 집을 사겠다는 욕구가 커진 결과로 풀이된다. 게다가 집값의 30%만 있으면 최대 2억원까지 대출해줘 내집마련을 도와준다는 점도 인기에 한몫 하는 분위기다.모기지론과 반대 개념인 역모기지론도 관심 대상이다. 이는 소유하고 있는 집을 금융권에 담보로 맡긴 뒤 매달 일정액의 대출금을 연금식으로 받는 상품을 말한다. 나이가 들어 일정한 소득이 없는 사람들이 이용하기에 적당하다. 국내에서는 지난 5월 신한은행과 조흥은행이 역모기지론 상품을 내놓았고, 흥국생명도 동참했다.최근 한 부동산 전문업체의 조사결과를 보면 도시근로자가 서울에서 25평짜리 아파트를 마련하는 데 무려 18년이 걸린다고 한다. 더 큰 문제는 지난 3년 사이 서울지역 아파트 가격이 80% 가량 폭등한 것처럼 앞으로도 크게 오르는 경우 그 기간은 누구도 장담하기 어렵다는 점이다. 평생 내집을 마련하지 못한 채 남의 집에서 살지도 모를 일이다.하지만 모기지론 도입으로 우리나라에서도 이런 부담을 어느 정도는 덜 수 있게 됐다. 원래 모기지란 말은 죽음을 뜻하는 ‘mort’와 맹세나 저당을 의미하는 ‘gage’란 말이 합쳐진 것이다. 의미대로 해석을 한다면 ‘대출을 받은 다음 죽을 때까지 갚는 것’으로 볼 수 있다. 미국 등 선진국의 경우 대출받은 돈을 30~40년에 걸쳐 갚는다는 것을 감안하면 이해가 간다.국내에서는 대출기간이 10년, 15년, 20년이다. 대출 최장기간이 20년인 셈이다. 또 대출금리는 연 6.7%로 고정금리를 적용한다. 만약 1억원을 빌릴 경우 이자로 연간 670만원, 매월 55만8,000원 정도를 부담하면 된다. 그러나 15년 이상 장기모기지론을 이용할 경우 이자상환액을 연간 1,000만원까지 소득공제해 주기 때문에 실제 금리 부담은 대략 5%선이 된다.또 대출 최고 한도는 집값의 70%다. 무주택자 입장에서는 집값의 30%만 있으면 내집마련이 가능한 것이다. 다만 무한정 빌려주지는 않고 최대 2억원까지만 가능하다. 따라서 서울의 경우 종자돈이 1억원 정도만 있으면 웬만한 지역의, 3억원이 넘지 않는 30평형 아파트를 마련할 수 있다는 결론이 나온다.주택금융공사의 모기지론을 취급하는 금융기관은 국민, 기업, 우리, 외환, 제일, 하나은행, 농협 등 은행 7곳과 삼성, 대한생명 등 보험사 2곳이다. 주택금융공사는 향후 취급기관을 더욱 늘려 이용자들이 더욱 편리하게 이용할 수 있도록 한다는 방침이다.하지만 이용하는 데는 몇가지 제한도 있다. 먼저 신청자격은 20세 이상이어야 하고, 2채 이상 집을 보유하고 있어서도 안된다. 무주택자나 1주택 소유자만이 해당된다. 또 집값이 6억원을 넘는 경우에도 대출이 안된다. 주택구입을 지원해 주는 제도인 만큼 상가나 오피스텔 등을 구입할 때도 이용할 수 없다.그렇다고 모기지론이 주택금융공사 전유물은 아니다. 일반 시중은행들도 자체 브랜드로 다양한 장기주택담보 상품을 선보이고 있다. 제일은행의 ‘퍼스트홈론’, 조흥은행의 ‘OK아파트담보대출’, 한미은행의 ‘ACE 아파트담보대출’ 등이 대표적이다. 다만 금리나 대출기간 등 조건이 조금씩 다른 만큼 이용자들 입장에서 꼼꼼히 비교해 본 다음 자신에게 가장 잘 맞는 상품을 고르는 노력이 필요하다.