아파트, 무리해서 살 필요 없어…판세 정확히 읽은 후 투자하도록
부동산시장이 얼어붙었다. 지난 3~4월 반짝 장세를 열었던 아파트 시장은 주택거래신고제, 개발이익환수제 등 규제 정책들이 쏟아지면서 거래가 끊기고 가격도 조정국면에 들어갔다. 수도권 외곽지역과 지방에서는 미분양이 예상되면서 건설회사들이 분양시기를 조절하고 있고, 주상복합과 오피스텔 제도도 강화되고 있다.하반기 부동산시장에 대한 전망도 그리 밝은 편이 아니다. 전반적으로 거래감소와 가격조정이 불가피할 것으로 전망된다. 투자자들은 최근 2~3년간 누렸던 수익률의 환상에서 벗어나 금리보다 조금 높은 수준에서 만족해야 할 것이다. 실수요자는 무리하지 않는 수준에서 좋은 조건의 매물을 선택할 수 있도록 투자전략을 짜야 한다. 적어도 3년 이상 장기적인 관점에서 경쟁력 있는 부동산을 찾는 것이 안전하다.아파트 시장 - 그래도 역세권 중소형 아파트요즘 아파트 시장에서 값이 오른다 싶으면 투기지역으로 지정돼 양도소득세가 실거래가로 부과되거나 주택거래허가제로 지정, 취ㆍ등록세 부담이 증가된다. 특히 입주물량도 풍부하고, 전세가격은 지난해 이후 약세를 면치 못하면서 최근에는 매매가격의 50%를 밑돌고 있다. 과연 아파트를 사야 하나. 결론부터 말하면 대출부담을 짊어지고 무리해서 살 필요는 전혀 없다.2004년 상반기 아파트 가격 상승률은 서울 평균 2.65%, 신도시 1.52%, 수도권 0.57%, 전국으로는 1.79%이다. 연간으로 환산해도 낮은 수준이고, 아파트 시장은 계속 위축되고 있다. 하지만 구입의사가 있다면 서울 역세권 소형 아파트, 수도권 대규모 택지개발지구가 비교적 경쟁력 있다고 판단된다. 수도권 입주물량은 2004년, 2005년에도 꾸준히 10만호 이상을 유지하지만 서울은 올 6만9,000가구에서 2004~2005년에는 각각 4만여호로 줄어든다. 또 앞으로 공급을 받쳐 줄 택지도 부족한 상태이다. 아파트 시장 호황으로 외곽지역까지 투자했던 투자자들은 오히려 시장위축과 거래중단, 전세가격 하락으로 팔려고 해도 팔기가 어렵고, 세놓기도 쉽지 않은 상황이다.반면 서울에 최근 공급되는 단지들은 80% 이상이 300가구 미만의 소규모 단지이고, 소형 평형 의무비율이 폐지되면서 최근 입주단지들은 대부분 중대형 평형 위주이다. 경기 여건이 어려워서 소형 아파트 구매 수요가 크게 감소했지만, 경기가 나아진다면 중소형 평형의 수요가 증가할 가능성이 높다. 수도권 역시 공급물량이 급증하면서 2~3년 이후에는 교통문제가 현재보다 악화될 수 있다. 또 생활환경에 따라 단지간 차별화도 심해질 가능성이 높다. 따라서 교통여건 개선이 예상되는 수도권 택지개발지구는 비교적 경쟁력 있는 단지이므로 장기투자하는 것도 괜찮을 것으로 보인다.분양시장 - 규제정책 적극 이용해야하반기 신규분양 시장의 최대 변수는 분양권 전매금지와 신규분양가를 규제하기 위한 원가연동제 도입, 분양원가 공개 등이다. 원가연동제는 공공택지 내 전용면적 25.7평형 이하 중소형 평형에 대해 원가와 연동시키는 방법이어서 현재보다 분양가가 낮아질 가능성이 높다.이미 청약통장 보유자들은 분양가가 낮아질 것에 대비해서 청약에 신중을 기하고 있고, 신규 청약통장 가입자도 증가하는 추세이다. 특히 판교 택지개발지구와 신도시 개발 등 서울 인근 수도권에서는 2005년 이후 공급물량이 증가할 예정이다.서울에서는 재건축 개발이익환수제에 따라 재건축시 임대아파트를 의무적으로 짓는 것을 추진하고 있다. 