개발 반사이익 노린 투자가 포인트
서울 강북, 강서 개발이 급물살을 타고 있다. 서울지역 내 미개발지로 남아 있던 강서 마곡지구 개발이 발표됐고, 강북 뉴타운 시범 3개지구 사업도 착공됐다. 여기에 용산 일대를 중심으로 한 100만평 규모의 도심 재개발사업과 뚝섬개발 등 굵직굵직한 개발 사안들이 일제히 본궤도에 올랐다.현재까지 발표된 ‘서울 리모델링’의 주요 사업지의 개발내용을 살펴보고, 반사이익이 큰 지역을 중심으로 투자가이드를 제시해 본다.용산구 부도심 -100만평 통째 개발용산 부도심 개발은 이른바 ‘서울의 중심을 바꾼다’는 표현이 어울릴 정도로 방대하면서도 알짜배기 사업으로만 이뤄져 있다. 개발구역의 첫 관문이라고 할 수 있는 서울역에서부터 삼각지, 용산역을 지나 한강대교 북단까지 반경 4km, 100만평을 전격적으로 뒤바꾸는 게 개발의 핵심이다.용산 부도심 개발이 한축을 담당하는 용산 민자역사는 배후 부지 4만여평, 건축연면적 8만2,000평으로 단일건물로는 국내 최대 규모라는 사실을 실감케 한다. 총 1,200여개의 점포로 복합 엔터테인먼트형 쇼핑몰로 구성되는 용산 민자역사는 분양 당시 특혜시비가 일 정도로 투자자들의 관심이 뜨거웠다.임대분양 당시 보증금 7,000만~8,000만원, 월세 70만~80만원에 100% 분양을 마무리한 용산 민자역사 내 점포는 최초 분양자가 제3자에게 다시 되파는 속칭 전대 형식으로 거래가 이뤄지는 상황.웃돈이 꾸준히 올라 현재 분양권 프리미엄만 최저 9,000만~2억원선에 형성돼 있다. 특히 용산전자상가와 연계되는 3층 전자상가의 에스컬레이터 앞 점포는 웃돈만 3억원에 달한다는 게 현장 중개업자의 설명이다.용산역 앞 한강로와 용산로5가 40번지 일대 용산2지구 특별계획구역은 아직 구역지정조차 받지 않았음에도 ‘큰손’이 늘면서 지분시세가 평당 3,000만~5,000만원을 호가하고 있다. 이 일대는 3층 이상 상가건물이 밀집해 있고, 블록 안에 ‘홍등가’가 자리잡고 있는 상태로 재개발추진위원회는 이 지역에 30층 4개동 규모의 초고층 오피스빌딩 신축을 추진하고 있다. 그러나 고액 투자이면서 대다수 지주들이 추가 가격상승을 기대하고 있어 거래는 쉽지 않다.용산로 5가 19번지 국제빌딩 주변 3곳에서도 민간 재개발과 도심재개발 사업이 추진 중이다. 우선 주목 지역으로 거론되는 곳은 용산로5가 19번지에 재개발사업이 진행 중인 ‘용산공원 남측 도심재개발’ 사업.삼성물산과 현대건설이 올 하반기에 주상복합 1,000여세대(가칭 파크팰리스)를 공급할 예정인 이 지역은 세계일보사 부지에 분양된 시티파크와 인접해 있는 등 입지가 뛰어나다는 평가다. 다만 현재 이 지역 내 노후주택의 지분시세가 평당 2,500만~3,500만원으로 급등한 상태여서 지분 매입을 통한 입주보다는 일반분양 물량에 청약하는 게 좀더 나은 상황이다.태평양 본사 빌딩 주변과 한강대교 북단 사거리에 위치한 자동차 정류장 일대는 민간 재개발 사업이 한창이다. 이 일대는 재개발 기본 계획이 확정되지 않은 상태로 지분가격이 평당 1,500만~2,000만원선에 머물러 있다. 주택재개발 사업지 신계동 1-1번지 일대 지분은 평당 1,000만~2,500만원선에 거래되고 있다.소액 실거주 투자자라면 동부이촌동 내 기존 아파트를 매입하는 것도 투자의 방편이다. 