그런가 하면 중도금 대출과 연계된 모기지론도 7월부터 등장한다. 이제까지 모기지론은 아파트의 경우 등기가 끝난 것만을 담보로 잡고 대출해 줬다. 하지만 신한은행이 선보일 모기지론은 여기서 한발 더 나아가 아파트 중도금을 대출해 주고 완공 후 대출자 명의로 소유권 변경이 이뤄지면 대출금을 확정해서 장기모기지론으로 전환한다. 은행측은 “대출기간은 10~30년으로 기존 모기지론보다 오히려 10년 더 길다”고 강조했다.기존의 최장 20년 만기 모기지론을 판매해 온 주택금융공사도 7월부터 역시 중도금 대출이 가능한 모기지론을 출시한다. 아파트 분양을 받았지만 중도금이 모자라 고민하는 사람에게 공사가 보증을 서서 은행으로부터 대출을 받게 하고 명의변경 이후 모기지론으로 전환해 주는 방식을 적용할 방침이다.모기지론으로 해결이 안되는 것이 있다. 특히 나이가 들면 수입이 줄어들어 고통을 받기 일쑤인데 이때 역모기론을 이용하면 편리하다. 가령 월급을 받던 직장인들의 경우 퇴직을 하게 되면 경제적으로 갑자기 큰 구멍이 생기는데 역모기지론으로 생활비나 용돈 등을 조달하는 것이 가능하다.앞서 설명한 대로 역모기지론은 집을 담보로 넣고 은행에서 매달 일정한 액수의 돈을 받는 것을 의미한다. 모기지론과 마찬가지로 최근 도입됐고 신한, 조흥은행이 공동으로 내놓은 ‘연금식’ 역모기지론이 대표적이다.대출을 받는 절차는 간단하다. 은행에 주택을 담보로 제공하고 대출약정금액에 도달할 때까지 대출금을 일정 주기마다 연금식으로 수령한다. 주기는 매월, 2개월, 3개월 단위로 이용자가 마음대로 선택할 수 있다. 대출만기일이 되면 다른 대출로 전환하거나 담보주택을 처분해 대출금을 상환한다.대출기간은 최장 15년까지 가능하다. 또 대출금액은 담보주택가액을 기준으로 하는데 감정가의 60%까지 대출해 준다. 3억원짜리 아파트라면 1억8,000만원까지 대출을 받을 수 있는 셈이다. 금리는 고정금리와 변동금리 가운데 선택할 수 있다. 고정금리는 연 7.8% 수준이고, 변동금리는 양도성예금증서(CD) 유통수익률과 연동된다. 현재 CD 수익률은 연 3.7% 수준이고, 여기에 가산금리 2.0%가 붙어 연 5.7%선이다. 변동금리가 유리하지만 향후 금리가 오를 가능성이 크기 때문에 여러가지 요소를 감안, 선택할 필요가 있다.대출자격은 본인 명의의 집을 소유하고 있으면 누구나 가능하다. 나이는 제한이 없다. 나이가 많고 집 한 채가 유일한 재산이라고 해도 대출이 이뤄진다. 어차피 집을 담보로 거래가 이뤄지는 상품이기 때문이다.아직 역모기지론은 활성화가 안된 측면이 있다. 그러나 정부가 내년부터 이를 활성화할 것으로 예상돼 모기지론 이상으로 인기를 끌 가능성이 크다. 특히 정부는 노령사회가 급속도로 진행되는 것에 맞춰 금융회사와 돈을 빌리려는 사람 모두에게 보증을 서줄 방침이다. 이렇게 되면 대출을 받는 사람과 금융회사 모두 마음놓고 거래를 할 수 있다. 담보로 잡은 집값이 떨어져 금융기관이 손해를 입을 가능성이 없어지는데다 금융회사가 파산해도 계약자는 돈을 계속해서 받을 수 있게 되는 것이다.