청약저축이나 청약부금 가입자에게 혜택이 돌아갈 전망이다. 따라서 청약통장을 보유하지 않았다면 지금부터 만들어 두는 것이 좋다. 만 5년 이상, 35세 이상 무주택 세대주라면 올 하반기에 무리해서 분양받기보다는 신중을 기하는 편이 좋을 것 같다. 가격도 저렴하고, 생활여건도 우수한 새 아파트를 구입할 수 있는 절호의 찬스가 될 수 있다.재건축시장 - 투자목적 바꿀 시점2~3년간 아파트 가격 급등의 주역이었던 재건축 아파트는 개발이익환수제, 조합원 명의변경 금지, 고밀도지구 용적률 220% 등이 악재로 작용하면서 사업추진을 포기하거나 아파트 가격 하락이 불가피한 단지들이 속출할 전망이다. 특히 사업추진 초기 단계의 단지들은 조합설립 인가 이후에는 거래 자체가 불가능하기 때문에 적어도 3~5년간은 자금을 묻어두어야 한다. 그나마 사업시행인가를 받은 단지들은 각종 규제에 적용을 받지 않아서 가격안정을 유지할 전망이지만 이미 아파트 가격에 재건축에 따른 수익성을 모두 반영하고 있어서 추가상승은 쉽지 않을 전망이다. 따라서 투자수익보다 자금여력이 된다면 새 아파트에 거주한다는 장점으로 접근해야 한다.주상복합ㆍ오피스텔 - 랜드마크에 주목주상복합과 오피스텔은 분양시 청약통장이 필요 없고, 초기의 낮은 청약증거금만으로 분양이 가능해서 2~3년간 투자자들을 몰고 다녔지만 하반기에는 침체가 예상된다.주상복합 아파트는 분양권 전매금지로 인해 분양시장이 크게 위축되고, 지역의 ‘랜드마크’적 단지는 꾸준한 인기를 누리고 있다. 하반기에도 지역의 ‘랜드마크’적 단지들은 비교적 강세를 보이겠지만 기타 단지들은 수요 부족으로 인한 약세가 예상된다.오피스텔의 사정은 더욱 좋지 않다. 올해만 4만4,000여가구가 입주할 예정이어서 공급과잉이 예상되는 가운데 하반기부터는 온돌설치 금지, 업무면적 증가, 욕실, 화장실의 면적제한 등 건축기준이 강화된다. 상반기에도 오피스텔 전세, 월세, 분양권 가격이 일제히 하락했고 준공된 오피스텔도 사정은 좋지 않았다.상가·토지 시장 - 단지내 상가 시선집중계속되는 저금리와 주거용 부동산에 대한 규제가 강화되면서 안정적 수익을 올릴 수 있는 상가나 상대적으로 규제가 덜한 토지 쪽으로 관심이 몰리고 있다. 하지만 상가의 경우 대형 테마형 쇼핑몰은 투자자가 감소한 반면, 안정적인 상권을 확보한 단지 내 상가에는 관심이 집중될 전망이다. 경기가 위축되면서 대형 테마형 상권은 소비자들의 위축이 예상되고 이런 경우 임차인 유지가 어렵고, 안정적 수입을 올리는 데도 어려움이 발생한다. 하지만 단지 내 상가나 배후상권의 규모가 충분하다면 안정적 재테크 방법으로 투자해 볼 만하다.신행정수도 이전 계획 발표, 고속철도 개통, 신도시 건설계획 등 각종 개발계획이 발표되면서 토지에 대한 관심이 어느 때보다도 높다. 하반기 유망한 투자처로 단연 손꼽히고 있다. 하지만 신행정수도 이전 예정지역은 토지거래특례지역으로, 신도시 등 개발예정 지역 역시 토지거래허가구역으로 지정돼 거래는 거의 불가능할 전망이다.특히 신행정수도나 택지개발지구 등으로 지정될 경우 해당 지역은 낮은 보상금만 받고 수용되기 때문에 오히려 주변지역에 관심이 높고 투자성도 있다. 하지만 토지는 부동산 상품 중에서도 환금성이 떨어지고, 현재 개발계획이 수립됐다고 해도, 실제 착공과 완료까지는 10년 가까이 걸리는 경우가 많아서 자금여력이 충분한지가 투자의 관건이 될 전망이다.