이 일대는 용산 개발과 고속철 개통 이후 꾸준한 가격 상승세를 보이고 있어 ‘전세를 안고 사 놓은 뒤 입주’를 모색하기에 제격이라는 평가를 받고 있다.강서구 마곡지구 - 첨단타운으로 변신마곡지구는 강서구 마곡동, 방화동, 내발산, 가양동 등에 걸쳐 총 119만평 규모의 서울의 최대 미개발지역이다. 마곡지구는 올림픽대로, 남부순환로 경인고속도로 등이 인근에 위치해 있을 뿐만 아니라 지구 내에 지하철 5호선 마곡역, 발산역, 현재 공사 중인 9호선(송화, 마곡2, 향교) 등이 위치해 명실상부한 교통의 요충지라는 평가다.서울시는 2020년까지 30만평 규모의 첨단산업단지와 10만평 규모의 잉그리시 타운을 조성한다고 발표했다. 서울시의 방침에도 불구하고 마곡지구 내 토지매물은 거래가 안될 정도로 한산하다. 현재 마곡지구를 가로지르는 공항로와 가양대로 부근 땅은 평당 110만~130만원. 일반농지는 90만원 안팎이다. 마곡동 보람공인 관계자는 “토지보상가가 평당 90만~100만원이라는 소문이 파다하다”며 “이번 발표로 값이 더욱 올라 시세차익이 그리 크지 않을 것으로 예상돼 거래는 뜸하다”고 말했다.반면 개발이 가능한 이면도로 토지는 천정부지로 가격이 올랐다. 현재 송화초등학교 부근 주택지의 경우 A급 단독택지는 평당 1,000만원이고 녹지는 평당 400만원을 호가하는 실정. 가격이 급등한 관계로 현장 중개업소에서는 차라리 방화동과 가양동, 내발산동 일대 아파트나 분양권 매입이 훨씬 낫다고 보고 있다.매입할 만한 분양권으로는 현대건설이 발산동에 짓고 있는 현대홈타운이 대표적이다. 2,193세대의 대규모 단지인 현대홈타운은 24평형이 2억4,000만~2억 8,500만원선이고, 33평형은 3억7,000만~4억5,000만원선이다.성동구 뚝섬 - 분당선 성수역 주변이 핵심서울시 역점 사업 중 하나인 뚝섬도 개발의 물꼬를 텄다. 서울시는 지난 3월11일 성동구 성수동 1가 685번지 일대 ‘서울숲’ 부지 35만평 가운데 분당선 성수역 주변 시유지 약 2만6,000여평에 대한 ‘뚝섬역세권 지구단위계획안’을 확정했다고 밝혔다.구체적인 개발내용을 살펴보면 2008년 개통 예정인 분당선 성수역(2호선 환승 불가) 주변 뚝섬역세권 개발이 핵심 포인트다. 현재 녹지지역인 이 일대는 상업지역으로 용도가 변경돼 모두 4개의 구역으로 나뉘어 개발된다.각 구역마다 지상 3층 이하 저층부에는 공연ㆍ전시ㆍ문화ㆍ체육ㆍ상업시설 등이, 상층부에는 주상복합ㆍ호텔ㆍ업무시설 등이 들어서는 15~20층의 타워형 복합건물이 세워진다.뚝섬개발에 따른 수혜를 노린 투자자라면 성수역 일대 기존 아파트에 눈을 돌릴 필요가 있다. 분당선 연장구간 성수역(가칭) 주변 아파트가 뚝섬개발 수혜 0순위 아파트다.지난 2002년 3월에 입주한 총 580세대 규모의 강변건영은 뚝섬 개발 수혜와 한강 조망이 ‘더블호재’를 안고 있는 아파트다. 현재 28평형 시세는 3억2,000만~3억9,000만원선. 33평형 로열층 시세는 4억4,000만원을 웃돌고 있다.강변건영아파트 뒤쪽에 위치한 한진타운도 성수역에서 걸어서 5분 정도 거리로 역세권 아파트로 편입 가능성이 높다. 이 아파트는 총 378세대 규모로 25평형 시세가 2억 2,000만~2억7,000만원선으로 비교적 저렴하다.